中国的房市疯了吗？

国家统计局*新统计显示：２００４年，内地商品房平均销售价格同比上涨１４．４％，涨幅比上年提高１０．６个百分点，其中商品住宅价格上涨１５．２％。这一数据纠正了此前有关部门公布的２００４年房价涨幅只有９．７％的谬误。


中国的住房改革被认为是市场化的*后堡垒。自１９８０年邓小平提出住房制度改革的设想以来，中国的房改已经断断续续地进行了２０多年。从小步提租、补贴售房，到推行住房公积金制度、实施住房货币化补贴、建设经济适用房或安居工程……一系列政策的实施，使得老百姓改变了观念，不再寄希望于单位分房，不但自己买房，而且还认识到住房不仅是消费品，同时还是**品，甚至还可以像股票、期货那样来“炒”。“温州炒房团”所到之处，房价闻风上涨，其成功的示范效应，带动了许许多多人参与其间。在诸多因素共同作用下，房价在*近一二年出现了疯涨。


２００５年一开年，房价便成为中国社会*热门的话题。在３月召开的“两会”上，人大代表和政协委员们不约而同地提出：“房价涨凶了，政府该管管。”他们认为，房价的非正常上涨，不仅不能实现“居者有其屋”，反而会给国民经济带来直接冲击。


中央电视台在“两会”期间推出的《共同关注》特别节目，首期关注的焦点便是房价；新华社、《人民日报》、《经济日报》等主流媒体都报道了人大代表和政协委员们对房价上涨太快所表达的担忧。新华社播发的“新华观点”重头文章《房价持续上涨，百姓不堪重负》中，援引了全国人大代表、上海市发改委副主任俞国生的话：“不要谈房价，一谈房价我就晕。”“一平方米１万元、３万元、甚至５万元都有，按照这个价格，一般老百姓一年的收入，大概只能买一平方米。”


新华社的报道还披露：江苏某地房地产过快增长，背后竟有当地政府操纵的痕迹：政府请“托儿”在土地拍卖时抬高地价，一位被拉去当“托儿”的房地产老板担心地价太高砸在自己手里吃不消，政府官员开导他说：“你只管往高抬就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了还给政府。”于是这位“托儿”便毫无顾忌地往上抬，果然地价飙升。此文被不少媒体转载，引起一片哗然，很多人反映，这种现象绝非只是江苏才有。


国家统计局*新统计显示：２００４年，内地商品房平均销售价格同比上涨１４．４％，涨幅比上年提高１０．６个百分点，其中商品住宅价格上涨１５．２％。这一数据纠正了此前有关部门公布的２００４年房价涨幅只有９．７％的谬误。


上海及以其为中心的“长三角”是狂热的中国房市的领跑者，上海房价在过去几年里上涨了近两倍。据上海市政府公布的数据，２００４年上海房价上涨了１５．８％，但这一数据遭到了普遍质疑。上海市民和一些专家认为，去年上海房价的涨幅不会低于２００３年的２４％，因为他们所看到的身边楼盘普遍上涨了４０％甚至５０％。笔者的一位朋友，去年花８０万元买了上海某楼盘一套１００平方米的住宅，今年初刚领到钥匙，就有房屋中介三天两头打电话，说有人愿意以１３０万元把这套住宅买下来。短短数月，涨幅竟达到６０％以上。


进入鸡年，上海房价上涨更加疯狂，有的楼盘一个星期就上涨１０００元／平方米，一个月上涨２０００元／平方米；二手房挂牌价在一天之内提价三四次，也不算什么奇怪的事情。


而这一切的疯狂，居然是在上海市府当局一月份“杀一儆百”???对通过发布虚假信息、签订高价假合同、雇人排队当“托儿”等手段哄抬房价的万邦企业集团处以“极刑”???立即注销其房地产开发资格之后进一步升级的。知名学者、成功策划过被誉为中国房地产界典范之作的“广东碧桂园”策划大师王志纲用了“上帝欲让其亡、必先令其疯狂”的措辞来抨击上海房市；刚刚出版了《中国房市警告》一书的知名学者、作家羊慧明尖锐地指出：“狂炒上海楼市，就像当年股市恶炒神话庄股‘亿安科技’；高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间……”



“调控”调出房价大涨？


一些专家学者认为，在中国，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方政府相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。


