北京房地产退烧后怎么办？

宏观经济调控以来北京房地产市场出现积极变化

应把“有所为有所不为”的发展观运用于**实践

中央政府着手对宏观经济进行调控半年多以来，北京地区的房地产市场出现了一些积极变化，但变化并不等于成果。如何全面正确地认识这些积极变化因素，是关系到整个北京地区房地产业及其市场，能否在进一步深入地贯彻落实中央的方针政策和工作部署的前提下，再接再厉，巩固健康发展态势的重要条件。


一、平均房价在宏观调控中保持坚挺柔韧

北京的房价能保持如此的稳健，这一现象说明了什么呢？可以说，它说明了北京地区的房地产市场远比南方一些“一线城市”成熟而且稳健，同时也反映出其内部的产品档次结构和区域分布结构已经发生和正在发生着较为深刻的积极变化。

*近，许多报刊对全国几大热点区域的房地产市场在宏观调控下发生的变化报道很热烈。尤其是对一些大中城市房价的报道更是层出不穷。从中我们了解到，许多房地产“一线城市”房价的上涨速度和上升幅度出现明显同比下降成为了主流现象；但以35个大中城市为代表的全国上半年总平均房价水平却同比上升达到10%以上，可谓此起彼伏。在同样的宏观经济政策环境下，北京地区的房价水平却一如既往，表现出不浮不躁，信步闲庭般的平稳走势。1至6月底，全市商品房成交均价为每平方米4949元。其中商品房住宅为每平方米4491元，与2003年底的每平方米4456元相比仅微升0.79%；如果再追溯一年，与2002年底的每平方米4476元相比，升幅为0.54%，可视为连续三年持续走稳。北京的房价能保持如此的稳健，这一现象说明了什么呢？可以说，它说明了北京地区的房地产市场远比南方一些“一线城市”成熟而且稳健，同时也反映出其内部的产品档次结构和区域分布结构已经发生和正在发生着较为深刻的积极变化。

其一，房屋产品档次结构比重正在向普通档次、中小户型的大众化类型偏转，使前些年商品房住宅中户型偏大、高档豪宅过多的局面发生了明显改变。这种改变，不但使更多的居民改善了居住条件，而且有效地抵消了商品房开发建设成本逐年较快上升造成的房价统计学范畴的负面影响，也使市场销量保持了连年的持续增长。

其二，商品住宅的区域分布正在向老城区周边延展，分布更趋合理。前几个月，常见有些报刊上出现我市房价比以往某某时点下降了数百元等消息。这其实是不准确的。我市的各类房价本身，由于受土地成本、配套成本、建材成本和施工成本的多方面推动及购买力尤其是**型购买力的拉动，无论是高档、中档住宅，还是郊区、卫星城的普通住宅，甚至包括政府给予暗贴的经济适用房，均有程度不等的上涨。尤其是中低档住宅包括经济适用房，比如四环路、五环路一带，丰台、大兴、通州、昌平等地的房价，其涨势之猛涨幅之大是前些年所少见的。这类房价虽然涨幅较大，但由于其基数低，*终的价格仍然低于城八区房价水平的一半左右。再加上此类房屋的销售量增幅较大，因此从总量上拉低了全市的平均房价。如果简单地把这种成交平均价的变动直接当成房价的升降来进行宣传引导，很容易产生社会误导。相反，带着为什么大多数档次类型或区位的房屋价格普遍表现出稳步上升，而均价却持续多年低平而稳定这一问题去寻找其深层原因就会发现，北京的房地产市场这些年来正在出现一些令人欣慰的积极的变化，并且正在步入相当一段时期可持续发展的阶段。同时也可以证明，对于我市业已成熟而稳定的市场价格走势而言，不会直接受本次宏观调控的影响。这种真实具体房价稳中趋升，总体平均价格水平稳中趋降并存的格局仍将持续数年。

二、市场需求依然旺盛，购买力释放趋于平稳

这个现象明确地告诉我们，随着社会物质文明进程和居民收入水平提高等因素推动，市场需求空间并不会因为经济发展节奏的短期变化和政策性调控而发生根本性的变化，我市的房屋需求依然会保持稳中趋旺的态势。

