十房网讯 亿翰观点：保障房**稳定难增长，未来看棚改房突破。未来一段时间内“保障性住房是否有表现”，将具体视“棚改房的政策能否落实，能否实现商业化开发的介入”是关键。
1、保障房建设在2011年达到投入*高峰。2011年人大会上审议通过的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，未来五年，我国将建设3600万套保障房，使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。也就是说，在2011年至2015年期间将建设总量为3600万套的保障性住房，平均每年建设量为720万套。的确，在《规划纲要》提出的当年各地政府投入大量的土地和资源来完成保障性住房指标，即2011 年新开工的保障房安居工程达到历史*高峰值1043 万套。当然由于此前的开工量仍处于较低水平，2011 年的保障性住房竣工量也仅为432万套。由于2011年巨大的保障房新开工量，2012年的保障房竣工量也达到历史高位，竣工量达到601万套。但数据很清楚的显示，2013年保障房新开工量和竣工量均出现下行，并且2013年保障房新开工量和竣工量均低于720万套的计划年均值。
2、从目前情况看，保障性住房的比例已经不低，其套数已经接近商品住宅的六成。虽然从面积上看这一比例不高，但从**数量的上看，保障性住房已经开始逐步成为市场不容忽视的一部分。2011年之前年建成套数水平基本为目前的一半左右。也就是说按套数测算，大约新房市场的三分之一需求是由保障性住房来满足。这一比例对于地产行业来说已经不低，足可见出政府在保障性住房方面的努力。
但就未来看，保障性住房新开工量和建成量的增长可能性已经不大，能够维持目前的**量水平已经是不错的表现。而覆盖20%人群的3600万套保障性住房量的完成可能要超出原计划3年左右的时间，但这个开工建设量已经非常巨大，远非其他国家政府建设力度所能相比。同时，从我们对于土地的观察也已经注意到，2011年的保障性住房供地量为历史高点，达到217974公顷，而2012年和2013年的保障性住房的供地量是逐步减少，因此未来再期待有大量的新开工和竣工也不太可能实现。
3、从比例上看，棚改房一直是市场上*主要的保障性住房品种。从供地量上看，棚改房大约占到总量的一半左右。在2011年国家加大保障性住房力度之前，棚改房所占的比例更高，2010年的棚改房用地在所有保障性住房用地中的占比达到6成。而经济适用房的比例比较稳定，保持在22%左右。虽然经适房一直被广泛的质疑，但对于地方政府来说，其是能够快速落地的保障性住房。但从各类保障性住房的总数量上看，每一类的供地面积均逐年下降，说明保障性住房未来将出现供应量不足局面。
不得不指出的是，未来一段时间内“保障性住房是否有表现”，将具体视“棚改房的政策能否落实，能否实现商业化开发的介入”是关键。对于“为什么保障性住房供应计划量在2011年出现脉冲式的增长，而此后年衰减”，主要是由于政府主导的保障房体系很难落地，而*终的开发环节又必须要有开发商的参与，这也是矛盾之所在。因此，我们认为未来制度上的顶层设计也将倾向于棚改房的商业化开发。