２００４年被业界定义为“房地产政策年”???中央政府出台了一系列试图为过热的房地产市场降温的政策，包括：土地使用权出让一律实行公开招标，严禁低价卖地；提高房地产开发门槛，开发商对开发项目的自备资金必须达到３５％；严控房地产**信贷和按揭信贷……


然而，这一系列的宏观调控，结果反而“调控”出了一个房价大涨年。为什么会出现这种南辕北辙的调控效果？


羊慧明对此的看法是：过去管理层出台的调控政策，只会让房地产开发商、经纪商偷着乐???因为几乎所有调控政策都在助涨：严控土地，使地价飙升，有的大城市一年地价上涨了５０％，这自然成为开发商抬高房价的一个硬理由。他们不怕地价涨，因为那可以提高房价预期；而且他们捏在手里的地又会升值，而且往往是地价长一尺，房价长一丈；土地供给减少，加上提高开发门槛，紧缩房地产开发贷款，只能被市场解读为预期供给减少；需求在增加而预期供给减少，房价只会涨得更疯；而房价越是涨得快，越会逼着潜在购房者抢先下手，大家都清楚，这个月不买，下个月每平方米又要多出几百元、上千元，这就像股市上的“逼多”。


他说，中央的调控方针是正确的，问题是部门和地方局部利益在作怪。一些地方部门的真实心态是怕冷不怕热，怕跌不怕涨。首先是利益所系，房地产是ＧＤＰ的大头，拉动本轮经济增长的火车头。比如上海，一年光房价上涨，什么都不做就凭空多出近千亿ＧＤＰ，人均近１万。如果房市降温，管理层既担心影响ＧＤＰ，又担心出现系统性的风险。再有，房市大涨，大中城市政府可以卖更多的地、卖更高的价，也就有更多的钱来搞城市建设。一些腐败官员也热衷于搞政府大工程，好从中权力提成。


一些专家学者认为，在中国，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方政府相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。他们已经主宰了房地产市场绝大部分话语权，完全做到了用“涨”声来统治舆论。谁要是对房地产市场的不正常现象发一点杂音，他们就会组织百倍的火力反击。他们甚至可以动用京城一些*著名的经济学家之口，为房市的不正常疯涨找“根据”、打圆场。


王志纲指出：现在房地产业有些人，已经狂妄到要问鼎政治、裹挟政府、搬动政策方向盘的地步了。羊慧明认为：房价越是疯涨得快，气泡吹起来了，开发商、炒家就越是能把政府、银行绑到同一辆战车上。气泡风险越大，政府、银行更是骑虎难下，政府怕跌，银行更怕跌，只好千方百计维持涨势。但是，这只能推迟泡沫破裂的时间。


羊慧明还说，现在大腐败已从前些年的交通建设领域转移到国土、城建系统。几年前，一个大贪官吃几百万就够惊人的了，现在，查到的动不动就是几千万、上亿元，连个小小的乡镇干部，也可以短短几年从土地城建项目中捞取上千万元；一个一般干部，也能弄十几处房产。而这些腐败官员，不仅有审批权，还有话语权、政策建议权甚至是决定权，他们当然要为“圈子”的利益说话、办事，争取制定有利于“圈子”的政策。他尖锐地指出：今天的腐败分子，已经不满足于瓜分公有资产了，因为有油水的已经瓜分得差不多了，现在转而开始向民间掠夺。房市上的种种欺诈，就是向民间掠夺的信号。


中央政府显然已经越来越清楚地意识到房价非正常上涨所潜伏的巨大风险，温家宝总理在今年的《政府工作报告》中明确提出要抑制房地产价格过快上涨，“两会”刚刚闭幕，一揽子调控房市的政策迅即出台：３月１６日，央行宣布提高按揭房贷利率０．２个百分点；随后，财政部放出将来会开征地产税的信号；*近，国务院又出台了抑制房价的８条措施。


