尽管国家陆续出台降息、减免税收等多项刺激政策,房价总体下行的趋势仍未止步。国家发改委、国家统计局的调查报告显示,到今年11月份,全国房价同比只上涨了0.2%,是今年以来的*低水平。
从国家发改委、国家统计局的调查报告中可以看出,深圳以18.0%位居降幅榜首位,另外,深圳房价环比下跌了2.4%。
房价同比下降的同时,交易市场一反前期冷清和观望的状态,日趋活跃。根据东方证券房地产分析师薛和斌的统计,11月30日至12月6日,深圳日均成交216套,同比增长199%。
“深圳价在去年涨幅很大,因此下调的幅度也大一些。总体来看,深圳房市是朝着稳定和理性的方向发展。”中信证券研究部研究员王德勇称。
房价下跌
将持续至2009年年底
根据国家发改委、国家统计局2008年11月份70个大中城市房屋销售价格指数显示,深圳房地产新建住房和二手房同比下降分别为18%和18.1%。
深圳市国土房管局统计数据显示,11月,深圳一手住宅的成交均价为12588元/平方米,略低于10月份12979元/平方米的成交均价,也低于1~9月13289元/平方米的均价。
“深圳房地产市场去年的涨幅*高,泡沫*大,所以回调的幅度自然就大一些,这是必然的。”某行业分析员如是说。
记者采访到深圳某房地产经纪公司负责销售槟城西岸楼盘的一名工作人员,该工作人员表示,槟城西岸去年6月份开盘,价格*高点达18000元/平方米,现在每平方米只要8000元。从上个月开始,不到两个月的时间,槟城西岸所剩下的一百多套房几乎全部售出。
“去年楼价是被炒出来的,现在的价格算合适,而且目前来看也能保持平稳。宝安区目前的二手房和新房均价大概就八九千,但具体的地理位置和户型等不同,价格也有所不同。”上述销售槟西岸楼盘的工作人员继续说道。
据悉,槟城西岸为泛华集团于西岸片区的抗鼎力作。“深圳的房价去年是被炒起来的,因此回调这么多也绝不会导致房地产开发商亏损。总体来看,房地产开发商的利润率仍能保持在20%左右。”中信证券(600030,股吧)研究部研究员王德勇表示。
有媒体称,随着政府保障性住房大量投入,未来房价下降的趋势仍将继续。针对这种说法,某行业分析员表示,“房价下跌的主要原因并不是保障性住房的大量投入。从深圳房市来看,一是去年房价炒作严重,水分太大,二是包括新开楼盘及以前的库存,供应量大于刚性需求,再就是近期的政策扶持。”
“商品房的刚性需求不会因保障性住房的大量投入而明显减弱,因为是不同的人群,购房需求也不一样。”华泰研究所某行业研究员表示。
中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》指出,自2009年房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望,开发企业将会迎来一轮“洗牌”,供需双方作用下,房价将进一步回调。
中信证券研究部研究员王德勇称,从目前的经济形势来看,房价下行的趋势*乐观也要持续到2009年年底。
交易日趋活跃
为楼市回暖奠定基础
房价大幅下跌的同时,受政府降息、减免多种税收的利好政策的刺激,深圳的11月上演了一场交易“井喷”行情。当月一手住房总成交6435套,平均每日合同签约量为215套,在11月15日,深圳更创下当天签约467套的一年来*高交易记录。而今年1～9月的日均成交不足100套。
深圳市国土资源和房产管理局的统计数据显示,12月9日,全市一手房成交套数为250套,总额为26433万元,二手房成交套数为259套,总额为11288.44万元。
同时,从深圳市国土房管局公布的数据看出,10月深圳市新房成交仅3483套,成交总面积约34.04万平方米,日均成交套数不足113套,成交*多的一天也只有239套。通过对比看出,深圳楼市近两个月回暖迹象明显。
“深圳目前的成交量在全国来讲也是很靠前的。”中信证券研究部研究员王德勇表示,“单看同比价格下降幅度不能说明太多的问题,成交量上升更有利于房地产市场的稳定。”
深圳某房地产经纪公司的销售人员告诉记者,“单就槟城西岸一个楼盘来讲,我们两个月不到就售出了六十多套,平均一天一套多。还有其他楼盘呢。这两个月深圳的楼市很火。”
除槟城西岸楼盘外,位于深圳市宝安区46区的某楼盘三期工程于2007年7月竣工,记者致电销售部门后得知,近两个月内该楼盘剩余的一百多套房也已全部售出。
政策的诱惑刺激了部分刚性需求。有消息称,住房部相关负责人近日表示,随着房地产市场的变化,无论是中央还是地方,都还会采取更有力的政策调整来促进住房消费。
在此背景下,上海曾执行过的“购房退税”政策引发各界热议。“实施的可能性比较小。购房退税政策整体上来看对有钱人有利。而现在的状况是很多人买不起房,房价下跌对普通老百姓是有利的。如果购房退税,有钱人会集中买房,房价有可能再次被抬高。不利于房市的整体稳定和健康发展。”某行业分析师称,“从中央的政策来看,以按揭贷款的利息来抵税实施的可能性更大。”
