十房网讯 本期专家：盛雷鸣，本报律师顾问团成员、中茂律师事务所主任、华东政法大学房地产法研究所副所长，长期从事民商事合同、房地产、金融等方面的法律事务工作，具有丰富的实践经验。
随着市场上二手房交易数量的不断增加，由此带来的买卖纠纷案件呈现上升的趋势。现在就通过对一些典型案件的分析，让市民了解如何避免类似的纠纷，怎样可以尽量地减少损失。
【案例一】
交易不成中介能否收取报酬？
2007年11月，刘于鹏在房屋中介公司看中了谢峰所有某花园小区的一套房产。谈好价格后，三方签订了一份 《房屋转让合约》。其中约定：该房产的转让成交价约为150万元，刘于鹏须在签署正式合同时向谢峰付定金8万元，这部分定金将自动转为**部分楼款，剩余部分房款等相关手续办好后再支付。
这份 《房屋转让合约》还约定，无论在任何情况下，若谢峰或刘于鹏未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方必须即时付房屋中介公司8万元，作为赔偿房屋中介公司之损失。
合同签订后，刘于鹏向房屋中介公司支付定金8万元。谢峰也于约定日期办理好房产抵押注销登记手续，并取回房地产证书，当日将证书交付给房屋中介公司。此后，刘于鹏因生意突遇变故，不能按合同约定购楼，便想从中介公司要回8万元定金。中介公司的答复是，要把这8万元定金转为中介服务损失费，遂发生了刘于鹏与房地产公司见诸法庭之事件。
法院审理后认为，该《房屋转让合约》是房屋居间合同与房地产买卖预约合同的混合。根据相关法规：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。于是判定，中介公司不得收取中介服务费8万元。
【点评】
本案中，按照双方签订的《房屋转让合约》规定，无论在任何情况下，毁约方必须即时给付中介公司8万元，作为赔偿损失的规定，其实质内容是某房屋中介公司通过约定违约赔偿的形式，在交易不成功的情况下要求委托人支付居间报酬。
这一约定违反了 《合同法》规定，因此，法院不予支持。
当然，在相关法规中还规定，如果中介公司确实拿出了在服务过程中实际支付的费用凭证，是可以要求毁约方给予实际补偿的。法院判决，中介公司不能收取8万元费用，是由于该房屋中介公司无证据证明，其实际支出中介服务费用8万元。
【案例二】
中介代收定金应否双倍返还？
2007年7月，陈天浩夫妇通过某房产中介公司选中了一套王东所有的二手住宅，买卖双方经协商，该房屋转让价格为110万，由于当时小区正在实施改造，因此双方约定2007年10月前办理该物业的相关产权过户手续，并且在当年年底前交房。
买卖双方协商后通过该中介公司签订了 《房屋转让合约》，并约定：买方陈天浩夫妇一次性付定金5万元，卖方王东收取1万元，余额4万元定金由中介方代收至买卖成交后一天内转给卖方。
随后的时间里，由于小区房屋价格上涨，卖方王东考虑到价格上涨的因素，不同意以原价出卖。买卖双方多次协商，终不能达成一致，陈天浩夫妻一纸诉状把卖主王东告上法庭，希望按照三方签订的协议，并双倍返还定金10万元。
法院追加了中介公司为第三人。审理中的争议焦点是，王东双倍返还定金的基数是按他们实收的1万元，还是按《房屋买卖合约》协议中的5万元计算？此案经合议庭审理后判决被告按协议上约定的且原告也已实际交付的定金5万元为基数，双倍返还定金10万元，由王东返还给原告陈天浩夫妻6万元，中介退还替被告王东监管的定金4万元。
【点评】
本案中，在 《房屋转让合约》中，约定买方交定金5万元，又有两被告签字确认，因此无论被告将该5万元放置于何处，按照我国的 《担保法》及原、被告的合同约定，都不能改变其余4万元的定金的性质，因此法院判决把中介代为监管的4万元属于定金，不仅符合国家的法律，也符合在签订协约时双方当事人的真实意图。
在二手房买卖合同中，作为买卖双方，一定要充分注意中介方提供的格式条款合同，详细审阅条款中的每一条，对有歧义的一些条款要求明确，对不明白的条款可以找业内人士咨询，切不可草率在合同上签名，引发日后纠纷。
