十房网讯 核心提示：近日，昆明房地产市场相继迎来一系列与房地产行业相关的规范性政策。“二十不”新规、《开展云南省住房公积金异地贷款业务指导意见》《昆明市人民防空工程建设管理规定》《云南省商品房预售款监管办法》《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》《昆明市建设行业信用信息管理办法》等地方性措施。
今年年初以来一直处于量价齐升态势的昆明楼市，如今又迎来了市场规范的大好时期。近日，昆明房地产市场相继迎来一系列与房地产行业相关的规范性政策。无论是二套房紧缩、住改商纠纷处理等全国性政策，还是云南省、昆明市发布的建设项目规划审批“二十不”新规、《开展云南省住房公积金异地贷款业务指导意见》《昆明市人民防空工程建设管理规定》《云南省商品房预售款监管办法》《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》《昆明市建设行业信用信息管理办法》等地方性措施，可以预测，近十条“新政”对楼市的“严要求”将大大规范昆明房地产市场，实现昆明城市高速发展期楼市的健康发展。
据记者统计，此次出台的系列“新政”措施涉及面广泛。通过严格执行首付款必须达到4成的限制措施，二套房政策开始全面收紧;规划审批方面的“二十不”新规内容涵盖：商品房每户配一个地下车位、不得设置地面固定停车泊位、不得设置实体围墙、新建居住区的集中绿地不得封闭、住宅底层不得设置零星小商铺、二环路内不能单纯开发住宅等多个方面;涉及公积金异地取款问题的《开展云南省住房公积金异地贷款业务指导意见》明确，个人住房公积金在异地也可使用，异地贷款金额的多少按所购房屋价格和偿还能力确定，*高金额应按购房地相关规定执行。此外，住改商纠纷处理以及《昆明市人民防空工程建设管理规定》《云南省商品房预售款监管办法》《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》《昆明市建设行业信用信息管理办法》等新政，分别就房地产市场中存在的预售款的监管、维修金的交存等问题进行了规范，内容比较全面。
目前，中央已经定调继续推行适度宽松的货币政策，中国经济仍处于恢复过程中。在这样的形势之下，楼市出现大转向的可能性比较小，后续推出的各种调控政策也显得“温和”了很多。从近十余条“新政”分析，它们并没有像2007年下半年为了抑制楼市过热以及2008年年底为了实现楼市拉动经济回升而推出的政策那样“激进”，更多的是对楼市“细枝末节”的校正，在不影响楼市向前发展的情况下，通过规范市场行为，实现楼市的健康发展。
此次特别邀请云南财经大学教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研;昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈;云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚;云南格元律师事务所律师韩加乾以及市民孔先生做客本报，集中解读近期昆明楼市部分新政，力求理清新政利弊，并给出合理化建议供业界参考。
激烈的讨论下来，业内人士普遍表示，一系列新政的出台将推进昆明房地产市场内部进行优胜劣汰的调整，并加速昆明房地产开发以及施工、监理等各相关行业的健康、持续发展。周大研分析，昆明处于大发展时期就需要严监管。从昆明陆续推出各项新政可见政府对房地产市场可能出现的问题的担心。他认为，政策属于城市**软环境的一种，需要具有长期性、稳定性以及公信力，目前的政策措施显得有些零散。他建议，相关部门应该在通盘考虑税收、土地、交易等多方面后作出制定、推行政策的计划、规划，实事求是、差异化地构建地方性中观政策。
新政1：住改商须整栋业主同意
焦点回顾
*高人民法院公布的《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》于今年10月1日起施行。其中与房地产业关联性较大的是：住改商须经得整栋业主同意;车位按比例配置给业主;房子空置也要交物业费;物业未获续聘无权收费;没有产权证也能当业主。
