今年上半年上海商品住宅市场相对疲软，成交量只相当于去年同期的一半左右，但就是在这样的市场背景下，依旧有一批楼盘的市场表现十分抢眼，排队购房现象时有出现，一些楼盘开盘数天内即售罄。透过今年上半年公寓成交前20名排行榜可以发现，大多数热销楼盘的单价在3万元/平方米以上或1.2万元/平方米以下，显示出了当前市场“两头热”的特点。同时，就产品类型来细分，高端公寓、轨道房、小户型、潜力板块已几乎成为了当前市场公寓热销的代名词。
热销标签1：高端公寓
热销表情：江景、国际化代表楼盘：尚海湾豪庭、仁恒河滨城、古北御翠豪庭等
据了解，上海高端住宅的消费群体，并不仅是上海本地高端客户或者周边江浙客户，还有大量的来自中国香港、中国澳门客户和外籍客户，他们将购买上海的房产不仅作为居所，也作为一种中长期的**。
由于很多物业都是海外**者长期持有，这些**者具有长期**的理念，不会由于市场一时的波动急于套现。对于物业需求一方，高档住宅的客户群不论是**还是自住，都具有较丰厚的置业经验。他们的置业行为不会受到短期内市场低迷以及普通住宅购房者观望情绪的影响，他们的需求呈现出时间长期化和资产配置化的特点，整体来说比较稳定。
今年上半年公寓成交排行榜前20位的楼盘中有多个楼盘的单价在每平方米3万元以上，其中包括尚海湾豪庭、仁恒河滨城、古北御翠豪庭等。
尚海湾豪庭位于徐汇滨江区域，总建筑面积约62万平方米。涵盖江景高档住宅、国际品牌五星级酒店及酒店式公寓、主题商业等物业类型。随着尚海湾豪庭正式面市，一个国际化**湾居综合体的轮廓开始浮出水面。2010盛会效应、徐汇滨江规划、城市综合体概念，尚海湾豪庭的这些利好令 “湾居”概念成为当下楼市一大亮点；仁恒河滨城位于浦东新区联洋新社区，总占地面积约为31万平方米，该案购房群体主要为上海人士和境外客户；古北御翠豪庭可以说是位于整个古北新区的中心位置，与古北一期的成熟生活配套只有一街之隔。该盘总建筑面积15.8万平方米，占地面积约5万平方米，由15幢高层、小高层公寓组成。
热销标签2：轨道房
热销表情：辐射效应代表楼盘：宝宸怡景园、荣御景苑等
由于轨道线路的延伸而带动了一大批潜力板块的发展。这些因为拥有轨道线路而日渐成熟的板块正成为上海楼市的中流砥柱。包括在热销榜排名首位的宝宸怡景园在内，一些位于轨道沿线且价格适中的轨道房牢牢占据了上半年热销楼盘排行榜前列。
今年上半年，上海*为热销的“轨道房”主要包括宝宸怡景园、荣御景苑等。其中，宝宸怡景园是今年上半年上海商品公寓热销榜首，该盘自去年以来，几乎每次开盘都能引发购房者的抢购狂潮。轨道房概念以及适中的价格是该盘的热销法宝。该盘位于宝山长江西路、三泉路，步行数分钟可至轨道交通1号线通河新路站。小区建筑面积达56万平方米，是一个大型居住区。其周边生活配套较为完备,邻近家乐福等大卖场；荣御景苑则位于松江新城东区，邻近轨道交通9号线大学城站，是真正意义上的轨交房。该盘今年以来新推房源一直保持相当热销，其中4月份该盘签约278次，5月签约202次，同时价格也出现略涨，3月29日，该盘推出325套住宅，价格在每平方米8800元左右。5月8日，该盘推出321套住宅，价格在每平方米9000—9200元，5月的推盘价格比3月略涨每平方米200—400元左右，但是依旧不减其热销势头。
热销标签3：小户型
热销表情：户型创新代表楼盘：万科四季花城、保利海上五月花城等
据了解，去年由于不少项目需要配合90/70政策而改变了规划，因此推迟了上市，对于一些品牌开发商来说，不仅仅是要把户型做小就可以，而且还要从功能性的加强、舒适度的保证等各方面来论证所设计的小户型。今年以来，这些经过精心设计的小户型产品已经有一大批被推向了市场。今年上半年，这些小户型产品在公寓市场上的表现相当突出。
专家指出，今年以来，上海小户型公寓产品推出市场量相比去年已有了明显增加，预计下半年还会有更多的小户型公寓上市。增加小户型供给的比例是上海等人多地少的大城市的发展趋势，是符合未来的需求结构的，将逐渐成为上海住宅市场需求的主流。
