关键词01 市场调整
2023年，我国房地产市场持续调整，整体处于筑底阶段，主要体现在以下几个方面：
价格方面，新房价格波动调整，二手房价格持续下跌。成交方面，新房销售规模继续下行。全国来看，2023年1-11月，全国商品房销售面积同比下降8.0%，商品房销售额同比下降5.2%。重点城市来看，土地市场方面，整体低迷态势未改，住宅用地供求规模同比继续下降。企业方面，房企销售业绩继续下滑，企业*金面依然承压，行业持续出清。
关键词02 供求关系发生重大变化
经过20多年房地产市场的快速发展，我国人均住房建筑面积明显提*，根据第七次全国人口普查数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，户均实现一套房，居民住房需求基本得到满足。与此同时，2022年我国总人口减少了85万人，城镇化率增加0.5个百分点至65.2%，增幅继续收窄，人口对住房需求的支撑力度进一步减弱，住房总需求明显弱化。从供应端来看，前些年伴随着房地产市场的快速发展，土地供给量明显增加，市场整体供给量也逐渐达峰，特别是低能级城市库存量高企，过去供不应求的态势已根本扭转。
关键词03 取消“首套房认房不认贷”
7月底住建部倪虹部长明确提出要进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等三大优化方向后，8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布通知，明确将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。8月底9月初，一线城市全面落地执行相关政策，截至目前，全国多数城市已执行首套房“认房不认贷”。另外，全国已有30余城对于公积金贷款“认房又认贷”标准进行优化，其中超20城执行公积金“认房不认贷”。
关键词04 降首付，降利率
2023年1月，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，针对新房价格连续下跌的城市，阶段性放宽或取消首套房贷利率下限，为各地房贷利率下调提供了空间。8月，央行、金融监管总局发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款*首付比例统一为不低于20%、二套30%，调整二套住房商贷利率下限为LPR+20BP（此前为LPR+60BP）。
关键词05 取消土地地价限制
2023年9月底，自然*源部给各省市自然*源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制等。根据中指监测，截至12月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，宁波溢价率上限由15%上调至30%，北上深尚未调整。
关键词06 保交楼
2023年是“保交楼”的重要节点，1月央行新增1500亿元保交楼专项借款*放，加上2022年下半年*放的2000亿元，累积已推出3500亿元保交楼专项借款，同时提出设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融*力度、强化保交楼司法保障等相关举措。
8月初央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。同月，住建部表示“目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%”。2023年，“保交楼”工作已取得一定成效，对稳定市场预期也产生了一定积极效果。
关键词07 债务重组
2021年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，房企密集出险。2022年四季度以来，对于已经受困企业，政策方面坚持由优质房企、AMC等金融机构、商业银行、地方政府等共同协商风险化解模式，推动加快*产处置。2023年11月，金融监管部门强调，继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。在此背景下，部分房企债务重组取得较大进展。
关键词08 一视同仁&三个不低于
2023年10月底召开的中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融*”，考虑到融*困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融*的政策落实落细。11月，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实中央金融工作会议的精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融*需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融*；支持房地产企业通过*本市场合理股权融*。
关键词09 三大工程
2023年中央多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，4月28日和7月24日中央政治局会议均对相关工作作出部署，国常会也先后审议通过了相关指导意见。12月，中央经济工作会议进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，中央财办*应经济热点问题时也表示“‘三大工程’既是解决人民群众急难愁盼问题的重大民生工程，又有利于带动房地产相关*消费，稳定宏观经济大盘。目前，有关工作已经启动。下一步，要抓紧完善各项配套支持政策，尽早推动一批项目落地实施，形成实物工作量，见到实实在在的经济和社会效益”。“三大工程”已经成为2024年稳*、促消费的重要抓手。
关键词10 探索新的发展模式
自2021年中央经济工作会议*提出“探索新的发展模式”以来，已有两年时间，伴随着行业大幅下行，探索新模式的必要性和紧迫性进一步加大。
2023年11月，住建部倪虹部长接受媒体采访时表示“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决‘有没有’时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决‘好不好’问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式”，并从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量，在体制机制上，提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，也提到“改革开发方式、融*方式、销售方式”等；在落实上进一步明确要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融*需求，促进金融与房地产良性循环。”
12月中央经济工作会议再次提出要“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，并提出了具体要求。
