高房价下反省:房地产热真的套牢中国经济吗

１月底的某天，主编拿着国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广的文章《房地产热套牢中国经济》对我说："这篇文章值得一读，它提出的一些问题让我们警醒。当然，有些东西还是可以再讨论的，你把这个题目做得充分一些。"
    遵照主编的指示，我用了几天时间查阅、分析了相关资料，也与我的一位在房地产领域从业近２０年的朋友进行了讨论。可当我提起笔来，要完成自己的"作业"时，心里却充满了矛盾：关于房地产、房价这个当今老百姓*为关心的话题（２００７年上海"两会"召开之际，市民信箱对４０００多位市民进行了调查。结果显示，在所有议题中，"医疗"和"房价"分别以７０％和６９％的关注度，排在百姓关心话题的前两位），几乎在每一个关节点上，都存在着针锋相对的两种意见，而且你很难说哪种观点从头至尾都是**荒谬的。所以，我有种不战已败的感觉--自己可能是在做无用功，因为对每个问题的讨论似乎已经很充分了，我又能告诉读者什么新的东西呢？
    房价:关键是老百姓买得起的问题
    从公共政策的意图来看，政府总是希望让尽可能多的人能满意，因此，政府也希望找到解决房价问题的出路。然而，由于煮糨糊式的讨论，2005年以来所谓的房市调控变成了一个什么都可以往里装的大箩筐，出台的各种政策变得相当混乱。如有针对于高房价而制定的政策，目的是要“稳定房价”，但另一些政策却强调土地资源不足，着眼于限制土地供应，特别是大户型和别墅建设。分开来看，上述政策各有其道理，但放在一起就相互矛盾。
    不过，我这些天在查阅资料的过程中，有一点感受倒是挺强烈的：不少人在讨论房地产、房价问题时，态度鲜明甚至情绪激烈有余，而换位思考却不足，似乎问题非白即黑。而实际上，即使房地产业得了重病，需要做手术，但有一点也必须明确：做手术是为了它今后能更健康地发展，而决不能让它在手术中死去。在现实生活中，矛盾的解决往往是各方谈判、互相妥协的一个结果。很多人知道这样一个真实的故事：中东地区某两国曾为一块土地发生争执，其中一方*后了解到对方的"醉翁之意"并非在于这块土地本身，而是在于这块地下的某种资源，于是，它就找了个折中方案满足了对方的需求，从而也使自己的目的得以实现。这个故事还是颇耐人寻味的，所以有人就说：要想在谈判中达到自己的目的，首先要满足对方的要求。当然，底线不能逾越，不合理的要求肯定不能满足；而且如果身上长了毒瘤，也要坚决尽快予以切除。
    比如，在以下两个问题上，我们是否可以换个角度思考一下。
    **，要不要把房地产业做为支柱产业。
    在这个问题上，两种观点针锋相对。"新浪房地产论坛"做出了这样的结论：房地产业是新一轮中国经济增长大潮的潮头，不仅现在而且将来都将是中国的支柱产业；经济和谐是社会和谐的前提，而经济和谐必须要房地产和谐。该论坛还进一步指出，房地产业产业链长，关联度大，直接或间接地引导和影响着很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加１个百分点，就能使相关产业的产值增加１．５～２个百分点。在我国，每增加１亿元的住宅**，其他２３个相关产业相应增加投入１．４７９亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有６０多个。不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是１∶６。
    而中国管理科学院研究员、被称为"穷人经济学家"的李开发则针锋相对地指出，从实际生活来解读，拉动的钢铁产业，是*没有技术含量的罗纹钢生产，另有部分铸钢、防盗门及不锈钢窗生产；拉动的建材，是砖瓦行业、水泥生产行业，另有塑料门窗生产；拉动的森林工业主要是木材生产；拉动的陶瓷生产、玻璃生产也是技术含量很小的建材生产；所谓化工生产不过是涂料油漆；所谓机电产品就是电风扇、空调等。其中，砖瓦与建筑用钢这两个*基础、也*没有技术含量的产品占总量的９０％以上。由此可知，住宅与房地产业拉动的只是产业链条中*原始、*底层的产业，实际上是整个国民经济中*没有竞争力的部分。一个所有**中**率*高、赢得千军万马**的房地产业，拉动的只不过是*没有技术含量的产业。由此，把房地产业当做短期拉动内需的措施尚可，而如果要把房地产业定位为国民经济的支柱产业，只能是本末倒置。不少学者也有"房地产业做为支柱产业不可持续"这样的结论，而王小广的文章中，也提出了将房地产业做为支柱产业对经济结构升级不利的观点。
    我想，我们不应该否定房地产业对中国经济增长做出的贡献，然而，在经济全球化的今天，中国要取得更大的发展，要强大，就要增强我们在国际上的竞争力，所以，我们的产品要高技术含量，高附加值，产业结构要升级。我们不能总是拿袜子、裤子去换别人的波音飞机吧？为什么在国际上我们有那么多的贸易摩擦？为什么在知识产权问题上西方频频对我们发难？我们的确不能将中国有限的资源、财力无休止地用于一些低水平的重复上，这样，整个中国经济都不可持续了！当然，即使今后不将房地产业做为支柱产业了，也绝不意味着它就不会发展了，这是一个逐渐淡出的过程，软着陆，不要大起大落，这是我们常说的，也是我们力求做到的。即使经历一些风雨，留下李逵，清除出李鬼，对于房地产业的健康、平稳、持续发展来说，也是一件好事。