在上半年公寓成交排行榜前20名中，不少楼盘都主推小户型。其中，新城盛景位于青浦新城区的华科路汇金路口，是一座30万平方米的大型混合社区。整体规划10000平方米的滨水风情商业街，近30米的宽阔河道穿行其中，联邦式片区组合。总体景观呈现的是一种开放式的空间，结合建筑布局营造出一个绿色天然健康的全生态居住空间。该盘近期推出的户型以70、80平方米小户型为主，今年6月的一次开盘后的2天之内，该盘新房源就已去化六成；万科四季花城位于宝山新城杨行镇内，西靠大型公共绿地，是规划中宝山新城西区中心的重要组成部分。整个小区以多层为主。该盘推出的是精装小户型产品，户型紧凑，总价控制较好，并以准确的青年置业定位，对购房者产生了强大的吸引力；保利海上五月花城位于嘉定新城地区，根据“70/90”指标，规划了小户型的多层和小高层公寓。主力户型为81～90平方米的两房，价格为每平方米10000元左右，部分小户型采用创新设计，附加一定的赠送空间，吸引了许多市区客户。
热销标签4：潜力板块
热销表情：新市镇代表楼盘：绿地·东岸涟城、金地格林郡等
数据统计截止日期2008年1月1日—2008年6月30日
在上半年公寓成交排行榜前20名中，绝大多数都是单价在每平方米12000元以下的中低价住宅。
南汇临港新城位于东海之滨、上海东南长江口与杭州湾交汇处。临港新城依托洋山深水港和浦东国际机场，凭借其得天独厚的地理条件以及政策支持，辐射上海及整个长三角地区，蕴藏着不可估量的发展潜力。有人把临港新城称之为是自浦东开发开放后上海的又一次大规模开发。经过多年的建设，目前当地各项设施建设已经开展得较为深入，但临港新城的商品住宅市场可以说还在起步阶段，但是已经能让人刮目相看，目前，临港新城商品房成交行情量价均位于全区前列。绿地·东岸涟城是临港新城**启动的住宅作品，该案总建筑面积33万平方米，建成后将是一个大型的居住社区。该案由花园洋房、叠加别墅、小高层、青年公寓等多种建筑形态构成，开盘后销售情况较为良好。目前，东岸涟城的价格为每平方米8000元左右。
金地格林郡位于青浦新城中片区，规划中的中央公园区内。项目占地20余万平方米，住宅建筑面积约23万平方米，规划有逾30000平方米大型商业中心和约1600平方米的主题会所，全方位打造低层低密的人性居住享受。该盘均价在每平方米8800元左右。随着新城市格局的逐步成型、中央公园区生活圈正在形成，该区域将成为未来青浦*具发展潜力的区域。
购房者对产品选择的目的性更强
世邦魏理仕中国区住宅项目营销部高级董事陈炜
“两头热”的背后其实凸显了今年购房者对市场判断更为理性，产品选择的目的性更强。单价每平方米3万元以上的高端公寓大多拥有滨江、湿地等稀缺资源附加值，无论是自住还是**，买家的目的相当明确。而单价每平方米1.2万元以下的公寓则很好的对接了普通购房者的自住需求，轨道房、小户型或新市镇概念成为这部分购房者在选择产品时的价值发现和认同，自然取得良好销售业绩。而单价每平方米1.2到3万元的公寓在销售TOP20中榜上几乎无名，除了产品新增供应量偏少这一主要原因之外，很多在售的存量产品都在过去一年中过快的透支房价，从单价每平方米1万多元晋升2万多元的行列，在**空间被压缩，自住性价比又不及新兴区域，自身产品品质相对前期又没有明显提升的情况下，购房者对这一区间的公寓并不认可。
“90”户型渐显主角地位
易居房地产研究院上海总经理于丹丹
据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统的统计数据显示，2008年6月，全市商品住宅新增供应中套均面积在90平方米以下户型占供应总量的12%，90-100平方米的户型为14.5%，不难看出，90平方米的中小户型供应占比仍然偏少。
与供应疲软不同，“90”中小户型在成交方面则表现优异，在2008上半年的楼盘成交排行榜上可以发现，宝宸怡景园、绿地蓝海庭、荣御景苑、新城盛景、保利海上五月花的中小户型为主力的楼盘名列前茅。此外，中心城区长宁推出的天山华庭、天山怡景苑两个小户型楼盘再度出现排队购房的现象。
“90”户型的热销，不仅反映出政策引导消费的效果，更反映出市场对此类产品的接受程度。可以预计，在下半年里“90”户型将逐渐成为供需市场的主角地位。
透支“房价”项目将面临重整
佑威房地产研究中心主任薛建雄
从公寓成交前20名来看，各价位段各房型大小的都有，且一些楼盘的表现不俗，上半年依然有多个排队抢购的楼盘，表明刚性需求依然存在且能量巨大，但并非所有项目都热销，市场的优胜劣态开始显现。
从成交前20名楼盘的价格特点来看，均价每平方米0.9万元以下和每平方米3万元以上的楼盘占多数，每平方米1—3万元的楼盘却相对较少。
