十房网讯 在楼市飞速发展的历程中，由于我们对区位、开发商或相关产品并不熟悉，时常陷入这样那样的误区，带来或深或浅的购房教训。事实上，不管是充满异域风情的园林规划还是华而不实的水景设计理念，不管是形同鸡肋的入户花园还是令人烦恼的错层阳台，在楼市某个时期都曾经风靡一时，但*终未能经受住时间的检验，成为购房中的一大败笔。调查消费者前10年的购房历程，本报记者总结出由区位、开发商、产品形态等引发的十大市场教训，期望能为即将在秋季房交会上置业的购房者提供参考。
教训
1选错区位
购房区位，要紧跟城市发展的方向
小唐和小王是一个单位的同事，同在市中心上班。2001年，他俩几乎在同一时段购房。经过一段时间的踩盘后，小王以36万元的总价通过银行按揭在中海名城购买了一套100余平方米的房子，其主要理由是自己非常看好这个项目的开发商，政府的规划会往该区位发展，房屋未来的升值空间很大。小唐则认为这里形同“农村”，过于偏远，*终以23万元左右的总价在北一环附近买了一套100平方米的二手房，理由是能住在市中心、小区环境不错、现房即买即住、价格便宜。
5年后，小唐发现这套房子不适合自己的居住需求而重新置业，这套二手房的成交价不过50万元。而小王当初所买的房屋价值已升到了100万元。小唐跟着也在中海名城买了一套100万元的房子，就因为选错区位，他比小王多付出了数十万元。
专家点评：购房如何挑选到更有升值空间的区位？21世纪不动产成都区域分部总经理助理舒宁表示，买房选区位一定要看清政府的规划和城市发展趋势；其次要看居住小区的大环境和小环境是否舒适；再次要看该区位交通是否便利，比如生活条件是否完善。从长远的眼光来看，尽可能选择政府已重点规划的具有发展前景的居住区，尽可能买到地铁、快铁沿线且性价比较高的优质物业。
教训
2选错品牌
看开发商，须注重品质与责任
2004年，确定购买一套房子的谭小姐经过多次考察后，非常看好万科城市花园和附近某开发商开发的A盘。当时万科城市花园开盘均价约为4000元/平方米，但A盘仅为3000元/平方米。考虑到买一套上百平方米的房子可以节省十几万元，谭小姐再三犹豫之下*终选择了购买A盘。居住了两年多时间后，谭小姐便发现所在小区不仅环境差、物业管理不善，而且所买房子质量很有问题，只好再次置业。但令谭小姐十分郁闷的是，所购房子的销售成交价仅为4500元/平方米，但万科城市花园的价格却超过了7000元/平方米。
专家点评：富房不动产相关负责人认为，开发商的品牌差异与物业管理水平，对房屋后期的升值空间影响是非常大的。一个**的品牌开发商所精心打造的楼盘，比周边普遍楼盘的价格往往要贵得多，但由于房屋品质与物管水平不在一个水平线上，后期升值空间悬殊也会随着时间的推移而越来越大。因此购房时要尽量选择重责任、信誉好、物管水平较高的开发商。
教训
3园林陷阱
选择园林，切忌片面“贪贵求洋”
2006年，成都楼市开始刮起了一股“洋气十足”的园林风。当年，市民蒋女士看中了羊西线一个自称是“南亚风情”的大盘，*令她心动的是，该盘以300万元的巨资引进了一大批的假槟榔，而且还种植了大量名贵的树种。未料一年多的时间后，这批假槟榔因水土不服全部枯死了，而密集的绿树又招惹来了大量的蚊虫。
专家点评：四川省林业科学研究院资深植物专家称，近年来成都社区园林景观的各种流派风格泥沙俱下，很多社区景观真正带给业主的感觉是“照猫画虎”。当前大量的楼盘盲目依照“什么时尚造什么，什么好看建什么”的原则，进入片面追求楼盘品质的误区，有些开发商片面追求名贵树种或“洋植物”，但很多热带植物都是“大家伙”，又是长途运输，不易成活，在后期维护上也存在大问题，无法帮助这些热带树种安全过冬。在资源配置上应充分体现自然规律，多打“乡土牌”，力求实现更大的居住价值与高水准的审美情趣。
教训
4水景败笔
选择水景，需警惕水景变“水患”
