十房网讯 昔日的万科欢庆城被包裹在一面围挡之中。大门紧锁，外墙斑驳。受土地风波冲击已有一年之久的香河楼市，似乎还未从低迷中走出。
尽管今年5月，五矿建设（0230.HK）和北京万科重新在香河拿地，但时至8月1日，项目的具体规划仍未确定。在香河拥有3700亩土地的富力（02777.HK），也放慢了开发节奏。据香河富力新城相关人士透露，富力打算用10年到15年来开发香河富力新城，规划中的富力新城将有15万人口。但门可罗雀的售楼处宣告了一个艰难的开局。在香河有大手笔**的绿地集团，亦有被套的可能性。县城内绝大多数楼盘都在降价促销。
至于开发商，**香河，究竟是鸡肋，还是挖掘价值低谷？
低迷的市场
香城俪舍位于香河新华大街和五一路的交叉口，这是香河县区*繁华地段的楼盘。
2011年11月，有业主在网上发帖称，荣盛发展（002146.SZ）开发的“香城俪舍”2011年8月份每平方米达六七千元，到2011年11月就降到四千多了。该小区业主多来自北京，大家认为开发商应该给个说法，退房或者补差价。100多名业主聚集在县“三位一体”矛盾协调中心，希望政府能从中调解。
据了解，有些业主购买了一期房，已到交房的日子，开发商要求交齐契税、物业费、装修押金后方可看房。购买二期房的业主则因为其购买的房产贬值高达30%而愤怒。
目前香城俪舍正在以庆祝公司上市五周年的名义，降价促销。有销售人员对本报记者称，今年价格已调整为5600元/平方米，现在公司准备拿出一栋楼以均价4300元/平方米的价格出售。
在香城俪舍附近，一个楼盘的红色广告条幅上写道：首付4万买两居。非河北籍的客户，若能提供在北京缴存的一年社保记录，也可以在北京的建设银行贷款买香河城区的房子。尽管有限购令，但销售人员告诉记者，香河实行的是“认贷不认房”。如果不做贷款，香河县的房子不限购。
香河富力新城销售员对记者说，在香河购房，还可以落户口。迟迟未开盘的富力新城处在蓄客阶段，均价初定在5500元/平方米左右。“买房的基本是北京的客户，几乎没有当地人，大多是给老人住或者是**。”该销售员称。目前富力新城周边几乎没有配套，离县城也尚有距离。富力2012年计划开工464亩，总建筑面积约74万平方米，打算先卖住宅，后做商业，一期或推出600套住宅。但市况不佳，快速消化亦有难度。
和香河富力新城价位相似，但位于离北京更近的大厂回族自治县、由华夏幸福基业（600340.SH）开发的孔雀城英国宫(楼盘资料) ，也在争夺相同的客源。如果仅从表象对比，同一天，孔雀城的售楼处有更多的购房者。
去年7月，香河宣布对商品住房实施全面限价，成为全国**实行“商品住房一律限价销售”的县。其中，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，*高价不得超过7500元/平方米，高档商品住房*高价将限制在11000元/平方米以内。
限价令“扼杀”了**客的想象空间，而庞大的供应量，让企业的去化速度变慢。在售的十余个楼盘，普遍售价在5000元/平方米左右。根据香河县住房保障和房产管理局公布的数据，今年4至5月，共有5个项目超过1200套房源取证入市。今年6月，随着万科、五矿的回归，香河楼市曾现回暖潮，但限购前的火爆购房场面不复存在。万通开发的新界紫藤堡项目，主力产品为联排别墅，目前售价为10500元/平方米。该项目自2011年8月一期获得许可证至今，去化率接近70%，在当地算不错的业绩。
土地制度不改 土地违法难绝
万科、万通等房企曾经在香河中枪。
2011年5月底，经国土资源部调查，香河政府涉嫌非法征地，使得万科不得不中止正在开发的欢乐城项目。投入近7亿，*后回款6亿有余，虽未对当年万科业绩造成太大影响，但北京区域颇感受伤。
但香河县政府并不甘心。今年5月，五矿建设发布公告披露，五矿建设与北京万科以约1.56亿元的价格购得香河县3宗住宅建设用地，占地面积约13万平方米，规划建筑面积约22.1万平方米，折合楼面价706元/平方米，低于万通2009年获得的新界紫藤堡所在地块，万通当时的拿地成本不到900元/平方米，不及现售价的一成。
今年5月，万通耗资2045万元再次在香河拿下2宗住宅用地，面积2公顷。该地块位于新界紫藤堡附近。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，持续的房地产调控之下，香河的商品房和土地市场都受到相当大的影响，直接导致地方财政收入的减少及新城建设的进度放缓。新的政府领导上任后，为了挽回影响并加快城市建设的进程，频频向房企示好，以低廉的土地价格吸引知名开发商继续进驻。
而香河的土地隐患也未完全解决。尽管土地风波已过去一年多，但据蒋辛屯镇蒋辛屯村村民举报，耕地被强行流转、补偿不足的问题迟迟没有解决。姬庄村也有相似问题。
力地产北方区负责人张辉表示，当初富力之所以选择香河，看重的是香河的地理位置、产业支撑和自然环境。据介绍，香河是目前中国北方*大的家居产品销售集散地，在中国四大家具基地中排名第二。
描述的前景也许美好，但公衍奎说，“实现的过程绝非那么简单。”占地1500万平方米的香河亚太国际家居材料城，当下严重的空置情况可见一斑。
放到全国来看，非唯香河而然。前几天国土资源部披露的鄂尔多期星河湾违法占地案也证明，地方政府尤其是区县政府对大批量出让土地，以期迅速推动当地城市建设，更新城市面貌，怀着难以遏制的冲动。违法违规卖地，贪婪的开发商固然要受谴责，但主要的根子却出在地方政府身上。如果不彻底变革土地制度以及相关的土地财政制度，不改革政绩考核制度，地方政府的土地违法案件就会禁而不绝，前赴后继。
而缺乏产业支撑的城市，却偏偏喜欢以画饼的产业来卖地。香河、鄂尔多斯莫不如是。
(21世纪经济报道)
