十房网讯 明年初成都二手房买卖或将按实价成交的70-80%过税
“房地产评税软件系统” 7月1日在温江正式启用，该系统代替了原先的人工计税，*关键是该软件的评税标准基本上接近实际成交价。成都市地税局有关负责人表示：今年四季度该系统将在成都二、三圈城市推行，明年初在成都城区实施，使二手房计税价格能够达到真实成交价格的70%—80%。
记者手记：严格房产税收是历来楼市调控政策之一，但苦于计税方式等诸多原因一直未能有效实施，房地产评税系统的启用将有效解决这一瓶颈问题。根据税务部门实施规划，明年初该系统在成都城区实施后，二手房交易评税标准将达到真实成交价的70%—80%，成都中心城区二手房交易中实行市场指导价格报税制度将成为历史。房地产评税系统在规范二手房税收的同时不可避免地会对市场产生冲击，这是完善税收制度和征收方式过程中必须经历的阵痛。
报税价过低系统将自动“报警”
房地产评税系统的首要作用就是让计税价格更接近真实成交价格。二手房交易环节涉及的契税、营业税等税种的计税依据都是房屋买卖合同标注的交易价格，如果该合同价格偏低，系统将自动“报警”。
7月5日，记者在温江区地税局缴税服务大厅内遇到一位正在办理二手房报税的经纪人，他告诉记者，海峡新城(论坛新闻)一套76.51平方米的套二房，实际成交价36万元，单价4705元/平方米。**次他按单价3100元/平方米报税，缴税服务大厅的工作人员在电脑输入该套住房的地理位置、栋数房号、成交单价等信息后，计税系统立即跳出一个窗口，显示“核价失败”，并解释原因“交易价格低于*低计税价”。
温江区地税局相关负责人表示，房地产评税系统的首要作用就是让计税价格更接近真实成交价格。二手房交易环节涉及的契税、营业税等税种的计税依据都是房屋买卖合同标注的交易价格，如果该合同价格偏低，系统将自动“报警”。同时，他表示通过软件测算出来的价格并不就是*终的计税价格，允许其上下浮动，如果合同价格高于评税系统测算出来的价格，则按照该价格征税，而如果低于测算价格，也必须在规定的幅度范围内。
系统评税标准与实际成交价持平
温江老房子的实际成交价只比报税价高出800元/平方米左右(论坛新闻)，而次新房的报税价和实际成交价的差距也仅在1000元/平方米左右。而据记者了解，7月1日房地产评税系统试用以后，报税评价标准在此基础上还会提高，基本上将与实际成交价持平。
在成都市中心城区，二手房交易过税一直实行市场指导价格报税，并且有明确的指导价标准。比如府河内的框架结构指导价为3000元/平方米，一环内为2700元/平方米，一二环之间为2400元/平方米等。但据记者了解，在温江却一直没有二手房报税标准。
温江正联房产经纪有限公司范经理介绍告诉记者：“和成都城区不一样，温江二手房交易报税没有市场指导价，报税时更多的是依照和凭借中介权证人员自身的报税经验。”据了解，在7月1日房地产评税系统试用之前，温江城区老房子的成交价多在3200—3400元/平方米，*低的报税价都在2600—2700元/平方米，次新房的实际成交单价多为4000多元，一些套一和套二的中小户型也有单价接近5000元/平方米的，报税价格多在3800—3900元/平方米。而光华大道现在的成交均价在6000元/平方米左右，报税价格在5000元/平方米左右。
记者综合走访后发现，温江老房子的实际成交价只比报税价高出800元/平方米左右，而次新房的报税价和实际成交价的差距也仅在1000元/平方米左右。而据记者了解，7月1日房地产评税系统试用以后，报税评价标准在此基础上还会提高，基本上将与实际成交价持平。
据温江中介公司介绍，在温江遇到市场低迷期还经常出现报税价格高于实际成交价的现象。温江梦之城房屋中介的经纪人冯坤告诉记者：“上个月成交了一套光华大道的房子，房东购入价为49万，因为市场不好又急需用钱，45万就出售了，但实际报税价格是按总价55万报的税。”
温江中介公司纷纷表示，其实有不少成都城区的市民到温江来买房，但是来了之后发现温江的税收比成都城区重很多，所以成都购房者过来成交的其实很少。记者大概算了下，在温江一套总价70万的房子过户的税费在6万元左右，而在成都市区只要2万元左右。
明年初成都城区实施系统评税
今年四季度该系统将在成都二、三圈城市推行，明年初在成都城区也将实施。如果明年年初评税标准将达到真实成交价的70%—80%，成都二手房成交将非常艰难。
据了解，房地产评税系统除了在温江试行，都江堰、简阳、达州市开江县也是试点城市。成都市地税局有关负责人表示：今年四季度该系统将在成都二、三圈城市推行，明年初在成都城区也将实施，将在2年内全省铺开，使二手房计税价格能够达到真实成交价格的70%—80%。
据了解，房地产评税系统评税的原理是采集一个地域范围内房屋价格作为基准价格，然后根据不同的楼栋、楼层、朝向等23个修正参考值，测算出不同房屋的价格。
“测算房屋价格参考的因素很多，主要的来源是房管局和国土局。”温江区地税局负责人介绍，房管局每天都掌握有房屋的交易价格，国土局则掌握了该地块土地使用权出让的价格，也能作为推算该处房屋价格的参考。为了测算价格能更加接近于真实的成交价格，还有可能请评估公司对楼盘价格进行评估，而中介公司和房屋中介网站二手房挂牌价格，也是重要的参考依据。
成都中介公司表示，现在一套房子的报税总价只相当于成交总价的1/3，如果明年年初评税标准将达到真实成交价的70%—80%，成都二手房成交将非常艰难。特别是和新房市场相比，目前成都城区的二手房价格和新房价格基本持平，如果税费过重，二手房市场将受到新房市场的强烈冲击。（新闻来源：成都报道）
