■目前的房地产市场就全国而言，可分为两个阶段：**阶段，即上半年，更准确地说，是从2007年9月起，在国家宏观调控政策地主导下，逐步由狂热转向理性，调整住房供应结构、控制房价过快上涨地目标取得了明显成效。第二阶段，从2008年下半年以来，在房地产市场自身规律和国际国内许多不确定因素地共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大部分地区地房地产市场先后进入了调整期。
■对于房企来说，当下要审时度势，顺应形势，结合自身实际主动调整与转型，要更多地从房地产本身的规律出发，认识和把握发展规律，努力提高对市场的前期策划和判断能力。
2月20日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一莅临十堰讲学，在报告会上，他不仅为本土房地产业把脉问诊，也为本土从业人士指明了2009年的发展方向和思路。本报记者**时间对其作了**专访。
记者：朱会长好，欢迎您15年后再次来到十堰做客，能否为我们介绍一下目前国内房地产市场的基本情况？
朱中一：目前的房地产市场就全国而言，可分为两个阶段：**阶段，即上半年，更准确地说，是从2007年9月起，在国家宏观调控政策的主导下，逐步由狂热转向理性，在调整住房供应结构、控制房价过快上涨目标等方面取得了明显成效。第二阶段，从2008年下半年以来，在房地产市场自身规律和国际国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大部分地区的房地产市场先后进入了调整期。
去年下半年以来，房市下行原因很多，从宏观因素看，与国内经济进入调整期，美国次贷危机波及全球经济明显减速有关；从国内政策分析，与宏观调控政策的叠加、住房保障制度的推进有关；从房地产市场内在规律来分析，一些地区经过10多年的快速发展后进入调整期，很多自住性需求和改善性需求在快速发展时期已经得到满足，高房价超过一般购房者的承受能力，房价开始下降后又导致部分消费者持币观望。
记者：目前的楼市主要存在哪些需要关注的问题？
朱中一：问题主要包括两个方面：**个问题是2008年的房地产市场下行中已经显现出的问题，主要包括商品房销售面积持续下降，特别是第三季度后，下降幅度达到了两位数；房地产开发**、土地购置面积、完成土地开发面积和住宅的新开工面积等先行指标明显下降；房地产企业资金链紧张；商品住房价格由涨幅趋缓到开始下降等。
第二个问题就是目前的房地产市场仍较低迷，何时转暖还需要跟踪观察一段时间。
记者：目前的天气可以说是乍暖还寒，目前全国的楼市同样也可以用这个词语来形容，那么对于2009年的国内房地产发展走势您持什么样的观点？
朱中一：这个问题是很难回答的问题，同时也是目前*敏感的问题，是很难预测的。为什么说难以预测？主要是因为房地产产品具有的商品性、社会性的双重属性以及市场的区域性、周期性和项目个性化等特点，使得房地产市场的调控难度大，也使得房地产走势很难预测与把握。具体而言，影响楼市走向的因素主要包括市场规律、供求关系、客户购买力、区域位置以及国内国际关系大背景等。
不过，可以肯定的是，随着去年12月20日国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发131号），再加上各地政府纷纷出台政策，对市场下行起到了缓冲作用。销售量回暖，目前可以说是跟踪观察期。目前政策层面已经基本“见底”，今年的楼市不会出现大起大落的情况，今年是比较好的购房时机。
记者：朱会长，从去年下半年以来，国家出台了一系列政策来保证楼市平稳，刚才您所说的政策层面已经“见底”是不是意味着国家不会再有政策出台了呢？
朱中一：请注意我刚才的措辞，一个是“目前”，一个是“基本”，目前政策层面已经基本“见底”。可以理解为国家近期不大有可能出台政策，但也不排除有政策储备的可能性。
记者：请您阐述一下关于楼市信心重振的问题。
朱中一：关于这个问题，我想首先引用温家宝总理去年9月在天津达沃斯论坛和今年1月在瑞士达沃斯论坛上的讲话中所强调的：“当金融和经济危机到来的时候，经济学家、企业家的信心尤为重要，人民的信心尤为重要”、“坚定信心是战胜危机的力量源泉”、“我们的信心来自中国经济发展的基本面没有改变，来自中国经济发展的长期趋势没有改变，来自中国经济发展的优势没有改变”。
所以我们应该通过对我国目前的和未来10-15年的经济形势和房地产市场的综合分析，来增强对房地产市场平稳发展的信心。
记者：您对房地产开发企业有什么要说的吗？
朱中一：客观地说，我国绝大多数房地产开发企业是在近十年来的房地产市场持续向上的大背景下发展起来的，并没有经历过房地产泡沫以及经济大萧条的影响，所以在前两年也都是在盲目扩张，而非科学发展。
对于房企来说，当下要审时度势，顺应形势，结合自身实际主动调整与转型，要更多地从房地产本身的规律出发，认识和把握发展规律，努力提高对市场的前期策划和判断能力。房地产企业应认真研究市场供求关系，关注市场发展变化，客观分析城镇化进程与房地产需求的关系，房地产市场与住房保障协调发展的关系，新建住房市场、二手房市场和租赁市场的协调发展关系，并结合市场的需求，调整开发节奏，实现稳健发展。
其次，市场的调整期也是企业较好的转型期。企业应由前几年的偏重规模扩张转向稳健发展，要注重内部管理，稳定队伍，苦练内功，夯实基础。要加强企业成本核算与财务管理，加强资金、特别是现金流的管理。在这次调整中，不少企业还可能面临着兼并与重组的问题，这是市场经济的必然规律。有条件的企业可以利用这个时机适当储备一些土地，还可以兼并重组有关企业或项目，进一步把企业做强做大。资金困难的企业，也可通过合作开发或项目转让等形式，研究下一步的发展方向。我国市场发展的不平衡性，为开发企业向中西部城市、中小城市发展提供了机遇。我们的企业应该关注那里的开发建设。而为了保证经济的平稳发展和保障民生，国家在近3年内加大了对保障性住房的建设规模，我们的企业也应积极参与保障性住房的开发建设。经批准实施城乡建设用地统筹的地方，房地产企业也可参与当地的小城镇建设或新农村建设。有实力的企业，还可以到国外开拓市场。
再次，诚信、品牌和社会责任是企业立足和发展的根本。在市场供不应求时，企业的不少问题被市场掩盖了，而当市场进入调整期或企业遇到整合重组时，一些企业过去存在的问题就会显现出来。目前，海尔、万向、联想等企业提出的“用品牌战略应对经济危机”的理念值得提倡。我们也要继续在行业内倡导“诚信、品牌、社会责任”的理念，提倡用品牌求发展、靠社会责任赢得消费者与合作伙伴的信赖，以合理价格扩大市场的销售份额。
*后，要切实贯彻建设资源节约型、环境友好型社会的方针和《民用建筑节能条例》等法规，大力发展省地节能环保型建筑，积极推进住宅产业化，进一步提高企业的开发建设能力，向社会多提供性能、质量、环境优良的精品。
