元/平方米－3万元/平方米的地块纷纷出现。两三年的时间过去了，当年万众瞩目中一锤定音的“地王”项目也陆续进入入市周期。然而，从当前市场情况看来，这些身披“地王”光环的项目，虽有凤毛麟角者高唱凯歌，但多数进退维谷，昔日高地价已然成为此时负担。
高价地项目整体堪忧
据链家地产市场研究部近期发布数据显示，2008年以来楼面地价前十的地王项目中，自2011年3月起，已有5个项目入市销售，而另外2个项目亦会在近期入市。从已入市项目的销售情况来看，截至目前整体签约率偏低。
另据链家地产市场研究部统计，已入市的5个项目分别为保利东郡、五矿万科如园、保利中央公园、中海九号公馆和远洋天著，其住宅的平均价格为36776元/平米，其中土地成本平均占比超过五成，平均签约率仅为26%，比2011年7月至2011年12月入市项目的整体签约率35%低约9%。
虽然这些地王项目在入市时尽量迎合市场定价，但过高的土地成交价格已然成为当前制约其销售的*大问题。链家地产市场研究部认为，2009年到2010年是土地市场泡沫膨胀*严重时期，例如保利东郡和远洋天著的拿地楼面价均高过周边二手房均价，即便当前开发商在利润上有所让步，但其销售价格仍旧处于区域高位。
链家地产市场研究部陈雪也指出，在售地王项目多为高端定位，项目套均销售均价约为617万元，此总价水平与当前刚性需求为主的环境显得格格不入，意向购房者也相对较少。陈雪同时表示，地王项目从拿地到上市，可谓是开发着普通住宅，花着别墅的钱。开发商动辄沉淀数十亿资金，再加上后期项目运营成本，或会给房企资金链带来较大压力，而当前已出现大幅降价出手的地王项目，如上海著名地王项目——招商佘山珑原就出现六折大幅让利的情况。
被迫拉长销售周期
“2010年以来，特别是2011年之后，房地产市场受到调控的严重影响，地王项目的运作计划已经改变，但迫于多方面压力，销售计划却不能被无限期的拖延。”北京中原市场研究总监张大伟告诉记者，去年以来入市地王项目，多属于被迫入市。
对于以上这种说法，中海九号公馆项目负责人在采访中表达了类似的观点。“中海九号公馆产品类型为别墅加高层住宅，虽然市场对高端项目的需求并不旺盛，但项目必须通过销售实现资金回笼，当前通过主推总价较低的高层住宅已有部分资金入账。”该项目负责人表示，自去年入市初，公司就已经制定了运作周期长的豪宅项目和快速销售的中端产品相结合的销售策略。
尽管迫于资金压力不得不入市，但多数开发商仍旧选择了拉长销售周期的策略，以求等到调控政策松动之时。据悉，原定于去年11月前后推盘的望京地王远洋万和公馆项目近期即将入市，而此番推出的产品仅为10栋两层高端公寓类项目，均价约为6万元/平米左右。“先期推出少量产品投石问路，是市场不好情况下开发商测试‘水温’的办法。”
一位熟悉远洋地产的人士向记者透露，与万和公馆属于同一区域的保利中央公园项目拿地时间与其相当，但去年8月保利中央公园项目就已入市，而两个项目又同样定位于高端市场，“远洋万和公馆已到了不能再拖的地步。”
其实除去资金与客源的压力，对于多数房企而言，政策与股东的压力也十分巨大。同策咨询研究中心总监张宏伟就曾表示，按照有关政策，拿地项目两年内必须动工，一旦动工便产生了财务成本，如果不进行销售回笼资金有可能导致企业资金链更为紧张，会引起股东不满。
张宏伟同时指出，通常地王楼盘**批少量推出保本甚至亏本房源销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。从这个角度而言，通过拉长项目开发周期，土地本身的增值及房价的上涨均能为后几批房源的入市销售盈利奠定了基础。从一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后期物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上也能实现天价楼盘的盈利及开发价值。
退地事件已经发生
在当前深度调控的房地产市场下，已有业内人士表示，对于高价地项目要么低价清盘以求加快资金流转，要么干脆“断腕”退地，以求减少损失。事实上，并非所有的高价地都面临签约率偏低的尴尬处境，2009年方兴地产以40.6亿元拿下的北京广渠路15号地，现如今的金茂府项目，就是一个再好不过的范例。
截至目前，金茂府项目已经有过三次开盘，首次开盘是2011年4月，销售均价为45000元/平米；第二次是2011年9月，*低预售均价为48161元/平米；前不久的第三次开盘*低预售均价56040元/平米，而这三次推盘几乎均在开盘首日售罄。同样作为高价地的广渠门外10号地富力十号项目，楼面价达到14000元/平米，但其去年以37000元/平米的价格入市，目前已接近清盘。
“如果折合各方面成本看来，这三次开盘金茂府的售价都属于微利。”中原地产华北区住宅部技术中心总经理张继锋向记者表示，金茂府、富力十号果断以价换量，从而避免了类似其他高价地项目苦等市场转暖的被动局面。
以上两个项目或许只是特例，另一方面，高价地退地事件已经发生。早在2010年初，北京国土局就发布公告，取消大龙地产顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地资格，其缴纳的2亿保证金将不予退还，这也是北京首例地王被回收事件。据了解，2009年底，大龙地产在经历189轮激烈竞拍后以50.5亿元天价拿下此块土地，折合楼面价近3万元/平方米。在去年初，北京联富置业竞得的顺义创意天承G2-07地块和北京华方众泽竞
得的延庆三里河路西侧地块也相继发生土地被回收事件。
而就在3月底，继上海崇明地王城桥商品房基地1、2号地块退回后重新出让，并以5.36亿元底价成交之后，5月2日北京市国土资源局官网发布公告称，华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，并不予退还缴纳的1700万元保证金。
“对于尚未开工的项目还有退地这条路可以走，但是已经在建的高价地项目却只能‘硬着头皮’面对市场。”张继锋表示，高价地项目今后走势如何，取决于政策与市场的变化，但就目前看来，情况仍不容乐观。
