救市政策需开发商降价配合

    “现在说回暖为时尚早。”中原地产北方区总经理李文杰说。 

    在2月下旬发布的全国25个大中城市及10个小城市新建商品房的*新统计数据，除个别城市外，绝大部分城市成交量较春节前猛增。北京新房成交量增幅达63.66%，上海为83.71%，杭州为98.82%，深圳超过50%。宁波、贵阳、扬州等地的成交量增幅更达到100%以上。一时间楼市“回暖”之说给地产行业带来了久违的喜色。 

    “现在看到成交量上升，有很大的原因是积攒了大半年的刚性需求在春节后的集中释放，能不能持久很难说。”李文杰说，“房地产行业到底有多糟糕，要到4月份房地产企业2008年年报出来之后才知道。那时候才能看到2009年楼市的走向。” 

    虽然屡有业内人士做出“楼市见底”的判断，但是随着楼市的深度调整，这种判断已经完全没有了市场，取而代之的是对深不见“底”的迷茫。“大家都不知道‘底’在哪儿，”一位长期做房地产管理咨询的业内人士说，“尽管现在开发商表面上都说对前景‘谨慎乐观’，但是你具体问他未来到底该怎么办、怎么走，他们都不知道。” 

    “如果楼市回暖，深圳应当是风向标。”深圳兰江房地产开发公司副总杨大谷说，“深圳前几年已经把低端制造业向东莞、惠州转移，目前整体经济形势良好，一旦楼市反弹，速度会很快。”他认为，2009年楼市不能一概而论，像东莞、惠州、昆山、苏州这样以出口制造业为主的城市，受金融危机的影响非常大，楼市反弹也会很慢。 

    由于调整时间早，广州、深圳楼市似乎已经曙光初现。但要做出深圳楼市回暖的判断，同样困难。“深圳楼市可能已经走过*低点了吧。”杨大谷不确定地说。虽然从深圳几家主要的房地产中介公司可以看到购房者大量增加的事实，但是深圳楼市的销售压力依然很大。2008年深圳楼市销售面积为408万平方米，而存量房为500万平方米，加上今年的新增供应量，2009年深圳楼市的总供应量为1100万平方米。广州楼市似乎走入一个相对平稳的状态，目前均价已经从高点的1万元以上调整至8000元左右，而成交量则维持在小幅增加的状态。 

    北京和上海楼市似乎会更加艰难。不久前，万科董事会主席王石在接受媒体采访时表示，金融危机对中国实体经济影响才开始，北京与长三角楼市调整的大幕才刚刚拉开。北京是商品房库存量*大的地区，需要18月的消化周期，对销售和房价的压力可想而知。“北京房价在明显下降。”李文杰说。而上海楼市的压力并不小于北京。“以前大家都认为中心城区的房子好卖，但是2008年下半年，上海内环的230多个房地产项目竟然连续3个月零成交。”上海房地产资深观察人士吴其伦认为，降价已经成为上海2009年楼市必然选择，而且“首当其冲的就是上海中心城区的项目”。 

    在吴其伦看来，房地产在未来3至5年都是买方市场，“要想成交量大幅度上升，开发商必须大幅度降价”。对于现在各地热炒的、被开发商寄予厚望的“购房入户”政策，他也不看好：“现在老百姓、尤其是大城市的老百姓对未来预期都很迷茫，难道你给点政策上的好处就能让他掏钱买房了？政府的救市政策也需要开发商降价相配合。”