●业内解读
关键词1：住改商
解析：利于商业业态走向细分
邓晓盈：现实生活中，出于市场需求、发挥地段价值等原因，有很多临街住宅改成了商铺。大量住改商现象的出现，使得单个业主受益，而其他业主群体的利益受到了损害。从长远来看，司法解释的出台利大于弊。它有利于住改商历史遗留问题的解决，将对住改商房产的经营业态加以限制，特别是餐饮、娱乐等业态。同时，也有利于促进商业业态的细分。按照不同的服务类型，未来商业将细分出来。
赞：保证绝大部分业主利益
韩加乾：该解释使此前容易产生分歧的多数业主同意“住改商”，而少数业主不同意“住改商”，双方权利行使不明确的问题得以解决，并且这将使得住改商难度加大，从而将从根本上保证每个业主的权利不受侵害。
孔先生：一直存在的“住改商”现象影响了全体业主的利益，占用了小区内的公共设施，确实需要进行整治。
周大研：“住改商”确实不好。而“一票否决制”要取得全体业主的同意，对全体业主的居住安全、居住幸福指数都将有很大的促进作用。
弹：“商”的概念较含糊
周大研：两部司法解释中“商”的概念比较含糊，还不够准确。广义的“商”概念很宽泛，出租、办公等都属于这个范畴。而从司法解释理解，这里住改商里面的“商”的概念偏狭义，主要指商铺等。
顾刚：还是要关注利害关系业主可能出现“无限制泛化”的问题。
关键词2：物业费
解析：交纳物业费合情合理
韩加乾：房屋空置应该交物业费是符合法律规定和现实情况的。房子空置只是暂时无人居住，空置房屋的水、电、气等供应，绿化、安保等物业服务并不能停止，而是间接地享受了服务。
赞：一定程度抑制炒房行为
邓晓盈：有利于解决不少小区物业费交纳较低的现状。
顾刚：这可能会对炒房行为产生一定抑制作用，也将对物业服务起到规范性作用。
弹：细节性问题仍需细化
周大研：有人认为通过收取物业费来达到降低房屋空置率的想法是不现实的。
邓晓盈：在收费之前，还有一些细节需要细化。比如，空置房的标准是什么，是完全意义的毛坯房，还是装修之后没人住?交纳物业费的用途是什么?把这些可能涉及的问题细化了，相信业主更能接受物业费。
建议：交费但不全额
周大研：在房屋空置的情况下，由于业主较少地享受到了物业公司的服务，并且物业公司未必能保证空置房屋的安全，建议物业费不用全额交纳。可以通过约定按一定的比例交纳。
孔先生：不交物业费是肯定不合理的，但由于房子空置，业主享受到的物业服务肯定少于正常居住的业主，因而在交纳物业费上应该有所区别，而不应该全额交纳。
关键词3：车位
弹：业主实际购买力很难消化小区内车位
顾刚：首先满足业主需求的要求与现实存在一定错位。事实上是，很多小区车位、车库配比达到了要求，但业主的购车率不够。
新政2：新房超(房超10层须建防空洞
焦点回顾
根据昆明市政府近日出台的《昆明市人民防空工程建设管理规定》，9月7日起，昆明新建民用建筑必须修建防空地下室，因地质等条件限制不能修建的，要按照面积缴纳易地建设费。
●现状
据了解，防空工程一直都有，只是原来更多的是政府部门负责，是当做公共产品建设。
以往一些住宅小区有人防工程，但很多都被占用为车库、车位等，形同虚设。
●业内解读
弹：建设费用可能转嫁购房者
周大研：从目前的现实情况看，很难看出防空工程的必要性和迫切性，强调房屋的抗震、减震等功能可能更有必要。另外，大量防空工程建设的成本将带来开发商建设成本的增加，并*终可能转嫁到房价上。
邓晓盈：人防工程属于特殊工程，它的建设将增加开发商的成本，并可能转嫁给购房者。
孔先生：粗略估算，防空工程的费用不算低，这部分费用可能*终还是会由我们购房者买单。
建议：防空工程可多用途相结合
周大研：易地建设费用值得商榷，具体的建设规模、标准还须细化。
顾刚：防空工程的建设成本比较高，建好以后不用是一种浪费。在空置时将防空洞用做车库等，多种用途结合起来，才能实现其价值的*大化。另外，《规定》还应明确每个小区应建防空洞的面积等细节。
新政3：挪用购房款 取消开发资质
焦点回顾
根据《云南省商品房预售款监管办法》，10月1日起，商品房预售人应就拟批准的商品房预售项目，在受托银行开设预售款专用账户，商品房预售款原则上采取封闭式管理。未设立预售款专用账户的项目，住房和城乡监管部门不得发放《商品房预售许可证》。
