税收调控下的房价忧虑

  

　　国家发改委昨天公布数据显示，2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月高0.1个百分点。经过了2006年整整一年的宏观调控，居高不下的房地产市场房价上涨依旧，这还没有加上开始清算的土地增值税。本月17日传出房地产商被课以30%-60%的土地增值税，随后沪深股市房地产股全盘大跌，而购房者对这种价格压力传导至房价的忧虑也越来越重。

　　澄清

　　国税总局：购房者负担不会增加

　　“由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。”在发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，国税总局昨日又发文对此通知进行了解释。

　　文章指出，土地增值税1994年已开征，上述通知并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。

　　谈到通知对房地产市场的影响，国税总局认为，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值的收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

　　1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“条例”），规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。但由于此后房产一度不景气而至今没有正式征收。

　　疑虑

　　具体征收额度尚待地方制定

　　“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况指定具体清算管理办法。”在《通知》的同时，全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示赞同具体情况具体分析。“这次国税总局没有给出具体的征收额度，这个还将由各省市去制定具体细则。”谈到此次清算土地增值税对北京房地产的影响，她建议，为了避免刺激房价的过快增长，北京的征收额度应该不会很高。

　　其实，早在去年深圳市已经正式开征了土地增值税。其主要内容包括两个部分，一个是土地交易环节税收，另一个是房产交易环节的土地增值税收。

　　在土地交易环节税收政策延续1993年制定时的规则，实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　而在房产交易环节的土地增值税实行差别税率，普通住宅交易(包括新房、二手房)的土地增值税为销售价格的0.5%，高档住宅的土地增值税为销售价格的1%。随后不久，2006年11月17日，北京市也在房产交易环节开始征收土地增值税，额度为交易总额的1%。业内人士预计，今年2月1日开征的土地增值税将有可能借鉴深圳模式。
 
　　交锋

　　税收调控房价会不会起反作用？

　　就在国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》不到24小时，京城的房地产市场业已开了锅。“羊毛永远出在羊身上”的言论在网络上比比皆是，众多网友们纷纷猜测此次收缴的土地增值税将会转嫁给购房者本人，而部分专家对于国家税务总局此次开展土地增值税的清算也抱以了质疑的态度，究竟在房地产企业部开展土地增值税的清算是否会导致成本的转移和房价的上涨呢？

　　短期房价必然上涨

　　“北京市的房价在2007年上涨已经成为必然，而此次的土地增值税清算只不过是一个催化剂。”某位大连籍开发商在接受记者采访时毫不掩饰地表达了自己的观点。与此同时，他还表示成本增加，相应的房屋总价一定会上涨，这是毫无疑问的，除非接下来还会有什么更为行之有效的调控措施。

　　对此持相同意见的还有中原地产华北区总经理李文杰。当记者问到此次土地增值税的开征会对房地产业内有什么影响时，李文杰表示短期房价上涨已经是板上钉钉了。

　　李文杰向记者介绍，土地增值税开征对北京房价有着直接的影响，短期内的上涨成为必然。按照目前的市场情况，北京的住宅供需缺口依然很大，在存在广泛供不应求情况的背景下出台土地增值税政策，开发商方面有足够的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值税而提高的成本转移到购房者身上。

　　与业内反映强烈相对应的还有众多关注北京房地产市场的网友们。记者在某地产网站上看到，大多数的网友对于此次土地增值税的清算是否会影响到房价更多采取了肯定的态度。

　　一位网名为“不愿为房奴”的网友表示，此次国家征收增值税的目的是限制房地产开发商囤积土地的行为，因为在房地产开发商的资金链中，有的开发商向银行的贷款占了很大比例，这就意味着谁囤积土地除了要被征收土地增值税之外，还要支付额外的银行贷款利息！但随着税收的依法严格征收，在开发商利润缩减和成本压力增加的同时，缩减的部分利润或多或少会转移到购房消费者的身上。

