【案情介绍】：
2007年11月11日，于某与某公司签订《××商铺认购协议书》认购该公司开发的位于某商业街一临街铺面，双方约定：购房定金为50000元，于某须于2008年3月31日前付清总楼款的40%，若其未能按规定日期足额缴付首期款，则取消购楼资格，公司有权出售该物业，于某所付定金不予退还。双方签订认购协议当日，于某向公司交付了定金50000元，公司出具了收据。但2008年2月当于某向售楼部打电话询问铺位有没有涨价时，该公司工作人员表示铺位已经整层卖给了别人，已分开卖出去的铺位，公司予以退还交付的定金。
【争议焦点】：
于某能否要求公司履行认购协议，购买该商铺？
【案情分析】：
依据案情的介绍，显然于某认购的商铺已经被开发商一房二卖。于某能否要求公司履行认购协议、购买该商铺，我们可以分两种情况予以考虑；如该房产仍未办理相关过户手续，则于某与另一认购人处于同等身份即购买者，于某可以要求该公司履行认购协议、购买该商铺；但如果该房产的所有权已经转移，则另一认购人实质上已经成为商铺所有权人，此时，于某则只能要求该公司承担违约责任，可选择适用违约金或定金条款要求公司承担赔偿责任。
【律师提醒】：
为防止一房二卖，购房者在签订房屋买卖合同时可以与卖房人对违约情形进行事先约定，并约定适当的违约金数额或计算违约金的方式。如约定履约定金的，定金数额不得超过房价总额的20%。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在签订房屋买卖合同后、办理房产过户手续前根据《物权法》相关规定向有关部门申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人（即买房人）的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。