●现状
对于那些手中有多个项目同时发售的开发商，预售款的占用将非常大，从而将大大降低项目资金的流动性。
●业内解读
解析：变相预售可能带来工作难度
周大研：大量监管工作无疑将给银行、监管部门带来巨大的工作量，而对这些部门从业人员专业知识的掌握程度也是一种考验。同时，在现实销售过程中存在较多变相的预售情况，比如所谓的“预选房”“内部选房”“团购”等字眼，将给监管工作带来很大难度。而这些另类的预售情况由于涉及多方利益，又有很强的市场空间，如何监管、如何处罚等都将是难题。此外，根据规定，银行贷款不能用于拿地，加强预售款的监管将进一步增加开发商前期资金的紧张程度，提高开发门槛。
邓晓盈：《办法》在执行的过程中还可能遇到一些问题，比如受委托的银行由谁来确定?政府职能部门是否能全面监管?开发商提取这部分预售款项时需要经过怎样的手续等等。
赞：降低购期房风险
周大研：监管的出发点好。
孔先生：这样很好啊，开发商可以不用苦口婆心地告诉购房者项目操作的安全性。
邓晓盈：《办法》明确了预售款的用途，将保证房地产项目如期建设、完工，有利于规范房地产开发。对于购房者而言，银行介入预售款的监控，大大降低了购买期房的风险。
顾刚：相关规定保证了买房人的利益。对杜绝烂尾楼等建筑的出现，可起到很大作用。
建议：监管力度是关键
邓晓盈：对违反《办法》的行为惩罚力度较弱，应该加大，以起到惩戒作用。
孔先生：政策的初衷很好，很为购房者着想，但后期的监管力度是关键，政策能不能很好地执行，需要有力的监管。
新政4：弄虚作假房企将披上不良记录
焦点回顾
日前，《昆明市建设行业信用信息管理办法》举行听证。根据《办法》内容，建设行业信用信息由建设工程各主体基本信息、良好信用信息、不良记录信息构成。其中，房地产开发企业在房屋销售中存在虚假、夸大宣传内容的广告，销售面积与实际不符等欺诈行为;对已销售商品房不按规定进行质量保修，都将被予以不良记录信息记录。施工单位存在建筑施工现场不文明施工等行为，也将被予以不良记录信息记录。
●业内解读
赞：促进专业人才培养
周大研：《办法》对开发商、施工单位甚至监理单位将产生约束作用，有利于商品房质量的提升。另外，也将促进相关行业专业人才的培养。
建议：开发商资质需重新审视
周大研：应重新考虑房地产开发企业、施工单位资质的评定工作。目前的现实情况是，很多开发商承担了资质以外更大规模、体量的工作。以昆明正在如火如荼推进的城中村改造为例，受限于开发资质的问题，一些资力、实力雄厚的新开发企业可能无法参与其中。而事实上，开发企业的开发资质是一方面，其对开发团队的资源整合能力更能决定项目的成败。
新政5：首期住宅专项维修资金收取6%
焦点回顾
《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》明确，10月1日起，云南省商品住宅的业主、非住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。开发建设单位或者公有住房售房单位须及时将业主交存的住宅专项维修资金移交给县级建设(房地产)主管部门代管。
●现状
小区出现维修问题之后，由于无法明确租金收取问题，维修金收取碰到相互推诿的情况很多。
●业内解读
解析：老小区维修金需求迫切
周大研：与原来不同，现在维修资金的收取方式有所改变，这将增加相关部门的工作量。与此同时，由于交费比的提高，一时间购房者可能出现不理解的情况，容易激发矛盾。
邓晓盈：目前，老小区对维修资金的需求比较迫切。
赞：可免去后顾之忧
周大研：前期提取很有必要，可避免入住的后顾之忧。同时，县级建设(房地产)主管部门代管住宅专项维修资金，这种方式更透明。此外，不交维修金就不交房，可以保障全体业主的利益。
顾刚：从短期来看，这增加了业主的暂时性的一次性投入，但从长远来看，它是有很大益处的。
建议：维修金的监管应透明
顾刚：应该出台细化当地建安造价的法规。
孔先生：谁交的钱就应该由谁享受服务。一个小区内，不同的组团维修金*好能够区分出来。同时，交纳的维修金信息
