2021年，楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。由松到紧，又由紧到松。年底的时候一波利好政策开始袭来，楼市回暖的声音开始出现……楼市风向究竟吹向何方，声音众多。

但不可否认，如此高频次的调控，将楼市按在了一条震荡的曲线上。

这一年，楼市有阳春，也有眼下的“冬至”。

这一年，房价高开低走，有涨有跌。局部区域甚至出现了因房价下跌导致的断供现象。

可以肯定的是，调控频出的2021年，楼市迎来了新的变局。这种变革的局面也将在未来一段时间影响楼市的走向。

进入11月，金融方面释放的积极信号很多，包括但不限于：

进入12月中指研究院*定调：房地产是支柱产业。

进入2022年1月6日，财联社电报消息，一些大型优质房企已经被银行告知，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关制表。

未来，十堰楼市之风往何处吹？

毕竟房地产经济长期作为中国经济结构的顶梁柱角色存在，而房价的变化波动以及趋势，牵动了无数中国人的现实经济基本面。

以*为主的底层逻辑造就了十堰楼市过去人居生活从1.0到4.0 ，人居“青铜时代”到地产“大鳄时代”的辉煌，2021年，改变正在悄然发生，未来，十堰楼市将逐步转向需求逻辑，进入满足真正“安居”需求的变革时代。何以支撑？今天我们从价值维度来看未来影响十堰房地产风向的三大因素：产业，经济，人口来分析。

壹、产业

十堰产业加速转型 同时迎来产业重构的机遇

谈到十堰支柱产业，大家不约而同都会想到传统汽车产业“二汽”，自1969年第二汽车制造厂入驻建市至今，经过艰苦创业，基本形成汽车、水电、旅游、生态、冶金、化工、能源、纺织、建材、食品等门类多样、结构日趋合理的产业工业体系。汽车产业、水电产业、旅游产业、生态产业成为十堰经济发展的四大支柱产业。十堰是“中国*、世界前三”的商用车生产基地，全市500多家整车及零部件生产企业，拥有近千亿元的制造业存量资产和年产50万辆汽车生产能力。截至2020年底，十堰基本完成了“十三五”规划目标任务，全面建成小康社会取得决定性成就，预计实现地区生产总值1950亿元，人均GDP接近6万元。

在今年两会报告中提到，今后五年，十堰准备这样干：

十堰未来既面临转型压力的挑战，更迎来产业重构的机遇，未来突出产业富市，打造区域经济*、突出科技兴市打造区域创新*是未来产业主要发展方向。

看一个城市有没有发展潜力，首先就是看产业，有了产业才能避免人口流出并提供充足的岗位就业，未来十堰也可能推行“产业+房地产”城市开发模式。把旅游、金融、教育、文化等产业项目建设与房地产开发有机结合起来。实现城市建设与产业发展良性循环。

贰、经济

十堰城市经济持续正在转型，未来稳步朝既定目标奋进

在经济逻辑关系中：房地产开发商，是房地产行业撬动中国经济的关键角色，承上启下，中游支柱，联通和决定上下游产业行业的兴衰。

房产，是中国货币环境中撬动货币发行和社会流通货币的杠杆支点。

看回十堰经济，此前十堰市统计局发布十堰2021年1-11月主要经济指标运行情况来看，十堰现在经济情况还在整体恢复中，地方财政也较为吃紧。

此前较为依赖的土地财政经济到了今年降温非常严重，2021年十堰共推出18宗商住用地,其中有6宗地块流拍,1宗地块中止交易，占据全年推出商住用地总地块的38%。

2020年十堰共挂牌拍卖29宗商住用地!地价频刷新!总价更是超超46.3亿元!2021年，十堰共计挂牌19宗商服及住宅用地，成交19.74亿元。

通过比对我们可以看出，土地财政正在急速降温，未来的土地市场包括楼市开始走向一个新的拐点，进入发展平稳期。

不单是土地经济，但土地经济是影响房地产的未来能否健康平稳发展的重要一环，也恰恰说明政府未来不能跟以往一样太依赖土地财政来撑起经济发展，经济转型刻不容缓。

根据十堰市两会报告接下来五年的经济目标来看，也确实是下了经济转型的决心，首先要保证全力以赴稳增长，其次在做强产业上持续发力、在扩大*上持续发力、在扩大消费上持续发力。

