**要点：
行业处于调整期、09年盈利能力将回落。08年1-10月，商品房销量同比下降16.5%，月均销售跌至05年来*低水平；开发商纷纷调整开竣工计划，商品住宅新开工面积同比仅增6.9%；房地产**增速急剧下降，10月同比增速降为24.6%；08年房价普成跌势，且建安成本上升，09年行业毛利率下滑几成定局。
本轮调整周期预计为2-3年。GDP、房价和利率保持高度的相关性：如果利率保持稳定，房价和GDP会体现出相当强的相关性；而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。若09年GDP增速保持在8%以上且贷款基准利率继续下降108bp,行业的本轮调整将不会是长周期，而是2-3年的中期调整。
保障性住房影响有限，09年房价有10-20%下调空间。9000亿元保障性住房建设计划与商品房对应不同的市场需求，对市场冲击应该有限。按照国际比较5%的正常租金收益率，我国目前一、二线主要城市平均租金收益率约3.5%，由此推算，我们至少还有30%的泡沫，预计09年实际房价会有10%-20%的回调。
09年政府将择机推出救市政策。政府刺激房地产市场的政策只是刚刚开始，对于房地产业，09年政府可能的政策选择至少还包括购房退税、降低营业税、降低个人所得税、放宽二套房贷限制等。
风险提示：09年宏观经济恶化，不能保持8%经济增长率；房价与销售量持续下滑，业绩下滑超预期。
调高房地产行业至“推荐”**评级。前期救市政策累积效应将在市场逐渐显现，信贷放松可能是促使市场回暖的主因，09年政府仍将力挺楼市，且目前板块估值已不构成主要风险，故给予行业“推荐”的**评级，并重点推荐资金压力小、土地储备成本低、销售回款快的龙头企业，如万科、招商地产、金地集团、保利地产、华发股份、滨江集团。