我市上半年累计销售各类商品房724.7万平方米，同比增长40.3%。其中销售商品住宅659.3万平方米，同比增长34.3%。曾经有人担忧，宏观调控特别是对购房贷款条件的严格审查，会导致市场销量的下滑甚至萎缩。现在看来，非但没有出现以上情况，相反，却出现了连续多年以来上半年度销量的纪录新高。2002年和2003年的上半年商品房销量分别为283.4万平方米和490.4万平方米，而处于宏观调控下的2004年上半年的销量，不但未降，还创出了销量的新高。这个现象明确地告诉我们，随着社会物质文明进程和居民收入水平提高等因素推动，市场需求空间并不会因为经济发展节奏的短期变化和政策性调控而发生根本性的变化，我市的房屋需求依然会保持稳中趋旺的态势。本次调控的指向并不是消费商品的*终需求，而是指向一时较严重地超出有实际购买力需求的那一部分过多的供给。也就是说，对一段时间内出现的供大于求的投入节拍需要进行调控。如果市场机制本身能进行自我调节当然*好不过。但由于我国实行市场化改革时间尚短，加上许多复杂的内外部原因，使市场的自我调节机制未能及时有效发挥作用，或叫作“市场失灵”，在这种情况下政府适时适度地进行宏观干预就成为必需的了。我相信，中央政府对房地产业的调控绝不是针对需求空间的，而是针对实现这种需求的过急的时间节奏的。这正是党中央的发展战略思想中常有表述的，要树立科学发展观，要有所为有所不为的具体举措，也是完全符合我市房地产业的发展实际的。

根据上半年的市场表现，我们还发现消费者的购买力在前几年中，由于得力于银行贷款支持和按揭买房**吃租等利益驱动，曾出现较为集中的释放之后，近年来购买力的释放已在“高位”上出现了趋于平稳的积极变化。从我市各类银行发放的个人购房贷款余额来看，2000年至2003年连续4年保持在每年增加300亿-400亿元之间，其中2001年为*高，当年增长398亿元，2002年、2003年有所趋缓。今年上半年增加仅为数十亿元，增速明显趋降。而同期的销量的增幅却仍然较旺。这也说明，近年购买力的构成结构正在发生积极变化，购房者对银行贷款的依赖性开始理性下降，市场购买力的内生性有所加强。这种变化，具有十分重要的积极意义。一方面使以信用消费方式掩盖着的超前消费倾向有所收敛；一方面使银行所面临的实质性还贷风险和社会性道德风险及抵押品价值波动性风险会由此有所降低。

三、**增速“退烧”，有利于**质量提高

这种势头，具有由暴长向平稳增长的转折意义，是本次宏观调控在我市房地产业所收到的*关键、*重要也是*明显的收效之一。如果按照这个势头再持续一段时间，房地产总体增率如能回落到15%、住宅如果回落到12%左右并且持稳，将是各界各方均能接受并认可的目标，也完全符合“软着陆”的预期。

上世纪末，在中央政府扩大内需宏观政策引导下，国家以住宅开发和轿车进入私家市场为重点，陆续出台一系列扶持优惠和鼓励政策，一方面鼓励**，一方面刺激消费。很明显，房地产被当做上一轮宏观经济调控的一个重要的“工具”产业。由于当时土地的价值处于“处女地”型的开发阶段，首次入市所产生的附加值巨大而诱人，导致进入新世纪以来，房地产开发逐渐异化成了各行各业、各层各界竞相追逐的**目标。甚至使一些企业、商家、银行和地方政府，对房地产业的超速发展产生了严重的依赖性。在连续五年我国GDP增长率保持在年均7%-8%左右的情况下，包括我市在内的一些房地产“一线”地区的**增长率达到或超过年均30%-40%左右，个别统计时点甚至达到了50%以上，出现了不容置疑的“发烧”症状。鉴于此，中央政府只能选择政策调控。经济常识告诉我们，**增长是否过大过快，不能孤立地以其本身的数据作出直观判断，而应结合****的丰欠及周期的长短进行综合判断。投入过大，势必造成资金占压过多；供大于需，势必导致效益下降，甚至发生亏损。中央宏观调控收到的*直观的效果，在包括我市在内的一些地区主要反映在2004年上半年的**经过年初两三个月份的惯性冲高之后，终于在五六月份实现了“退烧”。据统计，我市上半年累计完成房地产开发**490余亿元，增率从1至2月的64.8%回落到6月末的24.2%，其中住宅完成**261.4亿元，增长19.5%。这种势头，具有由暴长向平稳增长的转折意义，是本次宏观调控在我市房地产业所收到的*关键、*重要也是*明显的收效之一。如果按照这个势头再持续一段时间，房地产总体增率如能回落到15%、住宅如果回落到12%左右并且持稳，将是各界各方均能接受并认可的目标，也完全符合“软着陆”的预期。“软着陆”之后，房地产将会重新担当起拉动我市整体经济发展的重要“工具”角色。

