享受契税优惠 注意范围和时限

    2008年下半年，为支持和帮助受灾地区重建家园、规范契税征收管理，财政部、国家税务总局就现行契税政策进行了系列调整、明确。江西省赣州市地税局12366对相关政策法规进行了归纳整理，提醒纳税人“享受契税优惠，注意范围和时限”。 

　　首次购买住房契税税率降至1% 

　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）明确，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。这里要注意两个关键词：一是“首次购房”，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二是“90平方米及以下的普通住房”，即享受1%契税优惠的住房不仅是普通住房，而且是90平方米及以下的普通住房。 

　　国有土地使用权改变用途应征收契税 

　　《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）明确，根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补交的土地收益金及应补交政府的其他费用。也就是说，国有土地使用权改变用途交纳的土地收益金等费用应征收契税。注意，该文适用对象是土地的具体使用权人不变，所有权性质也没有发生变化，只是土地用途发生变化的情况。 

　　国家作价出资（入股）转移土地使用权要征收契税 

　　《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条**款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条**款规定，以土地、房屋权属作价**、入股方式，转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为不适用《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 

　　自然人与其个人独资企业之间无偿划转房地产权属可免契税 

　　《财政部、国家税务总局关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》明确，根据财税〔2003〕184号文件第七条规定，企业改制重组过程中，同一**主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转，属于同一**主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。这对于个人独资企业、一人有限责任公司及其所对应的自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司来说无疑是一项极大的利好政策。 

　　全资子公司承受母公司资产不征收契税 

　　《国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函〔2008〕514号）规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一**主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。上述政策是根据财税〔2003〕184号文件和《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函〔2006〕844号）的有关规定出台的。而国税函〔2006〕844号文件明确，《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）中规定，将财税〔2003〕184号文件的执行期限延至2008年12月31日。 

　　产权转移撤销可以退还契税 

　　《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）明确，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已缴契税款应予退还。所以，如果纳税人在房屋交易后，按规定缴纳了契税，但后来法院判决又撤销了房屋所有权证，其在上述房产交易中所缴纳的契税可以退还。 

　　房改房权属转移给子女须缴契税 

　　《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕718号）在答复北京市地方税务局《关于经法院调解的房屋权属转移是否征收契税问题的请示》（京地税地〔2008〕195号）时明确，居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《契税暂行条例》及其有关规定缴纳契税。根据《契税暂行条例》第二条相关政策规定，房屋赠与缴纳的契税税率为3%~5%。 

　　根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。此外，《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。 

　　中铁建重组改制发生的房地产权属转移免征契税 

　　《国家税务总局关于中国铁道建筑总公司股份制改革过程中有关税收问题的通知》（国税函〔2008〕679号）对中铁建重组改制过程中发生的上述经济行为所涉及的契税，应按现行政策规定征免。即按照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）规定，对股份公司承受中铁建投入的土地、房屋权属，免征契税。对锦鲤资产管理中心无偿承受中铁建所剥离其他全资子公司的土地、房屋权属，免征契税。