这个时候,选择涨价,引来一片骂声。
进入3月,随着成交回升态势,立即有开发商上调销售价格。上海的大华锦绣华城、慧芝湖花园等,广州的光大花园、江南苑等,深圳的诺德假日花园、溪山美地园等,以及北京、常州、贵阳、重庆等区域均先后出现涨价楼盘,涨价幅度从1.9%—10%甚至20%不等。
不过,另一个值得注意的情况是,这些涨价项目此前都出现较大幅度降价,目前价格均不是其历史高点,超过一半的楼盘较项目价格*高点的降幅在20%水平。
涨价的主流动机浮出水面:为了过冬,开发商通过降价在去年获得了比未降价楼盘更快的消化速度,但过冬策略的另一头是延缓工期、收缩开发,这直接产生目前成交回升时期部分开发商后续供应跟不上,即选择对所剩无几的待售产品涨价,慢慢卖。
过冬策略“后遗症”
近期,光大证券一行人前往深圳和广州拜访了“万保招金”四大地产商,并参观位于深圳和东莞的多个项目。调研结果是:确认华南房地产市场春节以来的回暖趋势仍在延续,但同时开发商的新开工指标将继续缩减,新增供应将继续放缓。
“成交回暖,部分开发商根据自己的情况,选择微幅上调销售价格,这完全是正常的市场行为,外界的反应有些过度。”多位券商分析师表达了类似的观点。
*终的调研报告,大多强调目前各地成交量的回升现象以及楼市回暖的判断,对出现的价格回调现象,并未着墨。但事实上,相比成交回升的“统一口径”,个别开发商涨价的情况更能刺激楼市的神经。
根据上海克而瑞(中国)研究中心提供的统计资料,提价楼盘,还有广州的岭南新世界[8.85 2.19%]家园、兰亭（
查看地图）御园,深圳的佳兆业水岸新都四五期,常州的御源林城,贵阳的贵阳世纪城,重庆的奥园康城等。这些楼盘的价格涨幅*大达20%(岭南新世界家园),光大花园涨幅也达到13.4%,其余的普遍也超过5%。此外,北京多个低价楼盘也悄然提价,幅度超10%。
“通过比较这些楼盘此前的降价和销售情况,不难发现,目前涨价的楼盘中,主要是一些之前出现过大幅降价、前期消化较多的楼盘。”中国分析师薛建雄指出,“从开发商去年的过冬策略去分析目前的调价举动,更能看到其中的根本。去年,大部分开发商不是停工,就是没有推盘计划。今年成交出现回升后,受制于去年的开发放缓计划,很难短时间内拿出足够房源销售。但又不甘心错过这样一波行情”。
经过深入面对面调研,光大证券分析师注意到,开发商在开发**方面的速度,今年大多依然延续了去年“缩减开工指标”的策略,因此今年市场新增供应继续放缓的格局难有大的变化。
其中,2008年,万科(000002.SZ)几度下调了项目的新开工面积,实际完成数大约在570万平方米,预计2009年的新开工面积将继续低于2008年;保利地产[22.59 0.89%](600048.SH)的新开工面积大约为400万平方米,比前一年下降25%-30%,2009年的新开工面积也不会超过2008年;金地(600383.SH)2008年初计划全年开工261万平方米,实际情况约下降了近30%,不到200万平方米,2009年将继续下降;招商地产[20.80 1.46%](000024.SZ)2008年新开工面积约200万平方米,2009年计划新开工面积仅130万平方米,下降35%。
对此,沪上开发商资深人士柴一峰坦言,目前这种情形,是开发商既定过冬计划赶不上市场实际变化的表现,而个别开发商选择涨价,某种程度上,是开发商去年过冬策略的“后遗症”。
后市调整难以避免
这位开发商资深人士还指出,“开发商的资金链情况是决定其不同过冬策略的主要因素,资金链紧张,难免需要缩减开工速度和节奏,放缓**,同时还需要加快销售速度。问题是,当后续房源跟不上在售房源的消化速度时,情况就很尴尬。”
在楼市整体供求关系上,即使目前市场需求有所释放,也未根本改变供远远大于求的整体局面,后市庞大存量房源的逐步释放,将给市场带来更大的调整压力。
佑威·楼市通提供的数据显示,仅在上海一地,目前市场上已经取得预售许可证但尚无任何成交的楼盘约160个,涉及房源近2.5万套,对应待售面积高达约260万平方米。
“已取得预售许可证但未有成交的楼盘,取得许可证的时间一般集中在2008年,*早的甚至在2006年,*晚的也已获证一两个月。照实际情况,如果开发商真的开盘销售,这么长时间没有任何成交的可能性极低,**的解释只能是获证后开发商未开盘销售,或者开而不售。”佑威研究机构分析师彭光丽指出。
可售而不售的房源,多半是开发商不满足于目前的市场价格,期待价格回升再开盘。
不容忽视的是,目前许多城市的热销局面,背后是开发商有意识地控制供应节奏和供应量。
在上海,上周全市有18个楼盘仅推出了共23.55万平方米商品住宅房源,还不如前一周16批房源的26.1万平方米少供应量。导致批量增加房源量却不增加的主要原因是,上周仅一家开发商的推盘量在3万平方米以上,其余的17批房源只推30-160套。
其实,3万平方米的推盘量,是早在2007年上海市政府有关部门就明确规定的开发商单次开盘量的*低门槛,入市销售项目每次开盘销售,推盘量不得小于这个规模。该规定至今并未明确取消,因此开发商推盘入市还应遵守。但如果无人遵守,似乎也无人监管。
薛建雄认为,少量多批的方式人为制造供不应求,目的是促使购房者下单,同时也给一些楼盘上调价格提供了空间。
戴德梁行**部董事叶建成直言,政府能够给予的优惠和扶持是非常有限的,还需要开发商本身改变策略积极应对,如果还不能认清形势将很难跟上时局渡过难关,目前形势下,开发商应实行低卖低买的积极策略。
上海景瑞地产集团市场部副总监杨子江提醒,未来的4、5月份,更多开发商将抓住目前成交回升的时机推出房源,随着存量房源逐步入市,到时的营销竞争,用“惨烈”形容毫不为过。
