继全国18个地方城市房地产“救市”政策出台以后,10月22日,财政部、国家税务总局宣布,决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整,降低住房交易税费。
备受瞩目的房地产新政的出台,引起人们的热烈讨论。针对坊间流传的一些说法及疑问,证券日报专访了房地产界专业人士——中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授。
《证券日报》:有市民说,“一救市房价就要涨”,你怎么看待这个问题?房地产新政能达到预期效果吗?
顾云昌:首先,我始终没有救市的概念,我认为中国不存在救的问题。
房价是由市场供求关系来决定的。前一段时间房价有松动,那是因为去年涨得太厉害,房地产市场存在泡沫。今年房价下降是一种理性的回归。新政策制定的重点是稳定交易量,如果房价降一点,交易量就会高一点。房地产开发商调整价格也是稳定交易量、稳定房地产市场的一种方法。
新政的主要目的不是稳定房价,因此,不能说新政策一出台,房价就会涨。况且从目前来看,房价下行的压力很大,整个行业已经达成共识。到底什么样的价位*合适,全国各地是不一样的。不能一概而论。有的城市本来就没大涨,也就没有降的空间;根据楼盘不同、开发商的资金情况不同,降价多少会有所不同。
《证券日报》:刚才你说没有救市的概念,为什么这么说?你认为政府出台房地产新政的主要背景是什么?
顾云昌:中国的经济、中国的房地产市场是一个稳定的问题。今后更多讲的是稳市,而不是救市。中国的房地产市场不需要救,这次的具体措施是稳市的重要举措。从中央的精神说,现在需要保持经济的稳定、金融的稳定、资本市场的稳定、社会大局的稳定,这是三中全会讲的“四个稳定”,也是这次出台新政策的前提和背景。
《证券日报》:根据你所说的稳市概念,这次房地产新政想要稳定的重点在哪里?
顾云昌:现在讲房地产市场的稳定不是像去年讲的稳定房价,今年讲的稳定的重点是交易量。
今年以来,中国的房地产交易量,特别是一手房住宅的交易量下滑明显,北京1到9月份同比下滑55%,上海下滑了30%-40%,一般的城市在20%左右。交易量严重下滑的势头还在延续。交易量的下滑说明市场不活跃。
交易量稳定才能保持市场的稳定,交易量不稳定会导致开发商**的下滑。开发商**增长的放慢,甚至**不增长,一定会影响到整个市场,包括建筑业、建材业,钢铁、水泥、电解铝、玻璃、家具、家电等关联产品和行业。房地产是国民经济重要支柱产业。房地产交易量的下滑,对GDP的增长会产生很大的负面影响。
此外,房地产相关行业是劳动密集型的,建筑工人都是农民,房地产交易量下滑直接影响到就业,这就牵涉到整个社会的稳定了。
《证券日报》:房地产市场从去年到现在都处于低迷状态,你认为这次房地产新政的目的是什么?
顾云昌:现在的主要情况是大家信心不足,预期不好,所以中央出台政策,**是要促进交易,支持居民购房;第二要鼓舞信心,增进信心。从中央的政策当中大家能够看到一个信心问题。
同时,地方政府要根据地方情况进行一些具体的调整。央行、财政部还在制定进一步的政策,一切的一切为了保证交易量,这是个经济大局。
在这种前提下如何保持交易量呢?**,政府调整政策,这些政策主要是促进交易量、支持居民购房的政策,无论是财税方面、金融方面,都是一样的。第二,房地产开发企业还要进一步调整价格,调整产品结构,要明确什么样的产品更加适销对路,更加能够吸引大家购买。
《证券日报》:10月27日起,房地产新政开始执行,但政策的实施却未能挽救地产板块的颓势,当日半数地产股收于跌停板。房地产新政的实施,能否在未来一段时间内对股市的房地产板块起到止跌的效果?
顾云昌:房地产新政是为了稳定整个房地产市场。当基本面改善的时候,地产股一定会有所反映。但是目前来看,新政的落实是一个过程,而且影响房地产股价的因素也很多,许多是不同地产上市公司自身的财务健康程度导致的。
从未来看,地产股虽然市盈率已经很低,但是前景却依赖整个行业的回暖,这还是需要一段时间的。因此,不能仅仅依靠政策来稳定股市,政策是一方面,同时,还要看整个行业的经营情况。
《证券日报》:房地产新政实施后,我们大概多久能够看到效果?
顾云昌:政策刚刚开始,效果不可能立竿见影,大家要不要买房还要看一段,有一定的延续时间。政策还在不断出台,还要制定七个方面的央行政策。现在看来,保持经济的稳定增长是重中之重。现在的宏观经济层面的重点是保持增长了,其中房地产市场的地位很重要。因为房地产既可以从**角度也可以从需求角度拉动经济增长。
这个政策目前来看是初步的,如果效果好,那么会延续;如果效果不好,地方和中央还要加大力度,直到保持房地产市场平稳为止。中国房地产市场的稳定有利于中国经济的稳定,中国经济的稳定有利于世界经济的稳定。要从一个更高的角度理解这个“稳定”。政策的实施是一个过程,年底之前应该有一定的效果。拉动经济不是那么容易的过程,要改变预期、稳定预期也不是那么简单。因此,要有一定的信心和耐心。
