十房网讯 新“国十条”出台已满3个月，北京二手房市场价量齐跌，可谓一片惨绿。据“链家地产”统计分析，2010年4月15日-7月13日，去除“经转商”因素后，北京二手房成交量共计41405套，同比2009年下降38%，降幅接近四成。与此同时，3个月以来，北京13个区县二手房成交均价已经从20500元/平米跌至17930元/平米，跌幅达到12.5%，这相当于在短短3个月内，北京二手房成交每平米均价下降了2570元。
“链家地产”市场分析师张月表示：“北京的二手房价格还没到达谷底的临界点，但是已经可以明显看到二手房降价幅度趋缓、议价空间缩小等信号。对于有购房需求的客户群体来说，当前已经到了密切关注市场的时候。”
降幅、议价空间双收窄
新政出台伊始(4月下半月-5月下半月)，北京二手房市场价格曾经出现了接近8%的巨大跌幅，但是随着市场的消化，投机性业主恐慌抛售，投机性需求挤出市场等因素的影响减弱，当前价格降幅已经明显收窄，7月上半月环比6月下半月，价格降幅仅为0.7%。
与此同时，议价空间也经历了先增大后缩小的过程。张月认为，整体趋势的形成主要是由挂牌价格先降后升的趋势促成。她指出，业主的扛价能力又在增强。一方面低价抛售的房源基本被市场吸收；另一方面，业主对市场变化的趋势逐渐明朗，面对弱势的买卖市场，有些业主由售转租，有些业主坚挺挂牌价格。因此，近期挂牌价格有上升的趋势。
刚需更要关注区域房价
很多人感觉周围的房子降价幅度不大，似乎还没有到买房的时候。但业内专家普遍认为，由于市场走向已经出现稳定的信号，对于购房者而言，已经到了密切关注市场的时候，特别是密切关注区域房价。
中原地产三级市场研究部研究总监张大伟指出：“价格肯定没到谷底，下月均价肯定比现在低。但是对于买房的人来说，区域的价格变化更加有意义。买房者要先想清楚究竟在哪里买，买什么样的，密切关注这一区域的价格走势。”
张月也指出，一些新的市场热点往往也带来区域机会，比如昌平线即将开通，就使得沙河附近房源更加受关注，有望成为第二个昌平“重镇”；而沙河由于以前交通不便，价格一直比回龙观低25%左右。
次新房价降16.7% 买方可争取议价空间
楼市调控，整体市场量价齐跌，但是不同年限的二手房抗跌幅度却是大不相同的。根据市场观察，3-5年次新房，在此轮调控中降幅*大，达到16.7%。张月指出：“这主要是由于3-5年的次新房既不具备2年以内次新房的新度，又不具备其他年次普通住房免征营业税的优势，在买卖市场上面临尴尬，加上政策的调控、楼市的低迷，双重打击加重了业主的心理压力。”
据了解，3-5年次新房是受营业税“二转五”影响*大的房源，这使得3-5年的次新房购房成本直接提升5.5%。在同样税负下，购房者会更加愿意选择3年以内的房源，或者5年以上的房源，次新房面临两面尴尬。
张月表示，3-5年房产的出售成功率已经迅速下降，由原来的26%左右下降到8%以内，出售难度增加近三倍。业主的出售心理压力骤增，使得买方在价格和议价上有可能获得更大的空间。
昌平线年底开通 沙河均价1万4
7月9日，轨道交通昌平线首次发电成功，正式转入设备调试阶段。预计7月底，将实现全线贯通；有望今年年底实现全线开通，在西二旗站与13号线衔接。
据了解，当前沙河二手房价格基本在13000-14000元/平米左右，比回龙观区域普通二手商品房低25%。对于支付能力偏弱的购房人群，可以考虑在这一区域实现置业梦想。
但是需要提醒购房者注意的是，沙河地区房价相对低廉的主要原因依然是位置偏远，而不是价格低估。对于刚性需求者特别是在北城工作的人来说，不失为一个好选择，但是从房产升值的角度来考虑，可能还存在一定的回调风险。
张大伟表示：“这个地区的利好已经提前释放了，价格继续上涨的空间不大，不过交通改善了，居住更加方便了而已。”
此外，昌平线开通带来的另一个变化在于，回龙观地区不再是“一枝独秀”，房产升值保值都受到了挑战。据“链家地产”观察，新政实施三个月，昌平区满五年经济适用房当前价格降幅已普遍达到20%以上。昌平线通车后，沙河地区会分散房产需求，回龙观地区房产再出售难度将加大，业主心理预期改变，近期价格回落明显。
部分商圈跌幅超10% 新华联仨月降25万
楼市成交陷入冰点，前期猛涨的地段必然要猛跌。进入7月，部分商圈的房源价格继续下降，通州、上地、朝青、劲松等地区降幅甚至超过10%。
“挂牌价降得不太明显，不过能砍价。如果您能全款，砍掉十几万很有可能。”上地地区鑫尊地产经纪人赵先生告诉记者。
而在通州，记者观察到的是，价格一路直降。链家地产经纪人告诉记者：“这套房业主急着卖，4月低于175万不卖，现在150万就能买。”据记者进一步了解，新华联家园的这套房子，在调控的3个月内，已经经历了175万、170万、160万、150万四个报价。
张大伟分析：“很多地区房价还是偏高，不过由于部分业主随着调控进一步深入，心理压力较大，个别房源已经具有较高性价比，值得关注。”
