针对目前商品房市场中存在诸多不规范行为，特别是商品房买卖合同中存在的诸多问题，为此，我们特别请来上海建纬律师事务所长沙分所的段枫林律师为我们解读商品房买卖合同中存在的不平等格式条款的点评。
——认购定金难归还
点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。
——单方扩大解约权
点评：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
——减免责任巧设计
点评：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由消费者承担，是违法、无效条款。
——模糊标的好圈钱
点评：如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。
——违约责任不对等
点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
——面积误差设陷阱
点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是*为典型的显失公平条款。
—一房二卖搞欺诈
点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律，免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。
——虚假宣传不负责
点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。
——购房签约先交钱
点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。
——开发商霸占外墙面
【条款】商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于购房者，屋顶和外墙面广告权及卖方**建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。
【点评】这一条款，开发商侵犯了业主的集体权益。依据《物业管理条例》，物业共用部位、共用设施设备归业主集体所有，开发商要张贴广告或建造其他经营设施须经过相关业主和业主大会同意，收益也应归业主共有。
【总结陈词】说白了，别在我窗外写上你的手机号码办证。买房子买的是整体，别以为里边刮了大白，外边没贴瓷砖，就不是我的。我是业主我做主，你要强来做主就是霸占。
——煤气管网要高价
【条款】煤气管网费交纳3700元，否则不允许入住。
【点评】按规定，沈阳市煤气管网费是1600元，私自定价3700元，显然是不合理收费。物业或开发商收取煤气管网费是受煤气公司委托，属于委托代理关系，实际操作应依照委托协议进行，没有许可，私自定高价显然超越了代理权限。
【总结陈词】上街买白菜还要选择，有8毛的不买一块钱的，可业主却要对高价进网费忍气吞声。问题是钥匙挂在开发商脖子上，不交钱不给开锁。乱收费，还要摆上台面，开发商真“能耐”。
——预交3年采暖费
【条款】业主入住前须先行交付3年的采暖费。
【点评】这一规定让开发商先行得利，属于不平等条款中偏向商家利益的一种。按供暖规定，正常情况采暖费是一年一交，而且交纳日期是在采暖期来临前夕，开发商提前3年收取采暖费，业主显然有利息损失。
【总结陈词】钱存我账户里我得利息，存你账户里你得利息，我的钱为什么要给你收利息？把我的钱硬拽到你的账户里，太不讲理啦。
