十房网讯 目前中国并未达到人人对楼市都狂热的状态，不是大家对房产不热衷，而是大多数中产阶层都无法承担目前已经高不可攀的房价了。
1929年某一天，一位古稀之年的美国老太太正在安抚孙子，她唱到:“我的宝贝不吵闹，奶奶又买了很多股票。”与此同时，她的儿子也正在把借来的资金源源不断地投进股市。发财梦根深蒂固地植入了当时每个美国人心中。
华尔街的**警语是：当擦皮鞋的都开始买股票的话，那说明离崩盘就不远了。但此时此刻，能认识高处不胜寒、全身而退的人少之又少。当全民把股票**当赚钱机器的时候，灾难的丧钟就开始敲响了。有时候，人们对市场的信心极其强大，有时却又异常脆弱。经济学的定律常常假设人是理性的，但又有多少人可以在价格跌宕起伏中，临危不乱、保持警醒呢?
楼市危机的起源和股市不同，当大家都开始恐惧楼市、看空楼市、远离楼市的时候，危机恰恰就会降临了。
中介公司的销售方式 是房价快速攀升的助燃剂
春节过后，几乎每天都能接到陌生中介推销房子的电话，与之前房市紧俏时，中介忙于带客户看房、坐店等客的情形大相径庭。看来，中介都已经坐不住了，卖方市场开始向买方市场转向，这是危机来临的表象之一。而中介在山雨欲来风满楼的房市危机中，却扮演了重要助推角色。
一方面，中介公司的销售人员为了争抢更多房源，给予业主超过市场价格的承诺。“房子交给我们公司，不出一个星期就可以售出，价格一定让您满意。”这样信誓旦旦的说辞，既打动了业主的心，更让他们对于价格的增长和财富获得的野心持续膨胀。因此，总是在看高自己待售物业价格的同时，对市场趋好的预期更加坚信不疑，而真实的市场走势可能恰恰走向了反面。
另一方面，中介为了把获得的房源尽快卖出，对前来看房的潜在客户往往故伎重演,如用业主要再次涨价、其他客户抢签合同等众多编织的故事，“恫吓”其尽快进入交易流程。作为房产中介，他们深谙此道：客户买涨不买跌，只要让客户相信房子稀缺、还要涨价、可以赚钱，他们借钱都要买。就在中介这种左右逢源、房价要涨的鼓吹下，房价被人为抬高了，危机的种子也埋下了。
开发商的盈利模式 开发商为刀俎，购房者为鱼肉
当我在沈阳做离岸资产配置、房产**财商教育的培训时, 总是听闻当地的**购房者说:“要**赚钱， 就买万科的房子。”我追问为什么? 回答更匪夷所思:“赵本山就**万科的房子呢。
“我恍然大悟，国人房产**的思维竟如此简单，甚至幼稚。从海外房产市场的演变历史来看，著名开发商的建筑仅体现物业的质量和品质，名人购买表明的是个人喜好和认可，但所有这些跟房产市场走势、物业价格是否增长、银行是否提供贷款及融资没有丁点儿关系。简单迷信开发商和名人效应，难免不把自己引入**的死角和深渊。如何理解呢?