    第二，要不要与国外进行对比。
    按理说，中国是一个发展中国家，看看别人发展过程中的经验教训，对自己当然是有益的，但现实中，有些问题却不好操作。比如，关于房价收入比（一套商品住宅价格与家庭年收入之比）这个问题。有人说国际上房价收入比的合理水平大约在４～６∶１左右，高出这个水平就有问题了，甚至有泡沫了；也有人通过国际分析得出结论说，在这方面根本就没有所谓的国际警戒线，水平高不见得就有问题；还有人说，咱们计算这个指标的方法有问题，因此得出的结论与国际"不接轨"；还有人指出，中国的收入统计本身就不可靠，很多人第二、第三职业，工资外收入都没算在内（公开月收入只有几百元的人抽"５５５"烟并不奇怪）。这样一来，似乎这个指标就没什么意义了。
    当今中国，住房、房价问题，早已不只是个经济问题了，它已成为一个社会问题，甚至是个政治问题了。不管我们经过与国外的对比得出怎样的结论，政府在决策时肯定会考虑到这个问题在当今中国社会的复杂性与敏感性，毕竟，人家有人家那时的国情，咱家有咱家现在的国情。对比可以做，但只能是决策时的参考，不能太拿对比说事儿。
    政府、房地产商、购房者、专家学者，这是这些年来关于住房、房价问题争论中的几个重要角色。如果每个角色都能进行一下反省，那么，对于百姓住房问题的解决、和谐社会的建设，对于房地产业甚至中国经济的可持续发展，都会十分有益。
    先说房地产商。房地产行业没什么高科技含量，产品更是没有什么高附加值，房地产商的暴发史足以证明其利润之巨。他们中的一些人还故意制造房源紧张，以抬高房价。关于房地产业的暴利问题他们自己死活也不承认，然而，２００６年１１月财政部发布的第１２号会计信息质量检查公告却显示：检查的３９户房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为１２．２２％，而实际利润率则高达２６．７９％！本文一开始时我曾提到我有一位在房地产领域从业近２０年的朋友，我们也是十几年的朋友了。早在十几年前，他就告诉我，他们公司（做房屋销售）的一个女业务员，年底的奖金拿到了几十万！２００４年底，他的一个好哥们儿从老板那里领到的年终大奖竟然是三套房子！*小的一套也有９０平方米。如此，谁还会相信房地产业没有暴利呢？当然，我们是就整个行业而言的，而不是针对每个房地产商和每个项目。当今国际社会，越来越重视企业的社会责任，如果某家企业甚至某个行业，总是与暴利、造假联系在一起的话，难道它还不应该好好反省反省吗？
    作为购房者，我们也不要"一脸无辜"的样子。俗话说，一只巴掌拍不响，有卖有买，房价才能*终被抬起来。先是房地产商自己制造房源紧张，一些官员、媒体、"专家"帮腔，房价就起来了，老百姓怕再升，就赶紧买；这些人越使劲吹，老百姓就越抢着买；*后，老百姓被吓疯了，疯得帮房地产商炒高房价。还有一些人攀比心理严重，看到别人住大房子，心里很不舒服，强努着也要去买房，宁做房奴，不做房客。再有就是一些年轻人，结婚的条件就是"车房俱备"，哪怕是父母、七大姑八大姨凑钱帮他们买房，他们也很是心安理得。据说，世界上但凡有华人的地方，房子一定好卖。中国人置房置地，是从祖宗那儿传下来的。很多人都知道ＣＣＴＶ的某位记者与一个陕北放羊娃的那段精彩对话：为什么不去上学--要放羊；放羊干什么--卖钱；卖了钱干什么--盖房子；盖房子干什么--娶媳妇；娶了媳妇干什么--生娃；生了娃干什么--放羊；放羊干什么--卖钱……现在城里的年轻人大概要沿着买房（车）子、娶妻子、生孩子这条路走下去了。
    专家学者是这场讨论中颇惹争议的一个角色。应该说，大部分的专家学者是有良知的，有责任心的，但的确也有少数人已被人家"拿下"，昧着良心说话，忘记了自己的使命，甚至颠倒黑白。另外，专家学者们经常要做一些课题、项目研究，而这些课题、项目都是带着经费来的。我们时常会听到这样似乎很通情达理的表白：这个项目是从某某部来的，我们总不能得出不利于人家的结论吧？这种情况有一定的普遍性，但显然还不是那种*严重的"腐败"。
    *后再说说政府。学者们常说，中国是一个缺乏战略的国家，在很多问题上我们都非常被动。当然，中国是一个发展中国家，各方面都是"发展中"的水平，政府解决问题的能力自然也不例外。我们必须承认这点，作为老百姓，也要给予理解，要有一点耐心。但从政府角度讲，则要努力增强决策的科学性、周密性。这样的事情我们并不陌生：买经济适用房时，单位会帮着自己的职工造假，拼命把他的收入往下拉，于是就有人住着经济适用房开着"宝马"车；而对付银行房贷时，单位还会帮自己的职工造假，把他的收入往高了抬，以达到银行的要求，这当然就加大了银行的风险。类似的问题还有不少。因此，仅从这个角度来看，房地产的发展也不能过快，因为至少我们在这方面的管理、配套措施并没有及时跟上，漏洞不少，过快发展等于放大风险。再有，就是一些官员的腐败。某些官员与不法房地产商相互勾结，沆瀣一气。