3月阳春，6月艳阳。种种迹象表明，房地产行业复苏明显，一片艳阳。
国家统计局公布的数据显示，今年1~4月份，全国商品房销售面积同比增长了17.5%，销售额同比也增长了三成以上。以北京为例，2009年，每周商品住宅期房成交面积出现显著回升，前5个月的成交面积均值已明显超越2008年，与2007年高值时相差无几。事实上，其他各大城市如上海、天津、南京的走势也与之类似，显示出2009年较为明确的反弹趋势。
政策频发迷人眼，把握主线是关键
5月21日，深圳人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，决定将小产权房合法化。5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，再次提出研究开征物业税。5月27日，国务院将保障性住房和普通商品住房项目**的*低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目*低自有资金比例从35%下调到30%。
面对利空利好的交错，**者该如何把握呢？首先，小产权房合法化确实将大量增加住宅供给，压制房企**意愿，对房地产业是利空。但联合证券房地产分析师鱼晋华认为，首先，这个政策仅仅在深圳推行，短期内全国普及的可能性不大；另外，身处深圳的鱼晋华对《红周刊》分析说，因为深圳的小产权房质量不高，很难形成对商品房的替代作用，所以小产权合法化对深圳商品房的影响也并不大。其次，关于物业税征收的问题，多家券商机构都认为此次只是“研究”，距离真正的推行还有一定的距离。另外，由于土地增值税和物业税都是地税，具体的执行需要地方税务局进行操作。但各地方政府卖地收入的规模远大于土地增值税的收入，所以，从地方政府的利益格局来看，短期内开征物业税的可能性很小。因此，真正有实质性影响的政策还是降低资本金的政策，此政策可以直接加大地产商的杠杆化，在宽松货币政策的背景下进一步减缓地产企业的资金压力，对房地产**的增长是非常有利的。
三项政策，两项表面性利空，一项实质性利好，可以看出，政策的主线仍然是扶持、促进房地产业的发展，“国家对房地产业的态度仍然是希望以房地产为龙头，带动其它行业及经济的复苏”，鱼晋华表示。但**者也应该注意到，政策对行业扶持的同时也存在着一定的顾虑和担忧，正像中信证券(600030)所言，“行业政策的蜜月期已经结束，但加杠杆化的政策将是实质，同时会伴随着平抑房价的一些舆论引导和政策阻吓。”
另外值得关注的是，在降低资本金的政策中，也表现出对行业**结构调整的意愿，即针对不同商品房政策有着不同的态度，对保障性住房和普通商品住房项目**的*低资本金下调幅度（35%～20%）远大于其他房地产项目（35%～30%），可见加大与“刚性需求”对应的普通商品房供给、维持房地产行业平稳发展的意图十分明显。
两类需求引发的楼市繁荣
“在未来3个季度内，房价将呈现两个阶段的上涨。”鱼晋华对未来的房价走势做出如此判断。
根据她的分析，当前房价的上涨就是处于**阶段，这一阶段的上涨主要是刚性需求的拉动，这一点从小户型成交量的放大就可以看出。以上海为例，2009年以来共批售100平米以下户型2523套，截至5月22日，销售率达到84%，远高于100平米以上户型56%的销售率。另一方面，去库存接近尾声，根据统计，各主要城市库存出清的周期已由*高点的100周左右下降到15周左右，如果以3月份到5月份的消化速度，北京、上海、深圳、广州四大城市的存货消化完毕只需8.7、2.8、6.1、2个月。但新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大，导致供求关系由供过于求逆转为供不应求，从而使房价出现相对较为理性的上涨。2008年一降再降的新房开工率使得目前在建及建成的房子都大幅缩水，数据显示，2009年1~4月份，全国商品房新开工面积同比下降15.6%，目前施工面积的增速达到历史*低水平。根据鱼晋华的预测，因为新增供给通常需要半年左右的新开工时间才可形成，所以**阶段大约需要半年左右的时间。
房价上涨的第二个阶段，即为**性需求拉动的房价上涨。根据鱼晋华的分析，在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下，更多的**性需求将得到释放。**性需求将对冲因价格上涨而压抑的刚性需求，从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落。另外，统计数据也表明，改善性需求和**性需求在逐步升温。数据显示，各大城市月成交房屋户均面积不断上升。北京非保障性住宅户均成交面积从1月到5月逐月上升，到5月份上升到118平米。上海、深圳成交户均面积也呈现逐月上升的态势。
销售火爆，利润触底
2009年一季报显示，82家房地产公司平均毛利率水平为37.5%，这是行业平均毛利率自2008年一季度出现42.4%高位后，连续第四期下滑。同时营业收入同比下降8.7%，这也是2006年以来首次出现收入负增长。在毛利率和营业收入下降，以及大幅计提存货减值准备的共同影响下，净利润增速持续下降，2009年一季度出现负增长，为-21.6%。
尽管毛利率和净利润情况不容乐观，但2009年以来地产企业的现金状况却大为好转。据统计，2009年一季度地产板块经营性现金净流入为72.5亿，其中万科A36.8亿、保利地产(600048)12.2亿、金地集团(600383)5.7亿。这是近几年来少见的季度经营性现金大幅正流入，去年同期板块的经营性现金流净额为-237亿元。大幅的经营性现金盈余使得地产企业财务状况改善，进退自如。
企业财务状况的改善，再加上宽松货币政策导致的充足资金流、政策面的支持以及对未来销售情况的良好预期，使得近期土地市场硝烟弥漫。2009年4月以后，各城市均出现了土地热销，更惊人的是，在经过网上报价30次，现场竞价89次后，北京富力以楼面地价高达15141元/平方米的价格，获得广渠门外10号地。这一成交价格比政府出让底价高出242%，甚至接近同等地段商品房的售价，这也是2004年招拍挂制度以来*高的楼面地价。这从一个侧面反映出开发商对未来的乐观预期。
鱼晋华认为，由于国际金融危机的存在，央行中短期内仍不会紧缩信贷。而在低利率和宽信贷的环境以及较为明确的通胀预期之下，房地产市场的持续回暖具备经济规律的支持。因此，房地产企业利润增速已在今年一季度触底。
两条思路**地产股
综合以上的分析，我们可以按以下思路去选择具备**价值的股票。
一是资源类个股。既然目前土地价格居高不下，那些“手中有粮，心中不慌”的企业，尤其是手中有好粮的开发商更值得追捧。其次，考虑到国家政策对基本商品房的支持，所以，相比商业地产开发商，**者可以重点关注住宅开发商，中信证券看好那些“曾经跑马圈地，目前又进入收获阶段”的企业，如滨江集团(002244)、苏宁环球(000718)、保利地产、华侨城A、泛海建设(000046)和招商地产(000024)。
二是融资能力较强，资金充裕的企业。中信证券考察了上市公司3个方面的指标，其一是公司资金的状况（通过负债比率衡量），融资渠道是否畅通（通过公司历史上直接融资活动的成功率）和公司性质（央企优于一般国企优于地方国企优于民企），统计后发现，目前财务杠杆比较低的公司有苏宁环球、滨江集团、招商地产和华侨城A；融资渠道通畅的包括招商地产、华侨城A和新湖中宝(600208)等；而占央企优势的是招商地产和华侨城A。