关于**“退烧”问题，置身于市场中的各方面都是有值得借鉴和值得回味的往事的。2002年中期，市场曾发出过较强的需要“自我”约束的信号，如果市场各方面在当时能更主动积极一些，适当施力加以“自我”约束，那么，在2003年初即可开始向目前这一增长水平靠近，我市的**偏热问题很可能会控制在萌芽状态。这次调控使我们更深刻地认识到**的增长率和总量，如果长时期连续多年地大比例超出当地的整体经济增长率或者连年累计超出市场购买力总量，全行业总体亏损将是不可避免的。

四、顺势而为和有所为有所不为

对当前的房地产市场，*重要的不是如何去通过银行之外的其它渠道搞来资金以接续行将断裂的资金链，而是应该站得高一点，自觉树立房地产业服务于宏观经济发展，服从于宏观经济政策的意识，自我节制**，审时度势、顺势而为。

近年以来，业界内外开始了对房地产**融资多种渠道如何开辟的探讨，如房贷证券化和信托**基金等。这本是好事，实属势在必行。但是，如果把开辟新的投融资渠道当做应付当前由于银行方面收紧贷款，以期避过眼前宏观调控带来的所谓“难关”，继续保持甚至扩大各自企业在房地产方面的**水平的对策来争取，那就失去了其本身所具有的积极意义。

应该承认，当前的调控措施在今年的年份里将会对房地产业界内外的**开发商产生一定的约束力，甚至带来一些“损失”，其中有些被“劣汰”掉了也在所难免。但从总量和全局的角度看，这正是调控的目标之一。这就要求业界内外，对当前的房地产市场，*重要的不是如何去通过银行之外的其它渠道搞来资金以接续行将断裂的资金链，而是应该站得高一点，自觉树立房地产业服务于宏观经济发展，服从于宏观经济政策的意识，自我节制**，审时度势、顺势而为。而顺应“退烧”之势，审视调控的时效何在。应把“有所为有所不为”这个涵盖于科学发展观的宏观哲理自觉运用于未来的**实践。按照房地产市场的“时空”协调的理念，我们在承认由于社会经济发展，尤其由于城市化进程而“开辟”出的市场容量空间巨大的同时，更应认识到这一市场空间的“开拓”将必须遵循着由各种软硬条件所“规定”的时间节奏去逐步地完成。所以我们还应在**实践中，树立“有时为有时不为”的理念。如此，即可以逐步看到目前的积极变化*终导致积极成果的产生。比如，届时我市的房地产市场将会呈现出供需基本匹配、商品结构相对合理、**节奏稳而有序、空置量明显下降、“积压库存”得以盘活、半截子工程“起死回生”、各类房屋资产的价值与经济发展接轨、市场成交结构优化、总平均成交价格平稳、百姓购房置业居住**各得其所，房地产业真正成为我市的支柱性产业。

我的这种良好愿望并非凭空遐想，从业界的作为来看，已看到了一些积极变化。今年截至六月末，全市新开工面积为1106.2万平方米，时间过半而新开工量只及去年全年3434万平方米的三分之一弱。这一先导性数据的走势预示着，随着**的退烧，以往过大的供应量将向未来需求预期理性加速的积极转变。

五、促进“积极变化”向理想成果发展，今后应着重处理好几个关系

大起固然有害，但大落更会酿成灾难，这是有前车之鉴的。当前对房地产**的调控要适可而止。能不矫枉过正则*好不要矫枉过正。要给市场自我纠正机制发挥作用留下一些时间和空间，尽量少动用行政干预。

一是处理好当前与未来的消费购买力的时间分布关系，为今后多“预留”一些消费购买力；

二是处理好房屋消费与其他消费的有机协调和互动互补关系，为其他类别消费“让出”适度发展空间；

三是处理好产业调控当前目标与2008年奥运前的社会发展需要之间的关系，为办好北京奥运创造相对繁荣而宽松的社会经济环境；

四是处理调控**增速与培育消费购买力的关系，力避供需双跌的局面出现；

五是希望政府有关部门和媒体机构，在充分履行“平抑房价”“职责”的同时还应该兼顾房地产业的整体效益及生存条件，两者不可偏废。这几个关系（当然这并不是全部）处理好了，北京的房地产产业就能既健康发展又持续繁荣，而且可避免大起大落。大起固然有害，但大落更会酿成灾难，这是有前车之鉴的。当前对房地产**的调控要适可而止。能不矫枉过正则*好不要矫枉过正。要给市场自我纠正机制发挥作用留下一些时间和空间，尽量少动用行政干预。