次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给**者。
从9·11以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房**盛极一时。美国平均房价2003年-2006年四年涨幅超过50%，1995年-2006年房价翻了一番多。
受到利益驱动，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。即使借款人还不起贷款，也可以变卖其房屋。由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。
但谁也没有料到，去年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价下跌超过10%。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。
分析人士认为这与美国连续加息有关，2004年开始美国连续17次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。
在这场闹得沸沸扬扬的危机中，利益受到损害的不仅是全球资本市场的**者。由于房地产价格下跌过快，去年进入市场的美国炒房者基本上全部都亏损。即使是2005年及以前的炒房者，考虑到美国5%以上的利率水平，资金成本也很高。
这样的情况我国的房地产**者应该也不陌生。就在2005年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，6月上海房屋成交均价曾日跌1426元/平方米。有的炒房者说：“眼睁睁看着首付跌没了。”
尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。
我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续5次加息，贷款利率也在抬高。尤其是到了明年初，银行开始执行新的贷款利率，今年3次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。而目前机构普遍预计加息还会继续。