然而，中央政府的调控政策在推行中难免会遭遇重重阻力。羊慧明认为：当前房市调控进入了紧张而又诡秘的敏感时期，打击房市投机陷入了拉锯博弈，“利益集团”在继续制造“涨”声以维系“稳”市。就在*近举行的“博鳌亚洲论坛”上，内地的房地产大亨们还在联手唱“涨”，否认中国内地房市有泡沫，甚至批评中央政府打压上海房价是“带着一种行政命令对市场的想象”；而一些今年一季度房价涨幅超过１２％的城市，相关部门照样在唱“涨”，声称他们那里的房市是“健康”的，价格上涨是“合理”的。羊慧明对笔者说：“我担心，由于地方部门的‘怕冷不怕热、怕跌不怕涨’的心态，加上一些房地产商袖手观望，供给进一步减少（事实上北京、成都等地商品房供应已经减少），房价调控的压力会非常大。”


高房价加剧贫富悬殊


房价涨得太快、太高，只有买得起房的富人才有资格享受房地产的财富扩张效应，富人由于买有一套、多套房产，因房价大涨而迅速使财富增值几倍甚至几十倍，而买不起房的人相对来说则更加贫困。


显而易见，高地价会导致政府富、百姓穷。政府可以高价卖地有充裕的资金搞政府工程，但许多老百姓却买不起房甚至租不起房。即按一些大城市现在的房价，就是买得起房的工薪族，也得把７０％以上的收入用于供房。而欧、美发达国家的标准是，居民用在住房方面的开支，应当小于他们收入的３０％。因为，如果居民在房屋方面开支过多，就会紧缩其他消费，这对经济是不利的。民富才能国强，这是放之四海而皆准的真理。政府富、百姓穷，则是一种本末倒置。


同时，房价涨得太快、太高，只有买得起房的富人才有资格享受房地产的财富扩张效应，富人由于买有一套、多套房产，因房价大涨而迅速使财富增值几倍甚至几十倍，而买不起房的人相对来说则更加贫困。


对于广大中低收入者来说，目前的市场房价已经大大超出了他们的经济承受能力。尽管政府在政策上给予了微利房、经济适用房的照顾，但专家指出，与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强，由此加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。这难道不是与中央“构建和谐社会”的目标背道而驰的吗？


且不说中国西部广大的欠发达地区，就说沿海*富庶的浙江，据该省对１１个市１３００户城市居民抽样调查，有８４．６％的市民表示难以承受当地房价，表示可以承受的只占１４．９％，表示完全可以承受的只占０．５％。“居者有其屋”，在大多数人那里只是难以企及的理想，又如何能够“构建和谐社会”？


应当看到，住房政策不仅仅是个经济政策，也是社会政策，而且更偏重于社会政策。世界上没有哪个国家，把单一追求**利润的住房市场，作为住房政策的首要目标，因为这样只会激化社会矛盾，造成社会不安宁。


上海某些部门的一些官员一听别人说上海房价高，就会反问道：上海房价高吗？东京的房价是多少？伦敦的房价是多少？他们说上海是国际大都市，房价当然要与国际接轨。比起伦敦、东京的房价，上海的房价一点也不高。但反对的意见认为：上海目前的人均收入是多少？２００４年，上海人均可支配收入不过１６６８３元。而伦敦、东京的人均收入是多少？你收入还不到人家的１／１０，房价却要向人家看齐，低工资撑得起那么高的房价吗？老百姓买不起房也租不起房了，这楼市由谁去支撑？仅靠开发商、炒家撑得住吗？


有人说，人多地少是中国的国情，地价高、房价高将是必然趋势，而且中国内地目前的地价远低于美国、日本。反对的意见则认为：新加坡、日本比中国内地的土地更匮乏。中国人均占有土地面积７５００平米，而新加坡人均只有１５０平方米，可人家一对年轻人工作三四年的工资收入，就能买一套１００平米左右的房子。上海、北京的年轻人目前达得到这种收入水平吗？

日本人均占地仅为中国的１／３，东京的地价曾经是地球上的天价。但专家认为，恰恰是高地价高房价影响了日本经济的后续竞争力，房地产泡沫破灭连跌１３年，地价已跌回７０年代末的水平，地产泡沫破灭，把日本经济拖入长期衰退之谷。中国房地产，要避免出现日本式的急涨长跌。

至于说中国地价比美国低很多，２００４年刚去考察过美国地产的羊慧明反驳道：美国许多城市住宅用地，不过３～４万美元１英亩，折合５万元人民币左右１亩，每平米只有８０元人民币左右；而我国国土资源部公布的２００４年末内地城市平均地价，已达１１９８元每平方米，是美国地价的１０倍以上。美国的低地价，使它的房地产还有长远的发展空间。低地价、低房价，加上安全、环境好，是美国吸引外来**和移民的重要因素。


