开发时间限期3年 新土地合同给开发商戴上“紧箍咒”

     记者日前从市国土资源局了解到，由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同已从7月1日起正式启用。新版合同在出让地块的开工、竣工时间、开发套数等方面的规定进一步细化，对今后规范土地开发将更有约束力和指导意义。
开发时间不得超过三年
    众所周知，土地的价格是房屋价格中*重要的组成部分，好的地块就意味着相对高的房价，这也导致了一些取得土地的开发商延长开发时间，推迟房子上市时间，囤积土地，哄抬房价。
    据了解，旧版土地出让合同中，仅规定开发商取得土地后要在多长时间内开工，对何时竣工并没有明确要求。而新版合同的示范文本对建设项目开工、竣工时间进行了规定，开发商如不能按期开工，应提前向国土部门提出延建申请，经同意延建的，项目竣工时间才可以相应顺延，但延建期限也不得超过1年。
    “项目开工后，3年的开发时限应该是一个非常合理的数字，这个时限可能会给一些开发企业带来资金上的压力。”市国土资源局相关人士说。按照核算，根据地块大小的不同，所限定的开工到竣工的周期不等，但大都在1到2年内，一般不会超过3年。
    新合同还规定，开发企业如未能按照合同约定日或同意延建日期开工建设的，以及未按期竣工的，均须按日计算并向国土部门交付违约金。此外，闲置一年缴纳土地闲置费，满两年未开工土地无偿收回，这些内容也写入了合同。
    新版合同对开工、竣工日期有了更明确的解释，出让的土地用于商品住宅项目建设的，原则上开发时间(开工到竣工)*长不得超过3年。国土资源局有关负责人介绍，这一政策可以控制开发节奏，防止土地闲置，从而达到保证市场商品房有序供应、稳定价格的调控目的。
开发套数、容积率均有规定
    以往开发商拿地时，只约定90平方米以下套型所占面积比例，而在新版土地出让合同中，不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时要求，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套，以及住宅建设套型要求。
    另一个显著的变化是新合同中，建筑容积率、建筑密度、绿地率一律是既限高又限低，全部注明上下限。而旧的合同只规定了建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标的上限或下限。新合同要求，开发商应按照约定的土地用途容积率利用土地，不得擅自改变。国土部门人士表示，新版土地出让合同是国家加强土地市场管理和房地产市场宏观调控的又一重要举措，充分体现了集约节约用地和优化楼市供应结构的调控目的。此举不仅可以防止开发商在盖房子时偷工减料或者多建房子、少做景观和绿地等行为，同时，也可以杜绝一些开发商浪费土地，故意建设低密度、高单价的高档公寓等行为。
出让金付清才能办土地证
    以前，因为资金问题，加上政策上没有明确约束，一些房地产开发商分期缴纳土地出让金，分期领取土地证，并进行抵押贷款，以维持资金链运转的情况。2007年下半年，国土资源部明令，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。新的土地出让合同继续秉承了这一精神，新版合同中，对付款和拿证的约定更加细化。开发企业可以选择一次性付款或是分期付款的方式，但只有在按合同约定付清全部土地出让价款后，才可以持合同和缴款凭证等相关证明材料，申请建设用地使用权登记。领取土地使用证后，才有权进行转让、出租和抵押。首次转让土地，必须完成开发**总额的25％以上。
    企业不付清土地出让全款，就领不到土地使用权证书，更不能把土地进行抵押。业内人士认为，这一举措将会促使房地产开发企业尽快缴清全款，减少拖欠土地款的现象。同时，对开发商的资金链实力要求高了，尽管只是在合同上进行约束，但对于房地产市场的有序竞争将起到积极作用。