十房网讯
3月底调控"大限"将至：多城房价仍"纠结"
泡沫难界定，确立房价收入比体系很重要
理财周报地产实验室研究员 王丽云 师同
"大限"将至，多城还在"纠结"
按照新"国八条"的要求，3月底将成为各地公布房价控制目标的"大限"，除了银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二线城市已公布房价控制目标外，一线城市房价调控目标"千呼万唤不出来"，多数城市还在"纠结"。
"实际上，房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。"上海易居房地产研究院综合研究部研究员陈秀琴表示，房价收入比直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，是衡量居民住房支付能力的*佳指标。
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是一个全球通用的指标。尽管如此，其合理范围却没有严格界定。
"但通过历年房价收入比的横向比较，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了。"陈秀琴表示，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6-7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系，这也为目前还未提出房价调控目标的城市指出了一条可行之路。
"随着我国住房信息统计制度的趋于完善，建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。"上述报告指出，至于合理区间，全国可以设定为在6-7，不同层级的城市可有所差异，比如一线城市设定为9-10等。
建立房价标准体系
数据表明，1996年至2010年，我国房价收入比在5.5-8.0 的区间波动，其中*低的1996 年为5.64，*高的2009年为8.03，2010年回落至7.76。
"总体水平高于发达国家的3-6，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数相对接近。"上述报告认为，根据我国的实际情况，6-7是房价收入比的合理区间，2010 年为7.76，接近合理，略偏高，全国房价尚无明显泡沫。
然而不容乐观的是，在2010年连续三波房地产调控之下，北京、上海、广州、深圳等多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升。
"既说明了去年调控效果欠佳，又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。"杨红旭指出，在城镇人均住宅建筑面积每年平稳提高的情况下，造成房价收入比上升的根本原因是典型城市房价过快上涨，尤其是2003年之后，人口输入性大中城市房价普遍上涨过快。
2010年，杭州房价涨幅达35%，深圳房价涨幅31.7%，厦门和北京房价涨幅则皆为29.7%。
"在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，房价收入比*高均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫还不明显。"杨红旭认为，由此反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。
北京大岳咨询有限公司总经理金永祥指出，降低房价，靠硬性打压不是长久之计。"我国确实需要建立一个房价标准体系，能够衡量不同阶层、不同需求的人买房负担各有多重。"
"现在的房价收入比还是一个比较笼统的数据。"金永祥认为，中国面临着阶层差异明显、收入分配不均等复杂国情，一个仅仅描述整体情况的数据并不能反映真实情况。而房价标准体系的建立，则需要民间机构和政府部门联手完成。
调控挂钩GDP被指助推房价上涨预期
调控挂钩GDP被指助推房价上涨预期
近40城市公布新建住房价格控制目标，多数盯着GDP增速或人均收入涨幅
专家认为，调控难度凸显，政策还将持续从紧
大限将至，包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的全国多数城市仍未公布房价调控目标。据公开披露的信息，截至27日，仅有近40个城市公布了房价调控目标，且其中多数城市的房价调控目标与当地G D P增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，因此被认为是在强化房价上涨预期。
接受记者采访的专家表示，这一方面体现了房价调控之难，同时也释放了政策依然会从紧的信号，预计调控政策近期还有可能陆续出台。而近60家上市房企现金流大减千亿元的消息表明，如果楼市成交持续低迷，下半年可能迎来开发商较大规模促销。
进度
京沪穗深尚未公布房价调控目标
根据"新国八条"，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
如今"新国八条"落地已整整两个月，距离一季度结束也仅剩一周的时间，但多数城市仍未公布房价调控目标。
截至上周末，仅有宁波、济南、海口、丹东、银川、榆树、佛山、沈阳、贵阳、昆明、兰州、西安、合肥、岳阳以及山西省的20多个城市公布了房价控制目标，多数是二三线城市，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均未公布。
在已公布房价调控目标的近40个城市中，多数城市制定的目标与当地G D P增速目标或居民人均可支配收入增幅目标挂钩。
宁波市政府25日正式公布《关于公布2011年度宁波市区新建住房价格控制目标的通知》明确，2011年度市区新建住房价格控制目标为保持住房价格基本稳定，新建住房价格全年涨幅低于年度市区居民人均可支配收入的增长幅度。根据宁波2011年国民经济和社会发展计划草案，今年宁波市区居民人均可支配收入增长目标为10%。
