记者昨天在采访中了解到,目前,在楼市疑似“回暖”的利诱下,沪上不少新楼盘已经止跌反弹,部分楼盘甚至已悄然“摸高”至销售历史上的*高位。据悉,已有开发商由“加速跑”改为“踩刹车”,试图放慢新盘的上市量。
近两个月开价涨4000元
位于中内环间、闸北大宁地块的一新推楼盘,在今年3月楼市前景还较为模糊的时候推出一批新房源,所给出的开盘优惠为8.5折,折后单价在1.8万元/平方米-1.9万元/平方米,当日即售200余套。而今,该楼盘更是借助几次房展会的“东风”,价格一路攀高。根据售楼处提供的*新售价,为2万元/平方米-2.2万元/平方米
“当初优惠幅度较大的房子大多位于矮层,现在价位比较高的房源都是高层的。”售楼处的工作人员告诉记者,在年初楼市的一片调整声之下,该楼盘的二期新房源在3月份开盘之初的确有过较大的优惠,但大多仅限于低层。目前,优惠依然有,但折扣再也回不到两个月前。据该人士透露,2.2万元/平方米的售价也已接近该楼盘的历史成交新高。
开发商借小阳春“起价”
那么,楼盘售价的回涨是否真的属实?回涨之后的销售态势是否如前?记者在市房管局主办的“网上房地产”上查询到该楼盘,在楼盘价格“历史走势”一栏,单单就4月28日至5月4日,*新的成交均价虽从整体上呈现出逐日看涨的态势,但也仅在18317元/平方米-18340元/平方米内波动。分析人士指出,现时2万元/平方米的开价,很明显是开发商在“坐地起价”。
据记者了解到,像大宁这一新盘在价格上所采取“低开高走”的销售策略,在年初形势不尽明朗的情况下被开发商屡试不爽。而当楼市成交快速复苏,开发商盲目乐观的情绪再度膨胀,一方面是人为制造“售罄”、“缺房”的热销局面,另一方面是不断削减折扣、调整售价,所造成的结果则是,不断有购房者“追涨”入市,楼价再度回涨至历史高位。
去年跌得快今年涨幅大
有圈内人士透露,价格回涨至历史高位,甚至是有些出现“三级跳”的涨幅过大的楼盘,均为去年下半年至今年年初楼市调整期间跌幅过大的楼盘。如,浦东三林地区某知名楼盘,其报价从年初的1.5万元/平方米,已上调到4月份的1.65万元/平方米,“五一”房展会期间又抬高到1.8万元/平方米,这一价位又再度回到了2008年该楼盘创下的*高纪录。
“一个全年计划销售900套的楼盘,年初开盘到现在已卖出600套,销售速度远远超出预期。”一位销售代理告诉记者,开发商已决定停止销售剩下的300套房源,留到下半年再卖。就此现象,分析师薛建雄指出,开发商由前段时间形势不好的时候“加速跑”,到现如今形势转好后的“踩刹车”,一方面是担心无房可售,另一方面自然是期待楼市能够更加切实的回暖。
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上海楼市继续回暖 开发商“虎视眈眈”欲提价
继3月“上海之春”房展会上出现高人气后,这个“五一”假期,被誉为上海楼市风向标的“假日楼市”房展会依然接纳了高客流。主办方表示,除国内共约200家大小开发商入场淘金外,更有17万人次参观,成交面积13万平方米,成交金额19.2亿元,成交均价12000元/平方米。无论参观人数还是成交金额都是去年同期的一倍多,也超过楼市*火爆的2007年同期。
与会开发商告诉中国证券报记者,此次房展会共出现两大特征:一是前期市场低迷时期房产商放出的高额回扣已经大幅缩小甚至取消;二是基于目前房市中较好的人气和消费能力,房企预备在推盘量和后期价格调整上均加大动作。
中信证券研究部分析师陈聪表示,4月上海商品房预售面积同比上涨47.96%,环比上涨10.77%。目前上海销售情况和2007年相似,而远超2008年。
