十房网讯 在农村承包土地经营权流转较好的地区开展承包土地经营权抵押贷款试点，对于完善农村承包土地权能、提高农民贷款的可得性具有积极作用。近来，通过对湖北武汉、宁夏平罗等试点地区的调查发现，在推进农村承包土地经营权抵押试点过程中，应加快建立健全相关配套机制，特别是在设立抵押权时应区分普通农户和新型农业经营主体两类主体，订立内容不同的抵押合同。
农村承包土地经营权抵押贷款的主体可分为两类，一类是普通农户，另一类是家庭农场、合作社、农业企业等新型农业经营主体。前者的土地经营权属于自有，可以用承包期内剩余期限的经营权进行抵押。金融部门出于防范和降低风险的考量，一般会对剩余期限再打一个折扣。比如，平罗县的金融机构一般将剩余期限折半处理，农户土地经营权抵押贷款额=土地资产价格×面积×二轮承包剩余期限×1/2。而对于家庭农场、合作社、农业企业等新型农业经营主体，其土地经营权是流转而来的，尽管土地流转合同期限较长，很多截止到二轮承包期末，但新型经营主体支付流转费一般是一年一付。可以认为，只有在新型经营主体支付流转费以后，经营权才真正实现让渡。那么，新型经营主体实际上只占有当年的土地经营权。因此，其抵押贷款期限应为1年，且要经过转出农户同意，额度也只能以1年的经营权来计算。新型经营主体可以在第二年归还贷款和支付流转费后再次申请贷款。可见，由于普通农户和新型农业经营主体对土地经营权占有的情况不同，区分两类主体订立抵押合同可以有效降低金融机构经营风险，提高金融机构放贷意愿。
在调研中还发现，由于农地经营权抵押贷款试点刚刚起步，相关配套制度还不健全，严重影响了交易双方的积极性和试点工作的开展，亟须在以下几个方面完善相关制度安排。
完善土地资产评估机制。开展土地资产评估，是农地经营权抵押的重要前提条件。当前，各地普遍缺乏土地资产评估的专门机构，抵押资产价格一般根据土地流转市场价格简单计算，存在一定程度的失真。对此，可以依托地方建立的农村产权交易平台构建土地经营权评估的专业化服务机制，也可以依托专业评估公司开展抵押土地资产评估工作。各地可以结合实际，制定包括土地流转价格、种植品种、设施投入、地理条件等指标的科学评估办法。
建立抵押资产处置机制。抵押资产能否有效处置，是关系农地经营权抵押贷款可持续发展的关键。一旦抵押贷款出现问题，土地经营权必须有顺畅的处置渠道，才能分散金融机构的经营风险。目前，各地土地流转服务体系建设比较滞后，亟须建立农地经营权抵押处置机制。地方政府应切实承担监管职责和风险处置责任，重点完善县乡村三级土地流转体系，确保待处置的农地经营权能够被及时纳入土地流转体系再次流转。
建立风险补偿机制。农业属于弱质产业，且风险较高。而农地抵押贷款资金规模小，在资产评估、处置机制不健全的情况下，如果风险完全由金融机构和农户承担，就会影响双方积极性。对此，应推动地方建立市场化风险补偿机制。在试点初期，可以由政府和金融机构共同出资建立风险补偿基金，但政府承担的比例不宜过高，否则可能出现金融机构放松前置审查，甚至信贷双方合谋骗贷等道德风险。
建设农村信用体系。从当前试点情况看，决定金融机构是否贷款给农户的主要因素并不是土地经营权，而是农户的历史信誉、产业前景、偿还能力等。这仍然属于一种信用贷款，农地经营权只是对农户进行增信，而未独立承担起抵押品的角色。在相关配套制度缺乏的试点初期，这具有一定的合理性。这就要求各地推进农村信用体系建设，为各类主体开展农地经营权抵押贷款提供信用支撑。
