十房网讯 ◎不影响房价
◎增普通房源
本市基准地价将进行调整，并且在级别范围内分片定价。昨天（3日），市国土局举行了基准地价更新成果听证会。业内人士表示，基准地价的上调对于楼市是利好影响，可以增加普通房源比例，减少税费。
市国土局副局长曾赞荣介绍，本次基准地价更新，全市商业、办公、居住、工业四类用途均划分为12个级别，比2002年版本增加了2个级别，而且在级别范围内划分了212个商业用途区片、209个办公用途区片、211个居住用途区片和181个工业用途区片，对58条商业街编制了商业路线价加价幅度表。有参与听证的专家预测，部分区片基准地价可能调高到原来的1.7倍至2倍。
“今后我们每2至3年就会对基准地价进行一次更新。”曾赞荣说，现在使用的地价标准还是2002年制定的，随着交通等基础设施的更新及不动产价值的提升，土地基准地价也应该更新，而且肯定往上调整。
据介绍，新版基准地价*终制定完成并公布后，市民可以上网查看自己所住区域的基准地价，但这个价格并不代表不动产价格。二手房交易时，还需要经过评估部门的专业核算。
记者在听证会现场的住宅土地级别(区片)图上看到，四环以内土地全部在5级以内，长安街以北区域土地级别相对较高，三环以内区域大部分达到了一、二级标准，三至五环区域都达到了三至六级。一级土地主要集中在王府井、西单、金融界、CBD核心区等地区。此外，远郊区县中，通州、昌平、顺义和亦庄新城都达到了六级。
-解读
房价不会受到基准地价影响
曾赞荣说，更新后的基准地价能客观真实地反映不同区位的土地价值，土地招拍挂底价的确定需要综合考虑一级开发成本，以及每个地块的具体情况，都要经过综合评估才能确定，基准地价产生的影响并不大。土地成交价格是通过市场确定的。
“房价不会因为基准地价变化而变化。”曾赞荣说，北京的基准地价还在沿用2002年的标准，现在已经远远不能准确反映现实。之所以叫更新，就是因为房价变化后，基准地价才跟进调整，而不是房价随着基准地价进行变化。对于拆迁补偿而言，基准地价也仅仅是一个参考，它只能反映某片区域的土地平均价值。在北京已经采取市场比较法以后，拆迁人和被拆迁人都有协商的空间。
对于基准地价是否就是物业税的参考标准，参与听证会的专家洪亚敏表示，根据她前期参与物业税征收调研的情况来看，物业税征收以何为标准进行参考，现在还没有*终确定。税务部门参考此次更新的基准地价也不是没有可能。
对二手房交易是一个利好
我爱我家控股公司副总经理胡景晖分析说，基准地价上调后，更多非普通住宅变为普通住宅。被划为普通住宅的房主将会少交契税和营业税。
按规定，容积率低于1.0、建筑面积大于140平方米、房价高于同地段平均房价1.2倍，被划定为非普通住宅。因此规定中的第三条将随着基准地价的更新而变化，而且基准地价肯定上调，那么将有更多非普通住宅变为普通住宅。在二手房交易中，非普通住宅交易契税是按成交价的3%缴纳，普通住宅按1.5%缴纳，首次置业90平方米以下的按1%缴纳。另外，二手普通住宅未满5年将按差额缴纳5.5%营业税，非普通住宅则按成交价全额缴纳。
胡景晖同时表示，一旦经适房产权由政府和保障对象共有，那么参考基准地价就能够计算出双方的出资比例。
-背景·基准地价
简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。
目前北京实行的基准地价是2002年调整的。按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为十个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他区县则处于六到十类地段之间。
其中，商业、综合、居住用途的*高一级价格分别达到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而*低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。
