近年来,随着房地产交易行为日趋活跃,部分“聪明”的房产交易双方居然打起了“假官司”,利用司法机关行使司法权来实现房产的转让,以便逃避国土部门对房地产转让的手续审查,达到逃避税款或债务的目的。
近日,宝安法院便对一起试图通过申请执行仲裁裁决,从而逃避房地产税收征管制度的执行案件作出不予执行裁定的判决。
“债务人”自愿“以房抵债”
2006年1月,多宝×公司向宝利×公司借款350万元,一直未归还。2006年6月30日,宝利×公司与多宝×公司及黄某签订《担保还款协议书》,约定多宝×公司于2006年12月31日前向宝利×公司归还借款350万元,黄某自愿担当多宝×公司的还款保证人。
因多宝×公司未按约定还款,宝利×公司于2007年10月向深圳仲裁委员会申请仲裁。在仲裁阶段,双方自愿达成《和解协议书》,约定多宝×公司及黄某自愿将自有的房产作价350万元,且无需评估,用作抵偿多宝×公司欠宝利×公司的债务。
该协议签订后,三方同意请求仲裁庭不开庭,根据本协议内容制作裁决书。深圳仲裁委员会认为,双方当事人有权依法处理自己的民事权利,双方签订的《和解协议书》有效,应予确认。据此,深圳仲裁委员会制作了裁决书,将8个面积共为4143.14平方米的厂房裁决用于抵偿宝利×公司350万元的债务。上述仲裁裁决发生法律效力后,三方并无任何争议,但不自动履行,而是由宝利×公司向法院申请执行,要求法院将上述房产强制过户至宝利×公司名下。
抵债房产价格明显偏低
宝安法院经审查认为,双方当事人约定抵债的房产面积为4143.14平方米,但抵偿的债务仅为350万元,且其抵偿的价格未经评估,每平方米价格仅为845元,不仅明显低于当前的市场价格,也低于登记价格,存在故意降低交易金额、规避房产交易税收征管的问题。
深圳仲裁委员会裁决将房产直接抵偿给宝利×公司,违反了法律的相关规定,违背了社会公共利益。本案三方当事人在仲裁中达成的以房抵债协议,规避了房地产税收征收制度,应为无效,仲裁裁决予以确认不妥。因此,法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第三款的规定,裁定对该仲裁裁决不予执行。
据宝安法院有关负责人透露,在宝安法院受理的涉房产案件中,还存在多种规避法律的形式:其一,通过以物抵债低价转让房产。在执行案件办理过程中,当事人之间协商以物抵债,通过法院作出以物抵债裁定书,以及其低廉的价格转让房产,降低交易税费。如在一宗涉房地产执行案件中,当事人协议用一栋1997年购买的房产抵偿债务,抵偿数额为房产当年的登记价格。该价格低于目前市场价3倍左右。其二,假借转让房地产逃避执行。当事人欠第三人债务,第三人对其提起诉讼要求归还借款。当事人在诉讼期间将自有房产通过另外的诉讼程序,以合法途径转给他人,以逃避法院对其财产的强制执行。其三,提起虚假诉讼实现权利转让。申请人与被申请人私下串通,甚至就是同一利益主体。双方伪造借款合同,提起虚假诉讼,通过以物抵债的合法形式实现权利的转让。
