著名学者钱钟书先生在其文学名著《围城》中把婚姻比作为“围城”。说的是已进入婚姻的人们想从里面逃出来；还未进入婚姻的人们想从外面涌进去。目前，上海的一些物业管理企业也遭遇着“围城”现象。一方面，已经中标的物业公司迟迟不能进入小区管理；另一方面，物业管理合同已经到期的小区却又久久不能而退。这种“围城”现象是怎么一回事？对物业公司会带来哪些影响？冲破“围城”的方略又何在？带着这些疑问，笔者走访了相关物业公司的老总以及业内人士。
中标者难进小区门
2006年2月份，复欣物业公司在官方网站上看到浦东“世外桃源”别墅花园公开招聘物业公司的信息后便参加了投标。在包括小区前期物业公司在内的四家竟标单位中，复欣物业公司以*高分取胜。3月，已经中标的复欣物业公司在小区业委会的陪同下，进入小区张贴公司介绍时，却遭到前期物业公司的阻拦并发生冲突。7月1日，复欣物业公司的相关人员进驻小区时，又遭遇前期物业公司阻拦。为了避免流血事件，复欣物业公司在决定暂缓进驻的同时，紧紧依靠市房地局物业管理处和浦东新区北蔡镇房地办的支持，并主动与前期物业公司沟通。历时八个月之后，终于在11月11日零时得以进驻。
齐佳物业公司中标之后得以进驻的历程则更加艰难。公司总经理翁南进告诉笔者，2004年，他们通过公开招标选聘竞标了虹口区“新外滩花苑”，原来合同约定2005年1月4日可以进驻小区，由于前物业公司坚持不肯办理移交手续，并发生了小区业委会副主任被前物业公司保安围攻事件。虹口区房地部门希望齐佳物业公司暂缓进驻，等他们把事情处理好之后再正式接手小区的管理工作。直到2006年12月22日，齐佳物业公司才得以进驻，如果按合同约定还剩一个月零八天便到期。翁南进说，他等得心儿也快凉了。
合同到期者难以退出
按照约定，徐房集团现代金晨物业公司与奉贤区江海二村业委会签订的服务管理合同，于2005年底已经到期。时至今日，现代金晨物业公司依然不能全身退出。为此，公司总经理刘玉华感到既滑稽又无奈。滑稽的是，服务合同期满了，小区业委会代表全体业主大会依然不让公司退出，即便帮小区找好了新的物业公司也没用；无奈的是，与小区业委会协商，适当提高物业管理收费标准，又协商不通。当初，公司接手二十万平方米的江海二村是为了扩大管理面积，提高企业资质。现在看来，是湿手搭上了面粉团。
陆家嘴物业公司服务管理合同已经到期而想退出的住宅小区不下十个，这些小区不是物业管理费太低就是收缴率不高。公司副总经理孙杰坦言，公司为了实行战略转型，从做大转为做强，从前几年开始，便有意从那些合同期满但赢利能力差的住宅小区中退出。然而，想要退出谈何容易。“开罗五村”、“东田小区”和“紫城花园”等小区，实施退出计划前后都花费了两至三年；闵行区的“金都花园”，由于业委会换届处于瘫痪状态，已经一年多了，至今还未能退出。
企业损失谁来支付
齐佳物业公司等待两年不能进驻“新外滩花苑”，光小区的物业管理费就损失了四十万元。另外，齐佳物业公司为进驻“新外滩花苑”，提前三个月从上海保安公司招聘了十几个小区保安，在接到虹口区房地部门希望他们暂缓进驻的通知后，这十几个小区保安在齐佳物业公司又等待了半年，9个月总共开支30万元左右。这笔近百万元的直接经济损失对于齐佳物业公司是实实在在的。那么，企业的这种损失应该有谁来支付呢？公司总经理翁南进这样认为，按照合同，公司可以上诉小区业委会，小区业委会也可以上诉前物业公司，这笔损失*后应该由前物业公司来赔偿支付。虽然，国务院颁布的《物业管理条例》及上海市房屋土地资源管理局颁布的《上海市居住物业管理招投标暂行规定》对物业公司交替作过一些规定，但实际上执行起来，由于没有规定相关的部门对他们进行强制执行的措施，致使老物业公司如果赖着不走，对其也束手无策。为此，翁南进担心，即使打官司，也未必有结果。另外，在这期间，如果前物业公司注销了，怎么办？
物业公司合同到期想退出的小区，十有八九都是经营亏损的。比如现代金晨物业公司管理的“江海二村”小区，由于是当地农民动迁房，一部分农民不肯缴纳物业管理费，加上本身的物业管理费就太低（4角/平方米），导致物业公司连年亏损。在服务管理小区几年中，公司是利用其它的赢利来贴补这方面的亏损。现在退不出来，损失还在增加，影响了公司的发展。陆家嘴物业公司在这方面的损失或许更大。前几年，公司为了壮大管理规模，承接了许多普通住宅小区包括一部分售后公房。由于这几年，员工工资以及各种物价指数的上涨，导致原本还能维持的物业服务管理出现亏损。涉及的管理面积比较多，一年要损失近百万元。公司副总经理孙杰认为，物业公司毕竟是企业，如果政府不补贴，光靠物业公司来买单，长此以往，物业公司非垮不可。
冲破“围城”方略何在
据了解，上海目前有各种大小物业管理公司三千多家，管理着八千多个住宅小区，拥有员工22万。随着上海城市建设的日益成熟，物业管理行业是房地产行业中的“**”牌，并成为城市经济中规模*大的产业。但就目前而言，上海的物业管理行业无论规模还是赢利能力，都不能与房地产开发行业相提并论。一个关键的原因便是，上海的物业管理行业还远没有真正走上市场化运作的轨道。物业公司所遭遇到的“围城”，就是其市场化水平不高的体现。
上海市物业管理行业协会副秘书长、复欣物业公司总经理陈振华一针见血地指出，中标者难以进小区，主要是由解聘后的前物业公司老赖着不走造成的。酿成这样的结果，与有关法律法规的缺失以及物业管理行业缺乏相应的制裁措施直接关联。为此，陈振华建议，由行业协会进行市场调研，交市房地局审批后送人大立法，从而制订市场规则。同时，行业协会对此应该建立企业诚信记录档案，并在媒体上对老赖着不走的企业公开曝光和谴责；有关管理部门应该对老赖着不走的企业加强制裁措施，或吊销其企业资质或彻底将其清除出市场。从而，给诚实守信和赋有社会责任感的企业一个良好的发展平台。
针对“合同到期却退不出”的现象，中国物业管理行业协会副会长、陆家嘴物业公司总经理翁国强分析道，现在一些小区业主付的是大饼油条的钱，却要享受奶油蛋糕。这在计划经济时代是可行的，但在市场经济时代显然是行不通的。质价相符、等价交换，这是市场的法则，谁都不能违背。物业管理服务分等收费标准的出台，也是说明了一分价钱一分服务的道理。因此，物业管理企业要真正冲破“围墙”，在竞聘过程中一定要确立“市场的心态”，要遵守《合同法》规定，当新物业公司合同签订后，老物业公司的合同自然终止。如果前物业公司认为该合同无效的，应该到法院起诉，而不应该采取拒绝和抵制进入小区的手段。另外，物业管理企业要真正冲破“围墙”，还需要广大业主对物业服务消费观念的进一步更新。
