10月27日，在北京市某未封顶楼盘的售楼处，记者发现，已经不能像以前那样随便出入。该楼盘的开发商作出新规定，需要凭首付款发票才能入内。
本报26日刊发《未封顶楼盘不能办个人住房商业贷款》的报道，在房地产界和金融界产生了巨大的波动，消费者纷纷向房地产开发商、银行咨询，甚至抗议。
北京市银监局为什么会突然重申人民银行121号文件？为什么限制的是9家股份制商业银行而不是所有的银行？
到目前为止，北京市银监局还没有公开对此事作出任何说明，许多银行工作人员也在进行猜测。
据了解，今年8月，北京市银监局曾对在京商业银行进行过一次个贷业务检查，并称发现了很多不规范的做法，于是就有了9月27日“房地产贷款风险情况通报会”。知情人士透露，在会上，北京市银监局某处处长曾这样解释叫停9家股份制商业银行办个人住房商业贷款的原因：因为这9家银行抗风险能力弱。
这似乎是一个冠冕堂皇的理由。在我国，股份制商业银行共有12家，其中浙商银行、恒丰银行不在北京且实力弱小，交通银行则被业内称为第五家国有商业银行。从业务量上看，国有四大银行的存款和贷款占整个市场份额的50%左右，再加上交通银行，这个数字达到66%。从这点上看，9家股份制商业银行的抗风险能力确实没有国有四大银行和交通银行强。
但北京市银监局并没有表示该项政策会对9家股份制商业银行之外的其他银行网开一面。毕竟，121号文件针对的是所有商业银行。
事实上，早在2003年，人民银行就发布了121号文件，明确规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款。然而，3年后的今天，北京市金融机构才开始实施这一规定。
没有人解释，央行的这项重要规定，为什么3年前发出，今日才开始执行。
央行报告：很多市场风险和问题都源自预售制度
2005年8月15日，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》称，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款； “定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
该报告建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。
此外，有数据显示，2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，80%以上资金来自国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上。
就在央行报告发布9天后，建设部新闻发言人就明确表态：商品房预售制度暂不取消。该新闻发言人称，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。
不仅如此，该新闻发言人认为央行发布此观点并不是很谨慎，取消预售制度会造成房地产市场的波动，这与国务院的方针不符。他觉得，央行出台此意见事先应与建设部商讨一下。
也许是因为需要事先同建设部商讨，人民银行至今还未公布《2005中国房地产金融报告》。
但在今年3月，在十届全国人大四次会议上，全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥等33位代表联名向大会提交议案，建议修改《城市房地产管理法》，取消商品房预售制度。
“从政策背后的理念、追求的目标和实际作用来看，央行和建设部的规定存在不相容的地方。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海说，我们的宏观调控在制度上有缺陷。
建设部：商品房预售与封顶与否无关
在121号文件正式执行之前，商品房预售证与银行按揭直接挂钩。也就是说，商品房只有拿到了预售证，商业银行才可以为买房者提供贷款。121号文件让二者脱钩。
“既然建设部门允许这个项目进行预售，为什么又不让做期房的房贷业务了呢？”楼市分析专家李小宁说，现在开发商处于两难境地。一方面未封顶楼盘的开发商手里握有预售证，另一方面绝大多数购房者都需要贷款才能购房，而银行恰恰停止了对未封顶楼盘的个人贷款发放。
那么，什么样的楼盘才能够取得预售资格？未封顶楼盘预售是否符合规定？
记者找到了《城市商品房预售管理办法》，这项1994年制定并先后于2001、2004年修订的部门规章，是这样对商品房预售资格进行规定的：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总**的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
从这三条来看，并未涉及楼盘封顶与否。也就是说，楼盘不封顶，并不意味着不能销售。
其实，对于商品房预售条件，全国各地的规定并不完全相同。深圳市于2005年7月作出规定，多层(7层以下)商品房项目必须完成结构工程并封顶才能预售，高层(7层以上)商品房想要预售则必须完成2/3结构工程。但在北京市建委规定的办理商品房预售许可证应提交的10份材料中，缺少对于封顶问题的规定。
记者在北京了解到，如今许多拿到预售许可证但房屋尚未封顶的楼盘，都暂停与买房者签订合同，只要求购房者交一定数额的定金，“大概要一两个月后才签订合同。”
专家：预售制度是房地产业的万恶之源
“商品房预售制度是房地产业的万恶之源。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海这样评价商品房预售制度。商品房预售制度制定于1994年，当时国家对于发展房地产行业还没有经验，各地的开发商一哄而上，但资金不足。制定这个政策就是为了解决开发商融资难的问题。
刘俊海认为，商品房预售的时候，消费者对房屋情况、产权状况甚至开发商的履约能力都不清楚，在这种状况下就掏钱买房，风险非常大。
无独有偶，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容也曾在一篇文章中提到，商品房预售制度为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富、民众财富制造了可乘之机。
在这篇文章中，易宪容认为，这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式地获取暴利的主要途径。“这种方式不仅让房地产开发商投入成本低、**金额少，而且也可以让房地产开发商将开发风险完全转移给消费者和银行。”
在楼市分析专家李小宁看来，我国目前对房地产行业缺少执行监管，“有些开发商连施工证都没有拿到就能先拿到预售证。”
李小宁觉得，我国房地产行业就是一个巨大的黑洞，牵扯方方面面的利益。“各个部门都有利益在里面，房地产市场就像众多部门共同捧着的一块玉，一旦有人松手，玉碎了，大家都得不到。”李小宁这样解释为什么中央的政策在执行的时候总是困难重重。
“从拿地开始到建楼，开发商需要过30多道关，盖30多个章。”李小宁说，每一道关都需要打点，用钱来摆平已经成为这个行业的习惯。大家都说这个行业有暴利，但如果没有暴利，开发商根本不可能摆平这么多的关口。
中央对于房地产市场的调控政策不可谓不多，但到了地方会完全走样，就是因为各方面都有利益纠葛。“比如说土地，北京市真正挂招牌的土地非常少，大部分都是以前协议出让的，而这些协议出让的土地能批下来都跟某些个人、集团、机构有很大关系。”
普通人也在通过网络表达自己美女的看法。10月26日，搜房网挂出了一个“未封顶项目不得办个贷”的调查，截至记者发稿时，已经有6万余名网友参与。调查显示，90.56%的调查对象对 “未封顶项目不得办个贷”投了赞成票，87.41%的人表示此举对开发商的政策冲击*大，更有67.09%的人认为此举带来了利好消息，会使房价下降。
相关阅读：121号文件
关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?
中国人民银行?(银发〔2003〕121号 2003年6月5日)
为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：?
一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档
商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。?
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房〔2002〕217号)，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。?
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总**的30%。?
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。?
二、严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限*长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴付土地出让金的贷款。?
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。?
四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买**套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。?
商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。?
五、强化个人商业用房贷款管理
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限*长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。?
六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或**套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。?
七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》(银发〔2002〕247号)的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金(包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等)委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。?
八、切实加强房地产信贷业务的管理
中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。?
请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。