VS

　　房价不会明显上升

　　持相反意见的也大有人在。记者就此次增收土地增值税致电北京万科时，相关负责人表示，目前北京万科就此事不方便发表任何意见，一切以万科集团发布的公告为准。

　　昨日，万科集团发布公告，公告称万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预缴了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中做了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。与此同时，万科方面还表示其房地产开发一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。

　　而与万科采取同样态度的还有其他5家房地产上市公司，他们不约而同地在昨天发布了公告，公告的内容也多为“业绩及房价不会因为土地增值税明显上升”。

　　对此满堂红地产研究部总监龙斌博士分析，开发企业税负增加，对于楼价肯定有影响，就像对二手房交易环节加税导致二手楼价不同程度上扬一样，对任何行业的生产者和产品供应者的加税政策，都有可能产生提高产品价格，来转嫁或抵消政策影响的现象，如果这个市场是供不应求，可能性则更大。这应该是个简单的经济学道理。

　　一部分开发企业可能将加税的成本打入房价。但实际上，去年楼价上升的幅度比较大，楼价已经在高位，市场成交有缩量，部分购房者产生一定的恐高情绪，如果开发企业再将这些成本打入楼价，势必会影响销售量，开发企业会得不偿失。加价行为一定会考虑市场的承受力。站在供求双方的博弈角度看，未来楼价不会因为土地增值税明显上升。
 　　
　　买卖一套房子要缴多少税？

　　以一栋成交价格为100万元的商品房为例，从它破土动工到建成交付再到住房者手中总共需要缴纳16.145万元的税，其中开发商需要缴纳12.595万元、购房者需缴纳3.55万元的各种税费。

　　去年12月全国房价涨幅升0.2％

　　就在人们议论国税总局的通知会不会影响房价之际，国家发改委发布的数据显示，2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月高0.1个百分点。

　　其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上月高0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。分地区看，与去年同月比，涨幅居前3位的城市包括：秦皇岛11.8%，北京10.4%，深圳10.0%。

　　二手住房销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月低1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比上月低0.1个百分点。与去年同月比，涨幅居前3位的城市包括：郑州12.4%，深圳11.4%，大连10.5%。

　　言论

　　政策不该为政绩而生

　　土地增值税要进入清算时代了。国税总局：“土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种。”国家宏观调控的初衷则是抑制房价过快上涨。

　　然而逐利是商人的本性。在土地增值税清算导致土地成本提高、开发商利润缩减的情况下，开发商怎能不将这部分成本转移到房价上？

　　从2005年的新旧“国八条”到2006年的“国六条”，国家连续挥出房地产宏观调控的组合拳。如今，“国六条”的细则也由过去有弹性的“太极拳”变成回旋余地甚少的“少林功”。二手房营业税、二手房个税、土地增值税、土地有偿使用费……一系列的税费皆为“宏观调控”、“稳定房价”而征。

　　而*新数据显示，2006年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。房价似乎全然不理会国家的苦心，铆足劲儿地涨，“居者有其屋”成了遥遥无期的梦。这种情况下，人们似乎有理由怀疑有关部门出台政策和政绩有关。

　　毫无疑问，任何政策的实施，都不仅仅是国家大事，而是关乎社会生活中的个人。政府部门出台政策，必须要考虑到政策对更广范围内和更长时间后的人的影响。否则，政策就沦为政绩的奴隶，政府的权威性和合法性就会渐失。

　　如何减少或者防止不负责任政策的出台？我们不妨学学老祖宗的“物勒工名”。这是一种春秋时期出现的制度，指器物的制造者要把自己的名字刻在上面，以方便管理者检验产品质量。也就是说，制造者要对自己的产品质量负责。

　　既然远在落后的奴隶社会，人们就已经意识到“责任”二字，那么在构建社会主义和谐社会的今天，我们是否也该效仿老祖宗们，实行制定政策问责制，让政策制定者而不是百姓为不负责任的政策埋单？