就在楼市的焦点仍集中于中小户型住宅热销、刚性需求爆发时，近期国内多个城市悄然出现了豪宅回暖、中大户型热销的情形。有专家指出，继刚性需求之后，改善型需求的入市有望带领楼市进入小阳春第二阶段，但这种依然属于前期被压抑的改善型需求，能否放量，能否持续，仍需持续观察。
改善型需求入市
4月25日，深圳市南山区两个以中大户型为主的新盘同时开盘。恒立依云伴山和泛海拉菲花园，均价约为1.2万元/平方米。泛海拉菲花园推出200多套80～160平方米的高层住宅和叠院别墅，销售近七成；依云伴山推出210套，也售出八成。
豪宅方面同样形势喜人。深圳著名豪宅圣莫丽斯推出170多套150～190平方米不等的临湖单位，均价高达2万元／平方米，开盘售出七成。4月份深圳市成交龙虎榜统计显示，圣莫丽斯以36616平方米的销售成绩荣登4月商品房销售冠军。
深圳市国土局统计数据显示，4月深圳全市新建商品住宅销售共成交7694套，成交74.6万平方米，均价12331元/平方米，环比上涨了12.4%，比去年同期则上涨了3.2%。豪宅成交拉升了4月份成交均价，4月12日入市的卓越·维港北区别墅，当日开盘就成交4亿元。4月份均价*高的17和18日，豪宅云集的南山区成交均价分别达到23634元/平方米和23190元/平方米，直接推动了深圳成交均价的上升。
中国证券报记者在热销大户型楼盘现场注意到，大户型购房者通常以中年人为主，往往属于第二或第三次购房，与岁末年初购房者多以首次置业的年轻人为主形成对比。
对于大户型楼盘热销，深圳中原地产总经理李耀智分析，主要是由于降息和二套房贷的放松，使换房客开始活跃。另外，去年楼市调整时期，大户型楼盘和豪宅等的跌幅较大。“经济前景不明朗，也使一部分富豪将钱投进了楼市。”李耀智透露。
同样，北京房地产交易管理网显示，3月北京市别墅销售套数为370套，比2月份上涨320.45%。成交面积为131118平方米，比2月份上涨385.16%，成交总金额近14.89亿。而整个一季度成交达到600多套，与行情较好的2007年持平。
广东中原地产市场总监李粤湘也表示，行内俗称“大码楼”的物业，即总价250万元以上的房屋交易在春节前每月平均只有几宗，而在3月后中原地产每月成交“大码楼”基本保持在几十宗。目前出手的中高端物业买家除改善型买家外，也有少量**客。
二线城市同样出现改善型需求入市的迹象。正合地产*新数据显示，成都市主城区120平方米以上户型的成交套数从1月的1025套增加到3月的2005套之多，成交面积也从15.22万平方米增加到28.48万平方米。麓山国际社区、万科·双水岸、南湖国际社区、四海逸家、上实·锦绣森邻、龙城1号等定位于改善型住宅的楼盘，今年以来保持了热销势头。
武汉市“五一”三天假期成交量达到了467套，超过2008年同期两倍多，套均成交面积达103.68平方米，5月4日、5月5日武汉楼市每天成交超过400套。长源地产副总肖学峰表示，近一个月120平方米以上大户型成交比较多，说明改善型需求开始释放。武汉的锦绣江南、水岸星城、顶琇晶城、新华西美联公馆、黄浦东宫等中心城区内一批楼盘里，购房人以自住型改善需求为主。
成交能否持续尚需观察
易居克而瑞研究中心*新研究报告预计，今年，北京、上海、深圳三大城市的改善型住房缺口高达1600万平方米。至2009年底，上海改善型住房缺口将达到793万平方米，北京的缺口则会高达547万平方米，深圳的缺口也将近255万平方米。克而瑞研究中心表示，改善型需求将有力支撑2009年房地产市场的回暖。
“2009年一季度市场回暖，很大的原因在于改善型需求进一步得到释放，而且这个趋势越加明显了。”克而瑞（中国）首席研究员陈啸天指出，去年四季度以来，上海以及北京的改善型需求成交比重明显开始上扬。
