美国政府宣布接管房利美和房地美，其救助措施能否成功，关键将在于房市能否因此获得流动性并稳定下来。低迷的房市目前依然是拖累美国整体经济的根源。
从9月8日美国市场**者的反应来看，政府接管可能会达到预期的效果，当日美股上涨，房屋抵押贷款利率下降。但接管“两房”要取得成功，还面临着诸多困难。
美政府希望接管两房，能够刺激房市这个“气门”进而给金融市场、仍至美国经济以刺激。
缓解流动性短缺以激活房市
8日当天，巨量买盘使得30年机构抵押贷款支持证券的收益率下跌了0.41%，这是自1990年以来的单日*大跌幅，造成其与美国国债收益之间的利差缩至1.87%。
两房抵押贷款债券收益率的大幅下跌，加强了人们对于抵押贷款利率下降的预期。因为在抵押贷款市场上，银行更容易将贷款出售卖给**者。
自去年次贷危机爆发以来，虽然美联储已经连续降息，将基准利率从5.25%下调至2%，但在去年的大部分时间里，30年住房抵押贷款的利率都远远高于6%。
这与2001年的情形大不一样，当时美联储降息的时候，抵押贷款利率也是跟着往下跌，从7％－8％降到4％－5％，但这次美联储降息，对抵押贷款利率却丝毫没有起到作用。
在信贷紧缩的情况下，银行根本不愿意放出贷款，旨在为房市提供流动性的两房更是自身难保，基本上已经停止运作，丧失了其存在的基本理由。
高居不下的抵押贷款利率以及紧缩的信贷环境，造成买房的需求萎缩，房价下跌。而房价下跌导致违约率上升，银行坏账增加，信贷进一步紧缩，形成恶性循环。
为了避免这种恶性循环拖垮美国经济，美国政府不得不出手，为抵押贷款市场提供流动性。
按照接管计划，美国政府将购买两房发行的住房抵押贷款支持证券(MBS)。抵押贷款市场获得流动性后贷款利率会下降，买房者的信贷成本也会降低，从而稳定房市。
房市企稳还依赖于下届政府
高盛在9月8日的研究报告中说，财政部暗示将在9月月底开始购买MBS，初期购买规模为50亿美元。而美林北美首席经济学家David Rosenberg则表示，财政部将以设立基金的方式来购买这类证券。
财政部没有具体透露将购买MBS总的数额，只是表示购买的时机和规模将综合资本市场和房地产市场的发展情况后慎重决定。他们目前计划购买MBS持续到2009年底，期限只有15个月。
但在这之前，美国房市能否企稳还不明确。高盛高级分析师Ed McKelvey说，政府接管两房不改变他们对于美国房市价格的预测，该公司依然认为房价到2009年底才能见底。
2009年后，美国政府会否继续支持MBS市场还不得而知，这将取决于下一届政府和国会。这种不明朗实际上会影响市场对于MBS的信心以及房市的恢复。
Rosenberg说，目前关键的问题是，抵押贷款利率到底能降到什么程度，以及银行愿意将信贷额度放松到什么程度。
实际上，不同房地产公司的30年抵押贷款固定利率在8日都有下跌，跌幅为0.25%-0.5%不等。分析师们预计，该利率在未来几个星期还会进一步下跌0.25%-0.5%。
政府还可能会下调抵押贷款的还贷额并延长贷款期限，比如到45年。对买房者来说，这些措施都将省下不少的成本。
冰冻三尺非一日之寒
但在另一方面，目前美国经济已不仅仅是房市的问题，整体经济在放缓，消费萎缩，高达6.1%的失业率上周引发股市当天暴跌3%。
而在美国之外，欧洲和日本经济已经出现了衰退的迹象。解救两房不可能很快就改善美国和全球经济的糟糕现状。
汇丰银行北美主管Brendan McDonagh说，政府接管两房有助于恢复银行间市场的平稳，并降低机构之间的不信任，确实能够促进抵押贷款市场的流动性，但“这并不是解决美国房市问题的灵丹妙药”，对房价的短期影响不大。
这一点在美国国债市场上就得到了明显的体现，当上周五政府可能接管两房的消息传出后，美国国债瞬间暴跌。周一亚洲市场开盘后，美国国债进一步遭到抛售。
但是**者随后在纽约交易时段又重新买入国债，市场开始意识到救助计划不会在一夜之间改变房市状况，或者是帮助正在衰退的全球经济实现反弹。
但是美国财政部长保尔森还是希望能够给市场注入更多的信心，他在周一出现在多家美国电台电视台的节目中，向公众解释他的救助计划。
保尔森说，救助举措有望在未来增加抵押贷款的供应并降低贷款成本，因此将有助于稳定抵押贷款市场。
他称，住房市场的调整是这场金融系统动荡的核心，因此救助举措的主要目标之一是接管这些公司以稳定抵押贷款市场，并使美国人未来更容易获得抵押贷款融资。
与此同时，有关其救助计划出台过程的细节也更多浮出水面。《华尔街日报》9日援引两位知情人士的话说，“在美国政府决定采取行动干预两家公司之前，紧张的外国**者不断询问美国财政部长保尔森和美联储，想知道两房到底怎么了”。
该报说，中国**者向美方表达了担忧，而外国银行的忧虑也是美国决定接管两房的原因之一。
中国央行行长周小川8日对美方的救助措施表示了欢迎，“这项政策有积极作用”。
中国央行新闻发言人同日也公开表示，美方一揽子的救助措施应该能够起到稳定市场、提振信心的作用。美国金融市场关系到全球经济和金融市场的稳定。
这位发言人同时表示，美国政府应切实承担起维护金融市场稳定的责任，保护**者的利益。
前美林全球首席经济学家Donald Straszheim在接受本报采访时说，“这不是结束，甚至还只是刚刚开始。华盛顿要把这些构想拙劣、相互矛盾的实体理顺至少要花好几年的时间。”
美国政府接管两房的四条措施
1. 两家企业将由政府接管。虽然两家公司目前还是自己来管理日常运作，但其监管者美国联邦住房金融局将参与两家公司的重要决策。在新的管理框架下，两家公司的净贷款额将放缓。
2. 美国财政部已经承诺会购买优先股。他们与两家公司达成协议，将*多购买每家公司1000亿美元的优先股。政府持股将占到两家公司股份的79.9%。财政部首先将购买10亿美元的优先股，并从2010年开始，每年获得10%的利息。
3. 财政部也会购买机构抵押贷款支持证券(MBS)。财政部提出，将从9月底开始购买首期50亿美元的MBS。政府支持企业去年每个月大约发行500亿美元的MBS。所以即使政府持续买入，更多的MBS还将会进入公开市场。
4. 财政部将在纽约联储开设新的信贷工具。以政府支持企业的MBS作抵押，利率为高于Libor50个基点。考虑到政府支持企业目前借贷利率比这要低，这一工具将主要作为一种信心措施。除非未来市场进一步恶化，否则政府支持企业将倾向于不使用这一工具。
