十房网讯 记者 宋雅璐 报道：定价过低，开发商不甘心；定价过高，遇到同区域的项目低价开盘就会流失客源，导致房子卖不动。如何给一个新推的楼盘定价，不仅是开发商与开发商之间的智力比拼，更是开发商与购房者在心理层面上的博弈——
价格，开盘前不会轻易透露
价格竞争*终的目的都是为了吸引更多的购房者。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”房价，历来是一个楼盘入市后成败的重要原因之一。
去看房的人都知道，到一个新楼盘去看房，除了地段、房型结构等要素外，营销人员往往对市民*为关切的价格讳莫如深，不同的楼盘营销人员的说法基本都相似，“价格要到开盘时才定，现在还不确定。 ”*多说出一个楼盘确切的起价。
“房地产与其他产品不一样。比如卖衣服，定价没有定准可以再定价，房地产就不一样，购房者对房地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连。价格体系一旦出来，购房者对项目的认知也基本定型，楼盘定错了价钱，以后就很难通过重新定价翻身了。”一名开发商这样告诉记者说。
“蓄水”决定定价的关键因素
在新盘上市之前，开发商会开展大量的营销活动推介项目，比如产品说明会，业主联谊会或者冠名一些活动来吸引人气。所有的这些活动，在行业内都被称为“蓄水”。
如果不想被冷却，就需要提前“蓄水”，出售VIP也好，参与“看房团”也好，业主联谊会也好，通过一系列营销活动的推介，来吸引足够多的人气。
“只有先蓄积足够的水，然后打开水坝，泄洪而下的购买力，才会将每套房子买走。”蓝色图腾传播顾问有限公司总经理黄健说。
起价，均价，混淆视听
楼盘新开时，一些开发商打出的楼盘项目的“起价”，而有部分开发商打出的是楼盘的“均价”。
福田花园，起价5538元/平方米；凤凰香郡，起价5200元/平方米；和昌·国际城，起价5300元/平方米；畔山林语，起价4200元/平方米；丽城佳苑，起价5200元/平方米；天格花园，均价5500元/平方米……
记者采访到一位李姓的女士，她说：“畔山林语开盘我去了，打出起价4200元/平米的广告，我就问置业顾问4200/平米的那套房在哪里，结果过去一看，里面完全接收不到任何光线，冬天住里面说不定比外面还冷。”
有业内人士告诉记者，所谓的起价，往往只是开发商的一种“噱头”，起价的房子往往只有一两套，而且也往往是整个楼盘项目中位置*差或者存在瑕疵的房源。
套型和价格成竞争焦点
经过多轮调控后，在楼市持续低迷背景下，购房者除考虑价格之外，更看重楼盘综合性价比。
一位不愿透露姓名的开发商认为，调控*大的好处不仅仅在于遏制房价快速上涨，而在于让市场回归理性的心态。该开发商认为，这样的理性，简单来说就是：开发商动脑筋做产品，购房者动脑筋选房子，而不至于出现前些年的市场乱象。
十堰蓝色图腾传播顾问有限公司总经理黄健认为，当前我市不同楼盘出现不同的销售业绩，其中关键原因是在买方市场下，购房者购房态度发生了巨大的变化。“之前多年，楼市过于火爆，由于购房者怀揣能买到就不错了的心理，使得开发商更为粗糙地对待市场。如今，有很多房子可选择，一次次国家的宏观调控如同试金石，以理性的视角检验着市场中产品的优劣、性价比的高低，已经成为购房者选房主流。”他说。
他认为，性价比，就是价格与楼盘整体居住质量的对比，地段、房型、环境都是开发商定价的依据。高价房屋未必同样具备高性价比。而性价比的*好体现在于房子的保有值以及升值空间。对于刚性需求者而言，楼盘的地段是否具有升值潜力，楼盘的居住空间是否人性化、周边生活配套设施是否能给他们的生活带来便捷，楼盘的价值是否在当前严厉的新政下真正抗跌等种种问题，都是眼下购房者考虑的关键因素。
阳光地产策划经理景波认为，性价比高才是“王道”，经过多次的楼市调控后，购房者已经磨炼得非常理性，跟那些花里胡哨的促销相比，性价比才是*实惠的，老百姓买房子图的就是价格优惠，品质优异。
“眼下，购房者更看重楼盘性价比，部分定位刚性需求的楼盘热销、价格过高就难卖等现象就是一大佐证。”他说。
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