2007年，喜欢亲水的小刘被城东某楼盘的一则广告所吸引———“成都*大的亲水社区”。据介绍，该小区水景面积宽达10余亩，各种各样的水景应有尽有。然而，交房入住不到半年时间，小刘发现小区池塘里的水开始发臭，此后开发商基本没换过水，当初美丽动人的水景反而成了小区景色的一大败笔。尤其是到了夏天，死水更是奇臭无比，所招惹的蚊虫更是令人难以忍受。
专家点评：成都市水资源专家表示，上世纪90年代盛行于欧美的现代水景住宅设计之风，随着全球水资源的枯竭和短缺已被发达国家所抛弃。然而，近两年成都却涌现了大打 “水”牌的楼盘，水景成为不少开发商的营销利器。但事实上由于很多水景项目设计上比较“水”，无法从根本上解决水源问题。水景应当是一种点缀，希望购房者在选房时要尽量考虑周全，对耗水量较大的楼盘更要慎重。
教训
5“入户”误区
入户花园，要注重美观适用
2006年8月，杨先生在选房过程中得知，购买带有入户花园的房子当时非常流行。根据朋友介绍，他来到城西某大盘看房时发现，这个楼盘基本上每户都设计了宽大的入户花园，便当即买了下来。在当时看来，入户花园*大的益处是入户前在入户门与客厅之间形成过渡，使客厅不与外界直接接触，增加了家庭的私密性；将花园带入每户居室内，出门或回家前都能欣赏花园美景。此外，入户花园还能享受半赠送的面积。
然而，当杨先生收房装修后问题就出来了。首先，入户花园装修异常讲究，给植物浇水时极易渗水，浸湿楼上楼下的带电线路，容易酿成安全事故。同时，湿景的水难以自动循环而易于招惹蚊虫，滋生细菌。其次是入户花园光线较差，无法给花草供应充足的阳光，但植被和花草却非常讲究。再次是中小户型的入户花园往往不具足够的宽度，放鞋、雨伞等物后很拥挤，行走不太方便。此外入户花园改造带来的质量隐患也让物业公司大伤脑筋，随着楼龄的增加，隐患是不堪想象的。
专家点评：中国建筑西南设计院总建筑师赵擎夏教授称，入户花园起源于上世纪90年代末期的深圳、广州等沿海一带，此后逐渐吹入内地，2002年出现在成都楼市。然而，成都平原位处盆地，光线及日照都很有限，并不适合做入户花园，尤其是90平方米以下的中小户型，入户花园太浪费面积。这种户型在功能上存在着误导消费者的嫌疑。当前这种户型已不新鲜，提醒购房者慎买入户花园。
教训6
盲从跟风
追涨炒房被套牢
“盲从跟风”心理是成都业界评价购房者*常用的词语。这种现象在2007年的大牛市时期和2008年的楼市低潮期得到充分彰显。2007年成都楼市一度出现彻夜排队、电视直播摇号的疯狂场面，甚至有楼盘直接将开盘现场弄到了体育中心，数千购房者蜂拥到场。除了刚性需求外，炒家的大量介入，是市场失控的重要推手。
**需求的膨胀，导致楼市销售量普遍大涨，不少项目甚至是一天一价。尽管业界专家不断呼吁，房地产行业泡沫已出现，仍难以抑制**者的疯狂。多数项目**客比例超过40%。这种现象直到2007年9月27日，随着购房贷款门槛提高和开发商融资门槛提高的双限令出台，才戛然而止。宏观调控在楼市带来接效应，迅速下滑的行情，让手上囤积多套房源的炒房客陷入两难局面。不少**者由于不堪高成本重负，不得不亏本出货。“2007年时，根本没有去思考行情和走势，周围的人都在炒房，所以也就跟进来买，风险意识几乎全部丧失。”在牛市时期炒房，在2008年卖房的**客陈先生一年间亏损20%。
与2007年相反，2008年成都楼市陷入深调状态，不少本应买房的刚性需求也开始徘徊盲从，等待市场进一步见底。导致整个市场交易量下滑50%以上，部分楼盘价格大幅下调。然而，由于盲从跟风，大多数购房者并没有抓住2008年的低谷买房，到了今年上半年，市场报复性反弹，在短短几个月内，成交量和价格恢复到高点。市场瞬息变化，给不少**客和购房者上了一课。
专家点评：在买房这件大事上，只能说要冷静、冷静，再冷静。
教训7
精装矛盾
买精装房要认准品牌签好合同