房产研究机构分析师薛建雄认为,从各方数据看,目前楼市已经过热,房价存在上涨风险。但此轮消费市场启动的主因,还是前期价格下调遭遇压抑已久的刚性需求后形成的叠加效果,如果房产商贸然加大市场供给和抬高价格,则此轮市场景气未必能够持久,5、6月份的房产市场应该是以平稳上扬的走势为主。
房展会打折少新盘人气旺
在“五一”房展会期间,中国证券报记者看到,前期未在“上海之春”房展会上露面的万科、富力等大型开发商此次亡羊补牢,纷纷露面布展。不过,此次展会告别了去年下半年以来此起彼伏的打折潮,大量位置较佳的楼盘基本退出促销阵营,鲜有的小幅优惠促销楼盘集中在外环区域,外环以内的楼盘至多推出一些“送电器、礼物”、“推VIP卡买房”等小恩小惠。
在上海中环集团4月15日刚刚推出的“万里晶品苑”,售楼人士告诉中国证券报记者,所有380余套房源已经全部售罄,售价均统一站稳于13000元以上,没有丝毫折扣,“现在想要只能等退房”。
上海中环线附近一家楼盘的销售经理则表示,企业坚持每一期新推房源都保持每平方米均价有1000元至1500元的涨幅,这一定价策略不会被短时间内的市场波动打乱节奏。富力地产人士则表示,目前*坏的时候已经过去,对2009年内地楼市持谨慎乐观的态度。
4月上海楼市的持续回暖,让开发商坚定了“拐点”已成定局的判断。尤其4月25日当天,上海楼市单日成交量突破了1000套,创下了2007年10月以来的82周新高。中银国际分析师周路表示,以4月26日的可售面积推算,上海的存量房只剩下3个月的消化时间,较前期大幅下降,显示存货消化速度明显加快。
5月成交量有可能再创新高
一季度和4月的良好销售形势,令开发商和消费者的预期均有所改变。薛建雄认为,从目前的市场热情来看,5月成交量有可能再创新高,*终推动房价上涨。对重夺定价权的开发商来说,多家企业在前期降价热销之后,正在打算将房价重新调回到之前的高点。
调研报告显示,目前上海市场买涨情绪抬头的迹象非常明显。多数开发商正在通过多批推盘小幅加价、将后继房源报价推升至2008年高位等营销手法,给购房者以涨价在即和房源稀缺的心理暗示,使得多数看房者匆忙入市。例如,李嘉诚在其“上海真如”项目开工的第二个周末,便高价推出了其“御翠园”的24栋双拼别墅,且在三天内售馨。万科“金色里程”的报价从年初的15000元/平方米,上调到4月份的16500元/平方米之后,“五一”展会期间又抬高到18000元,这个价位已经回到了2008年万科在“三林”创下的*高纪录。
但也有分析人士表示,目前表面繁荣的楼市背后的基础还比较脆弱。房产分析师回建强告诉记者,存量房并非全是有效供给,真正的有效供应是符合当前市场需求特征的房子。当前的有效供应与有效需求正在激烈博弈,只有大部分开发商能认清形势,稳定住价格,积极推出有效供应,5月的楼市才能保持“红色”。
“普遍回暖”是个伪命题
中国证券报记者从上海房地产交易中心也了解到,“结构回暖”是此轮回暖的重要关键词。
根据该中心刚刚提供的4月上海住宅成交价格和面积比例数据,中国证券报记者发现,占据市场成交主流的价格是7000-10000元,占比24.9%,此外为10000-13000元,占比14.6%,2万元以上的豪宅市场由于其地段的特殊性和在此轮金融风暴中的抗跌表现,也占据了11.5%的成交比例。而在面积构成上,70-90平方米的交易占据25.7%,90-120平方米的交易占据28.1%。薛建雄表示,这些比例和数据再清楚不过地表明,上海的有效供应集中在这一狭小区域内,面积和价格不适合的楼盘的成交均不尽如人意,因此“普遍回暖”是个伪命题,今后的楼市还要进行相应的结构调整,这也是5月楼市的主基调之一。
