由“后8·31时代主题圆桌论坛”得出的两种推想

8月31日晚，京城的地产界巨头们，聚首“后8·31时代”主题圆桌论坛。凭借在房地产市场多年的摸爬滚打，他们或理性或感性地考问着土地“招拍挂”政策出台的前因后果，以及这一政策的全面实施，将会给房地产市场带来怎样的走势。


当时光掠过8月31日黑夜，就在迎来“后8·31时代”的这一时刻，人们难免会对“招拍挂”政策的实施，产生种种猜想，甚至担心。以下的两种推想，难道真的是杞人忧天？！

“价高者得”，为何官商勾结式的土地腐败还有路？

我们不认为招拍挂政策，是完全为了促进房地产市场的健康发展而出台的，出台的目的首先应是为了防止腐败。土地市场确实是腐败易发的温床，但绝不能说明实行招拍挂后就不会产生腐败。用限制性政策去左右市场，靠抬高资源的获取成本去防止腐败，我觉得这种做法对房地产的发展，对防止土地腐败，不见得就一定奏效。

在“后8·31时代”主题圆桌论坛上，开发商任志强表现了一如既往地坦率、敢言。以上这段精彩的阐述，虽不是任老大的原话，但足已体现出他那独到的见地。

“土地腐败”，一般来说，是开发商唯恐避之不及的话题，但任志强不但去说这件事，而且还说得如此颇具道理。透过任志强的话语，人们难免要思索，难免要担忧——“价高者得”的**标准，就能斩断官商勾结式的土地腐败？

大家应该有所耳闻，在招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，连*公开的“拍卖”出让都可能做“串拍”、“压拍”的手脚。在这里，我们无需列举一些这样例子，仅针对土地“招拍挂”能不能防止官商勾结式的腐败，共同来揣摩和寻味一下这两种情形：

1、腐败者，在土地“招拍挂”前可以做好手脚。政府在进行土地“招拍挂”前，肯定得先要手中拥有土地，而这土地的取得，一般来说，是通过政府土地储备或统征等部门来去征收或者征用而得的。那些有“能耐”的房地产开发商，在那些“关心”他们的官员们的“关照”下，自然有足够多的机会事先得知。那么，他们事先就可以将这块土地及其地上建筑物（附着物），或直接或间接地先买下来（假设费用为Ａ），等政府部门去征收或者征用时，开发商再或直接或间接地同政府谈判，并且以协议补偿的方式获得补偿金（假设费用为Ｂ）。当这个企业再来参加该土地的“招拍挂”，以“招拍挂”价格（假设为Ｃ）获得土地时，该开发商获得土地支出费用（Ｃ＋Ａ－Ｂ），还会是真正意义上的“招拍挂”价格吗？因为，这里Ａ、Ｂ均为协议价！

2、腐败者，在土地“招拍挂”后同样可以做手脚。政府在进行某宗土地“招拍挂”时，自然是规定好了这宗土地的建筑密度、容积率。守法的开发商，自然要按这一规定去做“招拍挂”价格*高额度的测算，并以此去竞价。但是，“有能耐”的开发商（说不定，他们还和政府官员一道，参与了这“招拍挂”方案前前后后的确定），早就做好了超“建筑密度”和“容积率”的打算，在“招拍挂”竞价场上，谁敢与其争雄？这“有能耐”的开发商以“招拍挂”价格（假设为A）获得这土地后，搞开发时又怎会立地成佛，一下子变得循规蹈矩起来？他自然有恃无恐，按自己（或官员商量过）的盘算，大大突破“建筑密度”、“容积率”的规定搞开发。此时，不讲“场面上过得去”的官员，自然不会要求这开发商补交土地出让金了；而或多或少还讲点“原则”的官员，也许会要求开发商补交一点出让金（假设为B），当然，这B的确定，自然而然是协商着办了。那么，这房地产开发商，其*终为这一土地所支出的出让金（A＋B），还算是真正意义上的“招拍挂”价格吗？

“招拍挂”若无配套政策紧跟，房价疯涨谁之过？

还是这位任志强先生，在“后8·31时代”主题圆桌论坛上谈到：

二战之后，欧洲的国家，（土地）大部分是白给主义。而我们在进行（住房制度）改革之后，好像自认为把老百姓放到市场上了，用商品房的办法去解决住房问题，政府就可以不承担责任了。其实不然，为城市居民提供住房，政府无论如何是逃脱不了在这其中应承担的主要责任的。

为住房问题所困扰的老百姓，听到任志强这句话，肯定会心存感激。为老百姓解决住房问题创造条件，资本主义能办到的事，我们社会主义当然不会坐视不管。“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”,这正日益深入各级政府部门的行政理念，随着时间的推移，我们更有理由相信，各级官员一定能真正做到“以人为本”，关注民情，关心民生。

只是，现在面临的急迫问题是，真如在“后8·31时代”主题圆桌论坛上，众多开发商所提出的，如果不改变目前以价格为准的招拍挂标准，即如果仅以“价高者得”为**标准，则地价上涨，将无可避免。

这就是说，一旦土地“招拍挂”开始实施，但其他相关的配套措施，如果没能及时跟上，那么，在房地产供求环节上，必定是“供小于求”，从而导致房地产价格的暴涨。

这一观点，早已被房地产方面有关专家、学者从理论角度加以证明（从*简单的角度上讲，就是经济学上，有关面粉价格与面包价格的关系问题）。在这次“后8·31时代”主题圆桌论坛上，众多开发商对此更是表示了普遍的赞同。更值得重视的是，从许多先前已经实施了“招拍挂”的城市那儿得到的经验教训也是：“实施招拍挂后，如没有相应的配套政策措施的跟进，则往往在短短的一、二年时间内，就出现地价疯涨、房价狂追、老百姓望房兴叹的局面。”

那么，在理论上已经证明，绝大多实践者有切身的体会，又有许许多多前车之鉴的情况下，在推出土地“招拍挂”政策的同时，我们国家的土地和建设主管部门相关的配套政策又准备得怎样了呢？

如果已有完善的相关配套政策，足以能够用来规避上面所述之后果，那自然是件天大的好事、快事；那么，“独乐乐不如众乐乐”，这些相关的配套政策措施何不早日公布？好让那些担心买不起房的老百姓多睡上些安稳觉，好让那些存在侥幸心理的开发商少做些美梦。

如果尚没有准备好相关的配套政策措施，那么，又有谁在为老百姓的住房问题真正忧心呢？谁又能坦然面对老百姓说一声——大家放心，如果土地“招拍挂”会导致“地价疯涨，房价狂追”这种后果，则尽可以拿我是问？