十房网讯（东方早报）报道： 市场对于楼市政策走向的担忧并非没有道理：在6个月内完美地走出上升曲线之后，开始有一些令人不安的迹象出现。*先始于杭州，然后是江苏省的南京市，二套房贷政策的收紧正在蔓延。
与此同时，上海某房产代理和研究咨询机构的人士透露，建设部的相关专家也在紧急进行楼市泡沫的相关调研，调研结果将直接关系一连串政策的出台。“*终建设部会综合各方的意见，这说明上半年政策的沉默不会持续，下半年要动手。”2007年9月，央行和银监会联合规定，居民购买第二套住房的首付比例提高至40%，贷款利率按基准利率上浮10%。首次明确收紧第二套房贷款。由于去年金融危机突袭，10月底，财政部在下发的“救市”文件中表示，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，*低首付款比例调整为20%。
两个月后，国务院办公厅发布了六条房地产新政细则，再度提及二套房贷：进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
自此，银行均根据“实际情况”，对第二套住房给予“相应的优惠”，二套房贷政策“几成空文”。此次二套房贷的收紧可能成为后续政策调整的“马前卒”。
继杭州之后，南京的一些银行也开始收紧二套房贷。“现在仍在等待银监局的官方文件下发，现在看来，收 紧二套房贷应当是铁板钉钉的事实了，所以近期工作的重点就是将未办完的贷款清账，否则局面将很难收场。”南京当地一家银行界人士对CBN记者解释称。
事实上，这家国有银行的工作人员私下里曾达成共识：相比那些仍在经济衰退的泥沼中挣扎的实体经济，个人房贷显然是不错的“优质资产”，风险较小。所以，在今年新增的500亿元贷款指标中，他们“大方地”将100亿元贷款给了开发商和个人房贷。
有关收紧二套房贷的风声越来越紧了。有银行界人士对CBN记者预计说，大约还将有1周的“平静期”，*终全国性的调整将随着银监局的调研结束而尘埃落定，现在粗略估计会在2~3周之内。
“更不容忽视的是，这将成为扭转下半年楼市走向的**枚多米诺骨牌，一旦有二套房贷的收紧，很难想象还有什么样的政策会陆续出台，这将*终导致刚回暖不久的楼市急转直下，而高档楼盘将是*大的受灾者。”世邦魏理仕住宅部高级董事陈炜对CBN记者表示。
历史经验证明：一旦政策风云突变，楼价将成为**个作出反应的硬指标，开发商的生存状态也将随即发生改变。
扑朔迷离的二套房贷收紧
如果说6月份的传言还有些捕风捉影，那么这两天有关收紧二套房贷的消息几乎可以确定了。
南京市有大型中介机构已经陆续收到了2~3家合作银行的及时“知会”。其中，之前曾公开辟谣称未收紧二套房贷的某银行，其南京支行已经向中介机构下发相关收紧二套房贷的通知。根据当地一家中介机构相关负责人的介绍：“按照*新的执行标准，非首套房执行基准利率，第三套房的利率按银行审核的来执行，利率随着套数增加而增加。”同样的场景已在杭州发生，先是不少房产中介收到了中国银行发出的通知，表示对二套房贷要严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。
“此后两天内，四大行的通知都全部到齐。”杭州中大联合销售经理韩洪华告诉CBN记者。杭州一家股份制银行的房贷业务员表示，直到6月下旬，二套房贷利率打7折还很容易办到，“但现在完全没有可能了”。他因此陷入苦恼：“现在很多单子谈好了，贷款做不出来，变成了空单。”记者了解到，同在浙江省内的宁波、温州等地，二套房贷政策也出现收紧迹象，“手头上有的客户都催着赶紧办手续，但还没有正式开始实施。”21世纪不动产宁波区域总经理施建益表示。
“我们是在6月份接到文件，要求对二套房贷严格执行政策。”杭州一家国有银行房贷部门的负责人向CBN记者确认，下发文件的单位是浙江省银监局。而*早的文件下发在今年3月份，但是，为了争夺房贷客户，大多数银行都不顾政策底线，私下对二套房贷大打折扣。
“按照目前私下里的‘统一口径’，是购买二套房不仅无法享受7折的贷款利率，即使在基准利率之上，还要有一个10%的上浮。只是目前究竟是不是已经在银行间全面铺开，还一时难以确定。”这是南京市一家地产商从银行方面得到的说法。
在此前近3个季度中，国内一二线城市大多对购买第二套商品房给予了宽松政策。按照*宽松的执行标准：首付两成，并享受7折优惠利率。但在此前的1个季度中，按照南京市一些中介机构对二手房的操作方式，基本上贷款首付比例都已经提升到三成，根据他们的猜测，不排除政策收紧后，首付*高提至四成的可能。
针对各地房价的迅速上涨以及泡沫膨胀，南京一家银行前几天已经在内部会议上进行了深入研究，他们分析认为，二套房贷的收紧将部分有益于规避银行风险。何况大多数银行在上半年已经超额完成了全年的信贷指标。
或引发新一轮观望
刚从低迷中恢复不久的楼市，莫非要从新的疯狂跌入又一轮的低迷？之前还有人感叹错过了春节前的特价大甩卖，今年下半年恐怕很难买到那样的便宜房了。但二套房贷的突然收紧似乎说明，或许还有转机。
“我们的合作银行中已经有确定的消息称，将从这周开始收紧二套房贷，这也令我们有些担心。毕竟**和投机客的比例都在增加，假设此时增加购房成本，可能会影响到销量。”南京当地一家开发商对CBN记者表示，他们*大的顾虑是连环政策的出台，并可能对购房信心的打击，那将引发新一轮的观望。
业内人士针对新政策算了一笔账：同样购入一套二套房商业贷款100万元，等额本息贷款20年，按基准利率7折即4.158%计算，购房者每月只须还款6143.38元；若二套房贷收紧后，贷款利率为基准利率上浮10%即6.534%，购房者每月要还款7475.76元，一年要多付利息约1.6万元。
仲量联行上海研究部总监柯志谦认为，“便宜的贷款”原本就是一、二季度楼市火爆的原因所在。根据他向CBN记者提供的一组比较数据：去年信贷政策调整之前，上海居民购买一套住房所需支付首付约合4~5年的居民可支配收入；但现在只需2.6年的收入；每个月还款比例中，以往需要占可支配收入的约56%，现在则为26%。在柯志谦看来，这表明购房的成本有了一个相当幅度的下跌，同时提升了居民的可负担度。
“毕竟，相较于加税等政策，银根收缩对市场的影响*为明显，2008年银根收得较紧，市场交易一下子就冷清下来。现在大家买房都靠贷款，真正一次性付款的很少很少。”南京一家中介行相关人士对CBN记者称。
陈炜也一直认为，已经延续到豪宅板块的楼市繁荣很有可能不堪一击，而政策转变则是*不确定的影响因素。业内预测，该政策将直接导致7月杭州一手房销售量相比5月下降10%~20%。浙江科威国际不动产总监王慧表示，从6月的情况来看，杭州成交前十名的楼盘，基本上都是老小区，这在一定程度上说明，杭州市场的需求仍以自住型为主的。
更严重的是，种种迹象显示：这不会是一剂单独的方子。“此前，杭州出现‘亿元’大单等假按揭现象，也让不少银行私自放宽房贷政策的行为有所收敛。”浙江省银监局有关人士表示，今年下半年的房贷政策肯定不会松。
据上述咨询机构的人士透露，他们近期将会根据建设部相关专家的调研要求召开研讨会，不排除建设部专家共同与会的可能，“会议*终会形成一个结论”。