消费者在开发商面前永远是弱势的，开发商与购房者在资本市场中是利益的博弈者。由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏，开发商财大气粗，铺天盖地做广告和宣传，普通**者被这些表面营销手段长期蒙蔽，结果往往是只要是开发商宣传力度大的，销售人员说好的项目，就会深信不疑。
可见，这不是市场优胜劣汰的自然选择，而是在房价上涨周期的市场中成功营销的结果：开发商和**者的利益仅在房价上涨的趋势和周期中是一致的；而一旦市场转向、掉头向下，由于信息的不对称和开发商对市场的提前预期，很可能把*终的痛苦和懊恼都抛给了普通**者。这个时候，不管是哪个开发商、哪个明星购买的房子，都不可能扭转市场的走势。
数据统计部门的避重就轻 仅比对新房成交价有误导
以新房环比、同期比较70个城市房价增长的数据来判断房价走势，这个思路有误导作用。为什么这样说呢？
放眼全球，发达国家房价监测机构也好，统计局也罢，都不是以新房价格变化作为未来房价走势判断依据的。举例而言，美国以新房开工率（New Dwelling rate ）来分析房市复苏与否，而与成交价格无关；澳洲和新西兰、美国和加拿大以别墅（独立屋）二手市场成交中位价的变化来分析房价走势；中国香港和新加坡也是以二手房成交均价来判断市场趋势的，唯独不去参考新房价格。
因为新房价格（地价分摊、建筑成本、税务承担、人工增加等复合CPI 因素后）从理论上讲，一定是上涨的，但新房价格的上涨并不能判断房市趋势向上， 还必须结合成交量连续3个季度增长的数据，才能做上升趋势的判断。
举例而言，**期有1000套新房完工，售出500套，新房成交价格33000元/平米；第二期完工1000套，售出200套，新房成交价格34000元/平米；第三期完工1000套，售出100套，新房成交价格35000元/平米。从新房成交价格来看，价格是长了，但如若成交量急剧萎缩 ，二手房市场的价格也体现不升反降或者无人承接的话，就都说明房市已经步入寒冬和陷入危机了。
发达国家对于房产市场的合理价格、流动性、未来走势等方面的判断，都是以二手房交易的真实数据来参考的。很显然，中国的新房成交价格的统计结果，不应该和房市未来繁荣与否产生关联，而这一点却没有清清楚楚地告诉国民，致使国民冒高房价风险于不顾，去购买不是财富范畴的自住房。 而不断增长的价格统计，又再一次被以开发商为代表的利益集团顺势鼓吹和利用了，而对一二线城市的二手房有价无市、套现难、融资难、抵押难的现状，却熟视无睹。
国人对于房产**财商教育的缺失造成搬起石头砸自己的脚正是过去15年，一直买房赚钱的国人认为房产**很简单、没有风险，才会倾注其大多数资本于房地产市场，寄希望于价格的不断增长。而市场给予的不断教训是：欲让你灭亡，先让你疯狂；一旦市场转向，那些只经历过顺势赚钱的地产**者，就是房产资本市场的*终裸泳者。中国有句老话说得好：不识庐山真面目，只缘身在此山中。 国人总是被短暂的现象和结果所迷惑。从历史经验和教训来看， 从日本1989年的日经指数创历史新高和房价达到历史顶点，到1993年普通大众承认房价真的无法短期恢复的认知，走过了4年时间，这其间的价格也是跌宕起伏，一波三折,而*终的结果是到2011的日本房价的均价只是*高峰时的70%。
2008年次贷危机中的美国楼市与此类似，1997年中国香港楼市也类同。建立在沙滩上的大厦终将倾倒，唯有提前改变国人的预期，才能真正规避其财富被类似日本崩盘、美国次贷、香港楼市破产式的市场洗劫。
大家都听过小动物们拔萝卜的故事吧？小白兔拔萝卜之所以成功，不是因为它的力气大，而是前面其他小动物的力量累计到一定程度后的结果。同理，中国的“新国五条“也好，”新国七条“也罢，都是调控房价能量的累计，即使短期没有达到预期效果，但随着调控加强、反腐深化、银行信贷收缩、人民币由升值预期转为贬值实质、房产**财商教育的深化引导，终将改变国人对房子的盲目热衷，抛下房产即财富的错误认知，房价终将被市场的真实需求所决定。
*后，对于政策的制定者而言，不可能左右逢源，让所有人都叫好。中国的国情是以民生为根基的，因此，制定符合大众自住需求、保民生的保障房和廉租房，是未来制定政策之根本，而非去预防商品房的价格下跌。
大家忽视房产**财商教育的结果是什么？
1、只关心资产规模，而轻视现金流；
2、只关心价格高低，而丢弃价值判断标准；
3、仅关注项目本身，而忽视市场的趋势；
4、仅考虑项目位置，而忘却了**的主体是自己，因为人是**成功与否的关键，而非产品本身。返回十房网首页>>
