十房网讯 “现在做新城开发，很痛苦，但未来的空间很大。今后，农村人要进城，而不少城市人要出城，因此，郊区新城的建设将为房地产开发带来新的机遇。”首创置业(2868.HK)总裁唐军日前对中国证券报记者表示。
去年底开始，首创置业等国资地产企业大举介入城郊大片土地的一二级联动开发。包括中国建筑(601668)、中国铁建(601186)、首开股份(600376)在内，目前已有10余家大型房企参与了城市郊区土地整理及综合体项目的开发。
业内人士指出，在城市核心区住宅地产开发的收益率逐步摊薄的背景下，城郊大型综合体项目的开发将成为今后房地产市场竞逐的焦点，而“一个大项目吃几年”的状况也可能再度上演。不过，新城开发必须注重产业与居住的融合，否则容易令新城成为“睡城”、“空城”，甚至无人居住的“鬼城”。
寻找新开发模式
房地产市场的制度变革和行业本身的“升级”需求，正在推动房地产开发模式的转型。“原来‘盖房子—卖房子’的简单模式显然已不再适应新的市场环境，在城市化进程中挖掘新的市场需求，寻找新的增长点，形成新的开发模式，将是房地产企业面临的课题。”唐军坦言。
在房地产市场面临深度调整之际，很多地产公司正在从单纯的住宅开发向新的商业模式转型。首创便通过与奥特莱斯等商业伙伴的合作，走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路。探索“全产业链”营运，是该公司今后业绩增长的重要支点。
按照首创置业董事长刘晓光的设想，今后城郊新城开发的业态，可以称为“住宅产业综合体”，“做成一个真正的时尚的小城镇概念，有商业、有住宅、有物业。”
目前，首创置业正在开发的3个住宅产业综合体项目总**额达到300亿元，分别位于广东佛山、浙江湖州和北京房山。除此之外，首创于去年底获得天津市武清区京津高速公路高村乡290万平方米的土地一级开发权。该项目将开发成以生态宜居为核心的低密度人文特色小镇。
“新城开发必须有先导产业相配合，而我们进驻后也会带动当地相关产业发展。综合体内除打造名品折扣店奥特莱斯外，还将衍生出餐饮、娱乐休闲等相关产业，形成一定的产业集群，与住宅项目互动。以房山长阳项目为例，预计每年将会带来1500万的客流，180万个就业岗位。”唐军介绍。
无独有偶，中国建筑与北京市门头沟区政府签订战略合作协议，拟共同推动门头沟新城的全面建设。双方在签署具体协议形成正式合作的前提下，中国建筑将在未来几年内向门头沟新城**500亿元，并负责门头沟新城的总体规划设计，进行城市综合开发。
“城市化进程中，农民将大量进城转化为居民，而城市里的老龄人口以及大量自由职业者则会向城外转移，这为城市郊区的新城开发提供了市场。”唐军表示。
地方政府助力
“现在，地方政府都希望开发商进入开发综合体物业。因为这对周边的经济带动作用很强。”唐军对中国证券报记者坦言。
实际上，这类项目往往可以获得不错的地价，同时，地方政府在基础设施、市政配套以及工商税收方面都给予较大的优惠和便利。中金公司一份报告指出，首创置业通过与奥特莱斯合作的方式获得土地储备约300万平方米，估计每平方米权益土地储备成本约为600元。
目前，中国有4座直辖市，15座副省级城市，600余座地级市，这些城市的周边，将成为吸纳城市化所产生的新增人口的前沿阵地。业内专家指出，这些城市都有招商引资的需求，“土地只有开发后才会变得值钱，地方政府也就有了财源。”
