近日，全国土地市场成交价格纪录不断告破。今年1月至8月，北京、上海、广州等10个重点城市中，有九个城市住宅用地成交溢价水平高于去年同期水平。（资料照片）
十房网讯 近期，国内一线城市住宅用地市场呈现出与2006年、2007年相似的活跃状况，但又展现出新的特点：买地几乎成为一种“勇敢者的游戏”，比如，土地门槛进一步抬高、土地集中度加大；此外，国企成为拿地乃至争夺地王的“急先锋”。
鉴于近期一线城市地价过快上涨、“地王”频出的状况，业内人士认为，应在保持土地市场健康平稳发展的前提下控制地价飙涨，为此应进一步加快推地，稳定供应预期，同时要完善供应、出让方式，此外还要对国企重金拿地的现象密切监控，适当减弱土地市场的虚拟资本因素。
进入“门槛”抬高一线城市土地集中度加大
近日，全国土地市场成交价格纪录不断告破。9月30日，绿地集团以72.45亿元的天价摘得上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，这是今年以来全国*贵的土地。此前的“地王”称号属于上海普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C地块，由中海地产以70.06亿的天价竞得。面对这些天价地，一些开发商开玩笑地说：“太猛了，一般的开发商根本玩不起！要买这么贵的土地，只有回去先开银行。”
某知名港资房企在上海开发过多个大型楼盘。楼盘销售加上银行授信，使公司目前可以动用的现金超过100亿元。不过，该公司于6月、7月先后竞拍长宁区周家桥街道91街坊地块和青浦区赵巷镇地块，均告败北，其报价均比*后的成交价低20%左右。今年以来的两次失手，让这家房企的高层十分意外：“这在以前是很少见的。没想到土地市场的门槛已经抬得这么高！”
统计数据显示，今年1月至8月，北京、上海、广州等10个重点城市中，有九个城市住宅用地成交溢价水平高于去年同期水平。该研究院向记者提供的统计图显示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一线城市成交土地溢价率大致在40%以内，进入6月后地价飙涨，溢价幅度至8月时均接近乃至超过100%。
随着门槛日高，一线城市优质地块正加速集中于少数大型房企之手。今典**集团董事长张宝全说：“现在，你要在北京做房地产，哪怕是在四环以外拿块地，起码也得4、五个亿，否则你是很难能进场的；土地市场已画了一条线，一些实力在几百万、数千万的公司都被‘洗’出去了。”
土地市场“国进民退”国企频成“地产大鳄”
戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，今年的“地王”跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的还以民企、外企居多，但今年已是国企的天下。当众多民营开发商被迫退出市场之际，正是各类国企纷纷进场之时。
今年以来活跃在土地市场的国企主要有两类，一类是保利、华润 (论坛 新闻)、绿地等以房地产为主业的地方国企或央企，另一类是中化集团、中电集团等大型工业国企集团，房地产已成为其重要的“副业”，这两类企业的共同特点是：资金雄厚，在信贷融资领域较其他企业更具优势。8月4日，国家统计局网站刊发文章，特意提到当前很多纺织企业、制药企业等高价拿地杀入房地产行业，其产业结构及经济的可持续发展令人担忧。日前有财经媒体报道，当前国资委分管的百余家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则逾80家。虽然上述数据准确与否尚有争议，但“国进民退”恰是目前房地产市场一个不争的事实。
中国社科院工业经济研究所企业制度室副主任余菁撰文认为，作为一个竞争性领域，房地产行业并不太适合国企尤其是央企大举介入；但房地产又是一个资本密集型行业，对金融支持的依赖度高，这又为国企在其中“有所作为”埋下伏笔。业内人士还认为，国企的大举进场、重金出手对地价起了一定的助推作用。房地产业这一现象对后市利弊几何，尚有待观察。
加大供地量稳定市场预期
位于上海郊区的青浦区赵巷镇在2007年和今年7月，先后诞生了两块“地王”，两地块每平方米楼板价分别高达1.07万元和1.45万元。两块“地王”的产生都有些“突然袭击”的味道：较长一段时间内没有推地，偶有好地上市，便遭到开发商激烈争抢，地价由是飙升。
上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明认为，“地王”的产生是个偶然现象，原因之一就是当地土地供应短缺，“土地供应不足，推地缺乏系统性，无奈‘打一枪换一个地方’，这不利于稳定供应预期，也易使地价被非理性地推高”。
中国房地产业协会副会长顾云昌表示，楼市平稳的关键还在于土地供应，每个城市需要有滚动性的土地供应计划，通过预计需要多少楼盘量来推地，保持相对稳定的供应节奏，通过增加土地的供应来平抑过快上涨的房价、地价。另有一些业内人士提出，“一刀切”的直接的行政控价手段并不可取，一线城市加快土地供应才是当务之急，但对商品房用地和保障房用地的供应要“双管齐下”，不可偏废。
据蔡顺明介绍，今年上海将对历年积累下来的“批而未用”的1077公顷住宅用地进行分类处置，对已具备开工条件但因开发商原因而未开工的土地，将加大督促和处理力度。此外，上海还决定建设6大保障性住房基地，以及以中低价商品房为主的9个大型居住社区，分别位于嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城等，这15个住房基地的建设用地总面积将超过60平方公里。
增加供应“提前量”完善出让方式
开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说，房地产企业*烦恼的事之一，就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出，尤其是在一线城市，企业都盯得很紧，但谁都不清楚价格会怎样，“于是大家只好‘蒙’，出来一块地，就一齐争抢”。他说，如果大家打的都是“无准备之仗”，市场就必然充满偶然性，土地价格就容易在短期内被非理性地抬高。
蔡顺明介绍，上海下半年将试点实施土地出让“预申请”制度，土地管理部门将提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外，还将公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，承诺合适的价格，便可以直接和土地管理部门进行“对接”，进入“预申请”。土地管理部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。这种做法如果可行，无疑值得借鉴。
此外，长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会*近还在一份调研报告中建议，要改变土地“招拍挂”中“出价高者”中标的简单办法，采用对规划、设计、环保、配套、房价等综合评估体系，从而使土地出让价降到适当价位。
严控“虚拟资本”防止市场“虚火”
上海房地产专家蔡为民说，防止地价飙涨，还应警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互涨的现象；上市房企利用“地王”题材炒高股价、融资获利，既进一步抬高了房价和地价，也把银行、股市甚至地方政府一同拉进场内，某种程度上说，“土地资本化”比“商品房资本化”更具风险，“一旦房价和地价掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市‘循环互推’的过程就会中断，楼市泡沫一旦破裂，开发商、股民、银行甚至地方政府都可能被套牢。”
在台湾有过多年房地产业经历的蔡为民介绍了台湾楼市的教训。1989年前后，在美元的压迫之下，台币迅速升值，大量热钱进入，不少上市房企接连买地、囤地，做高股价。1992年全球经济衰退、股市暴跌，台湾楼市也遭崩盘，价格下跌超过40%，很多上市房企倒闭，导致台湾楼市持续低迷10多年。专家建议，应密切关注资本市场对国内土地市场的渗入，必要时需建立政策“防火墙”。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在署名文章中指出，应该扩大国有控股企业资本分红的范围与比例，扩大国有控股企业(包括非上市企业)国有股有计划减持套现，同时弱化国有大企业“资金充裕-**房市-赚钱-再扩大**房市”(的循环)，从而减少出现国企中标“地王”、虚拟资产市场膨胀、经济结构恶化等现象。
