全国各地的房价罔顾中央“调控政策”一路大幅上升，再度引起多方关注；而自2005年上半年房地产“新政”启动，且调且涨、收效甚微的局面已持续了近两年。我们去年来曾两度在此栏发表评论，对“新政”的政策实施表示批评和担忧（参见2005年5月30日《也看“房地产新政”》、2006年5月15日《房价猛涨及政府的缺位、越位和错位》）。现在我们进一步认为，直面“新政”不尽如人意的后果、下决心调整政策方略已是当务之急。
应当承认，当前房地产市场出现这种“且调且涨”的局面，有多重原因。中国近年经济繁荣和城市化脚步加快，本身就产生出对于房地产业的大规模需求；加之住房体制改革的催动、资本市场不完善等制度性因素的影响，都是房地产热的经济发展内因，也说明房地产价格上涨具备一定的合理性。与此同时，宏观经济状况也影响了房地产业。过低的利率水平导致的流动性过剩已经成为世界性难题，中国因“人民币因素”而资金愈发充沛，银行有强烈的放款冲动，外资有强烈的流入欲求，必然进一步支持强大的需方购买力。
不过，经济发展的内在需求只可引导而不可压制，中国资本市场和金融制度亦在完善中；利率对宏观经济影响极大，即使在房地产社会保障体系和金融体系较为完善的美国，美联储对提高利率调节房地产市场也极为慎重。因此，政府之于房地产本身的政策导向和调控手段选择，就成了可以影响产业发展的主要可控变量。“调控”的意义正在于此。
关键在于如何掌控这种变量。正如我们曾经指出，作为一种特殊商品，房地产具有必需品和**品的双重特征，政府首先应从必需品的特性出发，在解决中低收入阶层的住房问题上明确自己的角色。从1998年7月启动住房改革之初国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即“23号文”），到2005年初的“国六条”等一系列“新政”政策，可以看出政府对承担这一角色在道理上是清楚的。但在执行中，如此重大的政策取向，没有也无法进入各级政府的公共选择程序，而强势利益集团的影响却极易左右决策；加之土地市场迟迟不放开，中央和地方政府在土地收益上的分配机制，也强化了地方政府在房地产发展中的利益驱动。因此，纵在“新政”之后，落实这一基本政策也是效率低下，进展缓慢。
政府缺位一时难以补足，错位和越位却在增加。因为过分追求“调控”的短期效果，政策文件中虽然对政府与市场的关系有正确阐释，实践中却往往“头痛医头，脚痛医脚”，误区重重。两年来从中央到地方的许多“调控举措”，都是行政微观干预与宏观调节交错运用，模糊了政府与市场的边界；而且，因缺乏对于需求结构的准确把握，有些措施甚至加重了中低收入层的负担。
时至今日，国内的房地产业不可谓不兴旺。但一方面是“经济适用房”、公寓房、别墅房事实上全盘市场化，房价全线上涨远超中低收入层负担能力；另一方面是一些权钱地齐备的中央机关部门、事业单位继续盖房、分房，且标准越盖越高，以“经济适用房”之名对本单位员工行准福利分房之实。各方盖房购房资金其实绝大部分来自银行，房价轮番上涨后的风险高度集中于银行体系；往昔路径越来越固化，政府实施调控难度更成倍放大。
危害是多重的，现在必须对“新政”方略进行调整。在认清总的态势及政府位置之后，我们认为，具体的调整可从供求两方进行。在供给一方，所有“抽刀断水”的行政性微观手段均应停止，宏观面则应让土地政策、廉租房和经济适用房建设政策等进一步明晰化、制度化，以形成市场有效预期，为级差利得税、利率调节等市场化的调控政策提供社会基础。土地市场改革的未来制度安排对于房地产市场影响深远，早下决心、明确方案，更是至关重要。在需求一方，调整要着重分清需求结构、管理预期，以防中低收入阶层承担投机行为的财务后果。在市场热度升腾之时，更应当向公众讲清房地产长周期、低流动性的道理，告以**房地产的高风险特征，承认租房和买房其实是“居者有其屋”的不同形式，以使中等以下收入者量力选择，高收入者慎重决定。为挤压泡沫，使购房者的需求与实力真正匹配，以较大力度提高首付比例，应是有效的政策选择。
无论供方还是需方调整，都不应无视当前新一轮政府机关事业单位“盖房分房热”对房地产和金融市场的潜在冲击。这种变相的“福利分房”利益极大且后果不可逆，目前仅建设部出台文件表示“停止审批”难以迅速收效，中央政府应尽快决策明令制止，并将相应供需两方的实力导入市场。此外，当前房地产调控仍然存在政出多门的情况，部门利益往往成为正确政策议而不决的主因。在相应领域建立专门的监控机构或各部门间相对稳定的协调机制，也是制定房地产长期有效调控政策的制度性保障。