在沈阳，房价增幅控制目标为2011年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度。而2011年沈阳计划让城市居民人均可支配收入与G D P同增12%。
此次各地公布的房价调控目标普遍选择与G D P或人均可支配收入增速挂钩，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，与G D P挂钩有一定道理，但各地应体现差异性。根据国家统计局2000年到2010年十年间的统计数据来看，全国房价年度同比涨幅低于同年G D P的涨幅，高于同年C P I的涨幅，如果从过去十年的情况来看，各地制定房价涨幅低于G D P涨幅的目标有一定道理。
" 但是每个城市的情况不一样。"她进一步表示，现在还未公布房价调控目标的城市中，一些房价过快上涨的城市，其去年房价同比涨幅是高于G D P增速的，那么，它们将房价涨幅目标定在低于G D P增速能否做到就存在很多未知因素。
在聂梅生看来，房价调控目标的确定应体现地区差异，不能千篇一律地与G D P挂钩。按城市类别来看，在自主需求为主的城市，其房价调控目标除了与当地经济发展目标挂钩外，还应与房价收入比挂钩。而如果在新建商品住宅中**、投机性购房所占比例较高的地方，比如出台限购令的35个城市，它们的房价调控目标还应与CPI挂钩。
此外，聂梅生还认为，针对不同的住宅类型调控目标也应该进行细分，比如高档商品房、普通商品房、经济适用房等。
效果
调控目标被指助长房价上涨预期
有观点认为，各地公布的房价调控目标俨然成了涨价目标，会在很大程度上助长房价上涨预期。
一位业内资深人士接受记者采访时表示，现在很多城市是不敢提今年房价会比去年下降，怕达不到目标，与其说了做不到，还不如给自己留有余地。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，公布房价调控目标是地方政府迫于无奈的做法，单从目前来看，房价上涨的预期很难在短期内改变。
广发证券房地产行业分析师沈爱卿也认为，目前各地公布的房价调控目标反映出"地方政府觉得控房价的难度是非常大的"。而目标被指助长房价上涨预期也在一定程度上表明房价不是那么容易降下来。
有业内人士认为，各地公布房价调控目标在一定程度上强化了房价上涨预期，政策持续收紧的信号仍将持续加强。
继上周国家发改委宣布，从5月1日起商品房销售明码标价实行"一套一价"后，北京又发布公告称，26日起开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根据公告，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1 .0的房地产开发项目，*低按照销售收入的3%预征土地增值税。
美联物业全国研究中心主任徐枫认为，土地增值税预征率提高及清算等政策如严格执行，将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。
北京中原认为，*近发改委及部分地方税务部门针对楼市调控的政策出台，说明了楼市的利空依然未出尽，调控政策依然在从严从紧。并预计*近调控政策还有可能陆续出台，楼市很可能出现明显的变化。
压力
59家上市房企现金流大减千亿元
"现在的调控不单单是对于房地产的调控，实际上在信贷这一块，全部都是一个收紧的趋势，有些房贷贷款已经批下来了，但等了很久就是不放，因为现在银行手头资金也比较紧张。"陆骑麟表示，在银根紧缩严厉的调控政策下，开发商资金链趋紧将是一个长期的趋势。
WIND统计数据显示，按照申万一级行业分类，截至记者发稿，两市已有共计59家房地产类上市公司发布了2010年年报。年报显示，虽然利润增长整体仍然十分可观，但房地产上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显。
数据显示，59家上市公司2010年共计实现归属于母公司股东的净利润394.24亿元，同比增长35.9%。其中，上市房企四大龙头万科、保利地产(13.80,0.59,4.47%)、金地集团(6.97,0.15,2.20%)和招商地产(17.98,0.83,4.84%)分别实现了72.83亿元、35.19亿元、17.76亿元和16.44亿元的净利润，同比增长分别达到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。
虽然净利润实现大幅增长，房地产上市公司的资产负债率却出现了不同程度的上升。四大地产龙头中，万科、保利地产、金地集团和招商地产2010年末的资产负债率分74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11 .5%、12 .8%、2 .2%和4.6%。
在现金流上，59家上市公司2010年经营活动现金流量净额为-649.8亿元，同比大减1026.9亿元。四大地产龙头中，万科、保利地产、金地集团和招商地产2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿元、-223.7亿元、-30.4亿元和-44.5亿元，而2009年末，这个数据则分别为92.5亿元、-11.4亿元、-28 .7亿元和70 .5亿元。截至2010年末，59家上市公司现金及现金等价物净增加额为269.1亿元，而2009年末，这个数据则为526 .8亿元。数据还显示，截至2010年末，上述59家上市房企的存货总量已经达到了6414.9亿元。
"我们判断，从目前的情况来看，开发商在加大开工，准备走快周转的路线。但目前的成交还是比较低迷的，如果这个成交状况持续3个月至6个月的话，开发商就很难撑得住了，就可能需要考虑降价。"沈爱卿对记者表示，如果现在低成交量的状况持续，将会对开发商产生很大的影响。他同时表示，目前市场有些分化，一些大型的开发商资金状况相对还好，而小的开发商融资渠道较少，情况就没那么好。