除了天山华庭、海上名邸等少数中档楼盘热销外，大多数中档楼盘滞销的重要原因是，此类楼盘在高档楼盘价格上涨的带动下，去年上涨过猛，导致性价比下降。例如，去年售价还只有每平方米1.2—1.5万元的普陀一些楼盘涨到每平方米2—3万元，闸北一些去年初售价只有每平方米1—1.3万元的楼盘涨到了每平方米1.8—2.5万元。实际上去年涨幅超过30%的楼盘多数是原先售价在每平方米0.8-1.5万元的楼盘，如今涨到每平方米1.5-3万元，导致了今年的滞销，预计这些楼盘的价格在今年底将有一个比较大的盘整。
小户型创新亟需重点关注
上海世联房地产顾问有限公司总经理袁鸿昌
今年小户型项目的市场接受度进一步提升，这在万科金色雅筑、金地未未来、保利盛唐府邸等项目中得到集中体现。
小户型项目热销并非偶然。首先自住型需求成为购房主流；第二，置业行为趋向理性，性价比高的小户型受到理性置业者青睐；第三，小户型项目的产品创新使购房者得到更大的附加值，在一定程度上化解了其自身的不利因素，在这一方面，万科、金地等品牌开发商的卓越的设计研发能力使小户型项目增色不少，从而促发、刺激了市场的旺盛需求。
不过，随着小户型供应加大，竞争将日趋激烈，这对开发商的产品研发及规划设计能力乃至资源整合能力提出了更高的要求，而如何能够做到细分市场的产品差异化，在保证产品较好的“性价比”的同时，凸显出其特性及亮点，是房地产公司必须予以认真考虑的问题。
两类产品市场购买信心足
上海荒岛房产工作室研展部董文静
在上半年的住宅市场中，单价在3万元/平方米以上的高端楼盘出现了很多亮点值得关注。
一方面，随着2010盛会的临近，滨江名宅再次在市场引发高度关注，具有代表性的是徐汇的尚海湾，该区域的前景规划不仅受到了资本的青睐，同时也给上海本地购房者带来很强的信心。
另一方面，小户型产品也有明显的增量趋势。小户型总价相对较低的优势在一定程度上吸引了更为广泛的购房者，因此这类楼盘的成交量也一直较高，如静安紫苑90平方米以下小户型的成交占到了该盘上半年总成交的89%，御翠豪庭的小户型成交量也有25%。当然此类小户型也不仅仅以户型面积较小而获得青睐，此类热销产品多为精装修房，在套内的功能布局上为购房者考虑周到，如静安紫苑更是提供了酒店式服务，提升了产品附加值。
淡市分层营销作用凸显
中国指数研究院分析师宋会雍
平淡市场中产品和购房者的分层营销再度显示重要性,年内有两类住宅产品表现相对突出,其一是占据稀缺资源的产品,如核心城区住宅;其二是切合刚性需求的产品,典型的如小户型公寓。上半年推出的小户型项目,如万科金色雅筑、天山华庭等销售推进速度都比较快,5月份商品住宅成交排名前七位更是被主推小户型房源的楼盘所占据，其中包括普陀的捷城国际公寓、南汇的绿地蓝海庭和保利西子湾、荣御景苑、上海奥林匹克花园三期等，小户型楼盘的市场认可度可见一斑。
随着70/90政策的逐步落实，未来小户型住宅市场供应会逐步放大，并有望成为市场的主流产品，竞争也将更加激烈。如何在有限空间内*大化的兼顾居住功能和居住享受,是小户型产品面临的考验,这对开发企业的户型创新能力提出了挑战。
两种需求力挺上海住宅市场
同策研发中心
数据显示，今年上半年成交面积前20楼盘的总成交面积同比去年略有下降，约为3%。但从成交的区间看，去年内环内、内中环、中外环、外郊环间成交面积分别占总成交面积的14%、25%、28%、30%，而今年外郊环间则成为**的成交主力，占成交总面积的68%，同比去年增长1.2倍，内环内、内中环、中外环分别为5%、5%、14%，成交面积合计同比去年下降65%，但整体成交均价并未受成交主力外郊环均价的影响，同比去年上半年增长14%。
从数据看，内环内与中内环分别只有少数项目进入成交前20强，分别为内环内仁恒河滨城与与内中环尚海湾豪庭，成交面积都只占5%，但受个案影响带动区间成交均价分别为去年的2倍与1.4倍，撑起整体20强的住宅均价。其中仁恒河滨城为5月发售的三期“北岸”，也是该楼盘的*后一期尚海湾豪庭则是今年众多打江景房旗号并热销中的一份子，这两个楼盘的成交均价都在每平方米3万元以上。可见在观望气氛浓厚的2008年市场，两种需求力挺上海楼市，一个是刚性需求的理性选择使得公寓成交重心外移至外郊环间，二是更具抗跌性的高品质楼盘托住楼市均价。
