李女士问：我有一处房产想于近期转让，请问要缴哪些税？可不可以享受税收优惠政策？
答：个人转让房产涉及的地方税收主要有营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、土地增值税。
目前的税收优惠政策主要有：依据财政部、国家税务总局财税[2008]174号文件，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税；依据财政部、国家税务总局财税[2008]137号文件，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税；个人住房转让前后一年内购房（包括以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义重新购房），给予部分或全部减免个人所得税；个人转让自用5年以上，并且是家庭**生活用房，取得的所得免征个人所得税。“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开局日期或房屋产权证上注明的时间，依据孰先原则确定。个人购买的其他住房，以其房屋产权证著名日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。个人转让住房的日期，以销售发票上注明的时间为准。
刘女士问：个人转让房产如何办理相关手续？
答：1、到房产局管理部门填制统一制式的《存量房买卖合同》，经房地产管理部门核定后加盖“基准房价”印章。
2、到房屋所在地主管地税机关办税服务厅“房地产税收征收窗口”，凭申报材料进行纳税申报。需提供以下材料原件（审验后退回）和复印件：所售房屋房产证、购房时契税完税证明，房屋所有权人身份证、经办人身份证或其他有效身份证明，售房合同（需持有统一制发并经房产局核定后加盖“基准房价”的《存量房交易合同》），购房发票，地税机关要求提供的其他材料。
3、主管地税机关受理审核确认是否可享受税收优惠，并计算纳税人应缴纳的税款后，出具“房地产转让完税/免税审核通知单”。
4、纳税人凭“房地产转让完税免税审核通知单”，到房地产部门办理房屋权属变更手续。
房地产税收 税收旨在促进房市稳定
杜先生问：我是一家房地产企业的会计，听说国家税务总局*近出台了新的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，请问对房企会产生哪些积极影响？
答：正当我国房地产开发企业出现经营困难的背景下，国家税务总局及时出台了新的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文件，取代《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2006]31号，总的来说，新31号文可以为房地产开发企业改善经营减负，主要在以下几个方面：
**、下调了销售未完工开发产品计税毛利率下限标准。
国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%，此前的规定是20%；位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%；位于其他地区的，不得低于5%，此前的规定是10%。
属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。
第二、取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售的规定。
根据[2006]31号文件规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产要视同销售。有两种情况可能出现：一是为了融资需要，企业将部分未售出产品办作自己的房产证用做抵押，税收处理上应视同销售，补征税款；二是企业将长期不转固定资产已完工开发产品对外出租，不仅缴纳各项租赁税费，而且折旧费用不给扣除，企业负担加重。而新31号文件取消了转作固定资产视同销售的规定，不仅不征有关销售税费，同时还可以按期扣除折旧费用，大大减轻房企负担。
第三、遵照新税法精神，采用了实质重于形式原则，具体表现在：
（一）集团向金融机构统一借款利息，允许税前扣除，方便企业融资。
过去，为了融资方便，很多企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，然后在集团各使用借款成员企业分摊，但成员企业不能扣除相关的利息。新31号文采用了实质重于形式原则，可采用谁使用谁分摊原则，但借入方需能出具从金融机构取得借款的证明文件，方可扣除在使用借款的成员企业间合理分摊利息费用，这也是一大实际肩负政策。
（二）明确列举了三项预提（应付）费用，提前减少应纳税所得额，增加房企公益配套的积极性。
与原31号文相比，在税收成本确认上新31号文有所突破，还是尊重实质重于形式原则，对出包工程未*终办理结算而未取得全额发票的；公共配套设施尚未建造或尚未完工，可按预算造价合理预提建造费用；以上（一）、（二）都需要符合一定条件和限制标准。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用，物业完善费用可以按规定预提。
第四、委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用，不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