“改善型需求不断释放有多方面的原因，其中*主要也是*直接的一点就是目前市场上有大量的改善型需求被压抑，这必然导致其寻求释放的通道。”陈啸天表示。
广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，改善型需求和**客4月份已经开始进入楼市。黎文江分析，存款利率不断下降，而广州楼市出租**率约为4.5%，加上很多的**客认为楼价下调的空间不大，房地产保值潜力大，因此纷纷入市。
然而，**太平戴维斯研究部报告显示，受金融危机与2009年盈利预期不确定的影响，2009年一季度深圳高端住宅租金和入住率都出现了下降，且在未来还有持续下降的压力。**太平戴维斯指出，2009年首季度深圳服务式公寓空置率上升到12.7%，平均租金为人民币193.6元/平方米/月，环比下跌2%，同比下降达7.8%。报告还指出，除服务公寓外，高端私人住宅市场租金**季度下降2.8%，平均空置率上升2.9个百分点，达到22%。
**太平戴维斯中国区市场研究部助理董事陈松吟表示，对外籍人士依存度高的高端住宅租赁市场，会持续面临租金和入住率同步下降的压力。“一部分客户因跨国企业业务收缩回国，不再需要，另一部分是跨国公司控制成本支出，降低了住房补贴。”深圳蛇口某高端租赁市场负责人表示。
广州知名地产分析人士韩世同也谨慎表示，目前广州中心城区楼房供应量不多，楼价高，****不明朗，**客不会集中入市。
“大户型楼盘和豪宅的热销，表明深圳楼市‘小阳春’进入了第二个阶段。”深圳高等职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，虽然有别于首次置业，但改善型需求仍然是属于刚性需求，是去年观望情绪浓厚的情况下被压抑的需求，如今开始释放。但目前**客尚不活跃，待这些刚性需求释放殆尽后，楼市成交量将会重新下滑。
调升开工面积苗头显现
“我们现在是没货卖，紫麟山正在加快建设进度。”深业南方地产相关负责人表示，深业集团在春交会展出10多个楼盘仅有3个主力楼盘在售，东城上邸和紫麟山都出现新货断档。熙龙湾、星海名城、万科金域华府、桃源居等楼盘也基本处于“断货”状态。“销售速度快过预期，二期要到6月底才能卖。”熙龙湾销售负责人表示。
星海名城相关人士指出，断货原因更多在于去年不少房企调减了开工面积、放慢了建设进度，如深振业2008年年报显示，缓建星海七期、振业城五期8-11栋、振业峦山谷花园一期7-13栋等项目。
由于楼市成交回暖超出预期，深圳部分热点片区和新增供应跟不上，出现“结构性”断货，不少开发商开始调增开工面积或加快建设进度。深业南方已加快深圳两个在建楼盘进度，龙岗区的坑梓项目也定出了下半年动工的日程表。去年曾申请延期一年竣工的天健时尚空间，而今已有两栋楼封顶，其负责人表示正在赶进度，争取在今年底开盘。振业也有几个缓建项目已复工或加快建设。
万科在2009年一季报透露“在存货管理上，公司继续坚持‘量出为入’的原则，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整，并将在中期报告中进行披露。”
土地市场也继续融冰，继4月29日首次推出居住用地之后，深圳市土地房产交易中心6月2日将公开挂牌捆绑出让宝安区三宗地项目改造权及土地使用权，其中两宗为商住混合用地，使用年期为70年，另一宗为商业及公寓用地，使用年期也为70年；6月10日,还将出让一块位于福田区南园爱华路西侧的商住用地，建筑面积为18500平方米。
“今年楼市仍是以消化存量为主，有能力、有信心调增开工面积，进入新一轮开发的开发商还不多。”深圳市社科院城市运营主任高海燕指出，一些断档现象并不代表楼市供不应求，而只是结构性问题，目前深圳仍有近500万平方米的新房存量，开发商不会盲目乐观加大开发或涨价。
