早春三月，经历了持续寒冬的中国房地产市场，呈现出丝丝缕缕的复苏气息，全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时，一些城市的房价开始触底弹升，一些楼盘也开始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。楼市真的“春暖花开”了？或者，这只是沉寂了一冬的刚性需求集中释放所带来的短暂“春色”？
刚性需求释放，
调整尚未充分？
“楼市已经回暖了？”正在看房的上海白领叶利颇为疑虑，他被二手房中介告知，“一月份还是买方市场，现在可是卖房人的天下了。”
“阳春”行情在给开发商带来信心的同时，也给买房人带来了焦虑。赵孟洁在一家媒体工作，“我从去年就开始看房子，从春天看到冬天，终于等到楼市‘拐点’出现。可是降价的房子，不是距离太远，就是价格依然很贵。促销广告噱头十足，好像真的有好大优惠，跑过去一看，完全不是这么回事！”
“不管是时间周期还是价格深度，我认为楼市调整还不够充分。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)认为，目前谈楼市回暖尚言之过早。“春节后楼市成交量的反弹是合理的，但即使如此,２月份上海商品住宅成交量也仅相当于去年的月均水平,依然偏低。”
专业人士认为，２月份全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。中国房地产指数研究院副院长陈晟向记者表示，从２月份上海楼市的成交结构看，配套商品房成交占了三成，单价在１万元以下的商品房占６６．７％，单价在７０００元以下的商品房占４４．７％。“这表明，当前市场的主流需求还是自住需求，而自住需求在任何时候都存在。”
记者从房产中介了解到，近一个月以来，婚房的交易出现井喷情况，一些刚性需求开始择机入市。在“上海之春”房展会现场，多家开发商也在刚性需求上做文章，瞄准工作不久、准备结婚的新人，力推“中小户型、低总价、近轨道交通”的楼盘。
但这一切尚未令楼市的供需结构发生逆转，巨大的商品房库存量依然存在。戴德梁行*新报告显示，上海、北京、广州等全国９大城市目前积压了２００６年到２００８年在建的库存商品住宅约３８００万平方米，消化这些库存平均需要９个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年年底，全国商品房空置面积达到１．６４亿平方米，同比增长２１．８％。
楼市回春尚需“除痼疾、调基础”
知名专业房地产代理公司上海新联康的“***”周小丽在上海从业已有十多年。她表示，现在楼市销量确实在回升，但她担心，这种回升能否持续？
她的担心在业内具有代表性。广东省房地产行业协会会长蔡穗声也认为，全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济复苏。
房地产作为国民经济的先导性行业，其走势离不开宏观经济基本面。当下，全球经济形势继续恶化，世界银行和IMF近期均预计全球经济今年将出现负增长。经济学家认为，两大机构双双下调预测，意味着二战后全球经济有可能首次陷入整体性衰退。
与悲观的全球经济相比，中国１至２月份的宏观数据则是喜忧参半。经济学家认为，今年前两个月个人所得税增速比去年回落８．７个百分点，居民收入预期下降将进一步制约未来消费扩张，未来消费启动仍很艰辛。
在此大背景下，蔡穗声认为，房地产政策取向的着眼点与归结点应是刺激市场消费，维持开发**规模。刺激消费与维持**规模是相辅相成、互为条件的。在刺激消费层面，它既是维持开发**规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。
如何刺激楼市消费？蔡穗声认为，近年宏观调控出台了许多限制住宅消费的政策，如二套房贷政策、二手房交易税收政策、境外人士购房限制政策等，都应予以改变，此外还要考虑新的鼓励消费政策。