也许，相对于部门对ＧＤＰ的数据指标、房地产开发商的利润额和政府高价售地的利益，房价永远都是不高的；然而，相对于８０％以上的老百姓的收入，当前的房价显然已经过高。羊慧明说：上海的房价已经超过了美国休斯敦和芝加哥的房价，这正常吗？他建议那些为高房价打圆场的经济学家，无论多有名望，都*好多到平民的铺子、菜市场转转，到大众人群的消费、生活中去找点感觉，而不能只听端着香槟酒的富人们的话语。


羊慧明还说：我不否认中国内地房地产业还有巨大的发展空间，房价也有上涨空间，但那要随着国民收入的提高稳步上涨，而不应该在几年内就把它透支了，把子孙后代的财富空间都透支了。我们得为子孙留下一点空间，否则，你几年就涨到伦敦甚至东京的价位，一套１００多平米的房子就要上千万元人民币，子孙辈走出校门要多少时间才买得起一套婚房？就算我们什么都可以透支，也决不能透支子孙的生存发展空间呀！

竞争是*好的调节


竞争非常充分，就不会出现寡头垄断哄抬价格的现象。相比之下，我们的调控却采取了反市场化的政策，本来竞争就不充分，再去提高开发门槛，削弱竞争，更容易形成寡头垄断。


在打压房价疯狂上涨的同时，也应当看到，政府调控房价的政策频频出台，使得不少遵纪守法的房地产开发商忧心忡忡。


近日，成都一位知名的房地产公司老总就专门约见笔者，希望笔者能替他们表达一种愿望：“房价涨得太快太高，以至于不适应一个地区的经济发展水平，也是我们极不愿看到的，因为这势必影响房地产行业的健康发展。但是，政府也不要试图用行政手段来管住房价。”这位老总认为：政府应该采取市场的方式来抑制房价的不正常上涨，而抑制房价的关键在于加大供给，政府、银行要围绕如何扩大供给上做文章，比如：当年土地供应和土地供应预期都应是一个宽松的态势，资金的供应也不应搞“一刀切”。


同时，他认为应当通过经济手段和法律法规来限制投机性的购房行为，防止炒房引起房价不正常波动。从市场经济的角度来看，投机行为的存在是合理的，是符合经济规律的，但要通过经济的、法律的手段予以控制，例如提高炒房行为的交易税费、银行贷款的限制等。


据说，美国经济管理部门有句名言：“竞争就是*好的调节。”如果房价涨得太快，房地产好赚钱，就会有更多的人去买地开发，供给多了，自然会平抑房价。听说美国的房地产完全市场化，门槛很低，个人都可以买一小块地建房出售，买土地就像我们这儿买猪肉那么简单，大块小块横切竖切皆是买卖双方自己的事。竞争非常充分，就不会出现寡头垄断哄抬价格的现象。相比之下，我们的调控却采取了反市场化的政策，本来竞争就不充分，再去提高开发门槛，削弱竞争，更容易形成寡头垄断。


开发商与炒家联手，通过虚假信息和制造假合同，甚至请人排队当房托等手段哄抬房价的欺诈行为，当然应该打击。在完全市场化的国家，对市场欺诈的打击非常严厉。羊慧明说：在美国，有谁胆敢通过提供虚假成交信息、成交价格、签订高价假合同诱骗客户，人为制造短缺现象、见风涨价等，只要沾上一条，就触犯了《公平交易法》，就是欺诈罪，公司老板要受到法律制裁，购房者还会提起群体诉讼，老板要赔掉老本。媒体也会猛烈抨击，行业还要将其列入“黑榜”，犯规的公司信誉扫地，银行也不敢给这种公司贷款了，公司只有垮台。所以，在人家那儿，没有我国现阶段这种肆无忌惮的欺诈现象。美国拉斯维加斯２００４年初也出现过连夜排队买房的现象，但即便如此，开发商也不敢因为排队的人多就见风涨价，原来报的价是多少就只能卖多少，一分钱也不能多。


因此，我国有关部门对房地产市场不规范、不透明甚至带有明显欺诈的行为，应该严加管控。如果让那些不法之徒为所欲为，轻轻松松获取暴利，那就是有关部门的失职。