随着外来开发商的介入，成都精装房早在六七年前就开始在成都出现。作为在香港、上海、深圳等发达城市已被市场接受的精装房，以全新概念进入成都之后，迅速吸引了一批购房者。然而，由于早期精装房开发在尝试过程中，难免经验不足，出现装修风格单一、装修质量难以保证等问题，也有少数开发商为谋利润而在精装材料上偷工减料。由于开发商借精装房牟利而*终引发集体纠纷的情况时有出现。2006年就有位于人民中路的一楼盘，由于精装房质量问题，导致购房者集体抗议，一度成为行业焦点事件。而购房者利益因为精装房质量问题承担高房价，获得低**的例子并非孤例。尽管随着工作节奏和生活习惯变化，精装房也越来越多，但围绕精装房的讨论从未中断过。
专家点评：随着精装房市场的逐渐成熟，房产企业竞争日趋激烈，在认准品牌开发商的基础上选精装房，再签好合同，可以让更多购房者享受到住精装房的便捷。
教训8
大盘画饼
迷信大盘惹来烦恼
成都房地产市场快速发展过程中，催生了一些规模庞大的大型住宅社区。其中不乏翡翠城、麓山国际、国色天乡等如今在市场上风声水起，并成为区域标志性物业的项目。由于大盘开发早期，其营销力度、概念宣传等力度更大，加上少数大盘成功案例带动。购房者对大盘的迷信，成为过去十年一种典型现象。这也是不少大项目前期开盘往往会形成热销局面的原因。
然而，并非所有大盘都能进行*先进科学的统一规划。或者说，并非所有开发商都有足够的实力，将一个动则占地上千亩甚至数千亩的项目保证在高品质基础上统一执行。*终导致其预期过高的前期业主不但没有迎来增值高峰期，不少业主反而承担项目易主、后续开发混乱、项目口碑越来越差等诟病带来的物业贬值压力。过去十年，类似情况在龙泉、光华等多个区域都有体现。迷信大盘，*终让不少购房者承担巨大烦恼。
专家点评：是否有实力开发大盘，开发商的实力、以往开发业绩是重要指标。
教训9
**失策
产权式商铺并非只赚不赔
相信不少成都购房者仍然记得当初有楼盘因产权式商铺导致业主和开发商之间的纠纷，而一些商业中心也因为招商困局多年来备受诟病。过去十年，成都房地产发展，为购房者提供了*受关注的**渠道之一：商业地产**。然而，不少**者缺少商业地产**的基本判断力和常识。尽管产权式商铺出现之初就有业界专家提醒，由于大多数产权式商铺销售的是产权，其经营权则分离出来，而事实上其未来经营业态、招商状况很难保证。但仍有大批**者仅仅凭开发商许诺的高额**而购买产权商铺，*终当大批产权式商铺由于业态规划不明晰，经营不善而导致开发商无法兑现承诺时，**者悔之晚矣。
专家点评：产权式商铺这种经营权和产权分离的商铺**，重要是看其后期有没有十足的经营保证。
教训10
错层烦恼
错层阳台好看不实用
“这阳台挑高6米，而且是全面赠送，真的好安逸哦！”2007年12月，刘小姐来到城南某楼盘选房时发现，错层阳台设计成为该盘所有户型的*大亮点，除了挑高6米，所赠送的阳台面积达10多个平方米。心动之余迅速购买了一套120平方米的大户型。这种良好的感觉，直到2009年2月份交房后随即变味了。
“过去还以为占了很大便宜，住进去后才感觉很不爽！”刘小姐告诉记者，这个6米高的阳台不是属于自己的私人空间。因为楼上楼下仅隔3米，楼上的站上自家窗户边即对阳台上一切活动“尽收眼底”，所以楼下的始终有“时刻被人监视与束缚”的感觉；而阳台上的衣物挂得稍高一些，楼上的又会觉得遮了他们光线。因此，楼上与楼下的邻里之间在视觉和声音上造成的相互“干扰”，都闹得大家心情很不畅快。更难以接受的是，楼上的邻居可随意向楼下的阳台扔垃圾，也可以十分轻松跳到阳台上，不仅相互形成干扰，而且每层楼的住户都觉得这种阳台很没隐私和安全感。
专家点评：错层阳台兴起于广州、深圳沿海一带，2006年才逐渐引入成都。2007年受70/90政策影响，错层阳台被广泛运用，并成为当年开发商的一大卖点。中国建筑西南设计院副总工程师徐明称，错层阳台的设计理念有三大软肋：首先是视线干扰问题，这种设计漏洞是后天难以弥补的；其次是声音干扰问题，阳台进深越大（如所谓的空中花园）干扰越严重；再次是由于担心安全而产生的心理影响不可忽视，“从楼上可以很轻易地跳到楼下”的状况对居住心理感觉会很不好。