叁、人口

十堰城市人口已经开始净流出，*城区人口增加

与“土地财政”对短期的影响不同，人口的影响可能更为深远。

7月12日，十堰市第七次全国人口普查数据公布！十堰市七人普普查公报共有6个，分别为全市人口情况、地区人口情况、人口性别构成情况、人口年龄构成情况、人口受教育情况、城乡人口和流动人口情况等。主要数据具体情况如下：

从第七次人口普查数据中，十堰主要呈现以下几点：

1、常驻人口下降。2010年十堰常驻人口为334.08万，与2010年相比，常驻人口减少13.18万。

2、家庭户规模缩小。主要是受人口流动日趋频繁、住房条件改善、年轻人婚后独立居住等因素的影响。

3、*城区人口增长26.55万人，为湖北地市*。*城区作为全市主要功能承载地和发展核心区域，对全市人口有着较强聚集能力。

4、男女比例均衡，与2010年相比下降4.14%，我市性别结构得到改善。

5、新出生人口上升，劳动力数量比重下降，人口老龄化比重增加。

6、受教育状况的持续改善。10年来我市大力发展高等教育、扫除青壮年文盲等措施取得了积极成效，人口素质不断提高。

7、城镇人口进一步上升。过去10年间，随着我国新型工业化、信息化和农业现代化的深入发展和农业转移人口市民化政策落实落地，我市新型城镇化进程稳步推进，城镇化建设取得了积极成效。

8、人口流动趋势更加明显。我市经济社会持续发展，为人口的迁移流动创造了条件，流动人口规模进一步扩大。

人口对未来楼市有何影响？

我们都知道，房地产市场素有“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的说法。因此，人口变化对于楼市而言影响深远。十堰第七次人口普查数据已公布，人口普查对于楼市有何影响？

十堰综合实力越来越强，对比近10年十堰*城区数据，近十年间，十堰*城区（茅箭、张湾、白浪区）人口增加26.55万，*城区人口净增长为湖北地市州*，这充分说明十堰城区对于周边县市强大的吸引力和凝聚力。可以预测，未来周边县域人口向*城区流动将持续增加。

同时，根据“七普”数据显示，近十年，十堰劳动力数量比重下降，人口老龄化比重增加，目前“三胎政策”已来，小编预测，十堰*城区人口数量将持续上升。人口持续增加，楼市购房力将持续增加。可以说，当下及未来，十堰楼市或将还存在大量潜在购房人群。

综上来看，目前十堰楼市去库存压力还是比较大的，还需十堰经济可持续向好发展，首先善于运用市场的办法科学整合资源、盘活优质资产、拓宽投融资渠道，实现城市建设管理投入和产出的适度平衡、良性循环、可持续发展。另外，通过加大重大招商引资、城市配套优化、交通道路发展、人民生活质量提升等促进十堰楼市健康良好发展。

未来十堰楼市产品将会发展哪些变化？

楼市不缺购买力，十堰楼市黄金周期还很长，那么，未来十堰楼市产品将发生哪些变化呢？小编认为有以下几点：

1、养老地产时代即将到来。“七普”数据中，60岁及以上人口占比19.03%，人口老龄化比重增加，老龄化会促使住房需求出现新的发展方向，如文旅养生地产的兴起，住宅养老公寓产品的增加。譬如大家·十里桃源小区就规划有颐养公寓，卓尔规划的橄榄小镇、汉水九歌国风山居合院等，未来或将有越来越多的新盘规划类似产品。

2、改善产品持续增加，四房户型或为大势所趋。“三胎政策”开放，劳动力数量比重下降，未来国家将加大生育力度，三孩时代将来，家庭人口结构将增，四房或成为大势所趋。

3、小户型或将增加。随着居民受教育程度增加，未来越来越多的单身、晚婚、丁克家庭也将增多，对于公寓类、小户型产品需求也将增加。

在产业、经济、人口三重因素之下，十堰未来楼市或将迎来满足真正“安居”需求的变革时代。而*不变的或许仍然是——敬畏客户，敬畏市场。