十房网讯 在“国八条”空前严厉的调控之下，记者近日采访发现，不少开发商已调整营销策略，通过多种方式积极加以应对，以期在这个政策调控年内仍能圆满完成年度销售任务。
策略一主推刚需房
在改善型、**型购房需求受到调控政策的抑制后，原有以中小户型为主的楼盘近期首先受益，热销的场面让此前主推大户型和高端项目的开发商眼红，不少开发商纷纷将营销重点转向刚需购房者。位于槐荫区的蓝石大溪地年前主推别墅、花园洋房等高端项目，年后却开始主推高层、小高层项目的中小户型住房。万豪君悦府则主推小户型低总价的loft公寓。记者采访还了解到，白马山附近一楼盘打算近期针对准婚族专门推出一栋高层住宅，冲击刚需市场。
分析人士表示，“国八条”实施后，改善型购房门槛提高，3套以上的住房消费被禁止，自住型消费依然受到支持，必然导致主要面向刚需族的中小户型住房以及低总价公寓成为市场主导，并且年内仍有可能保持这种态势。
策略二 低折扣
在销售不畅时，通过打折、送物业费、送契税、抽奖、组织体验活动等方式进行促销，向来是大多数开发商开展营销的不二选择。*近，保利大名湖、龙园城等高端项目相继加大了打折力度，认筹10万抵15万，10万抵20万，优惠力度明显加大。普通住宅项目中，*大的优惠折扣到了7.3折左右，*高优惠金额高达32万元。
分析人士指出，现在超低折扣、真正超值奉送的促销活动，还不多见，绝大多数楼盘的折扣仍在9折以上，与2008-2009年销售低谷时期较多的低折扣、送车位、送地下室、送家电家具等营销策略相比，目前促销力度仍有较大差距。随着市场形势的发展，更实惠的促销举措，有望率先从大户型、高总价的高端项目(公寓、花园洋房、别墅及中心区域的高端住宅)开始。
策略三 打“不限购”牌
“济十条”将限购区域圈定在市区(历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清和济南高新区)后，限购政策的“挤出效应”逐渐体现出来，未执行限购政策的章丘、济阳、商河、平阴乃至德州齐河等地的楼盘，迅速对仍有**需求的购房者产生了吸引力，一些楼盘也迅速打出“不限购”牌，招揽意向客户。位于章丘的一个别墅项目，近日频频通过“把握章丘不限购机遇！及时抢购别墅！”、“价值洼地”之类促销短信，推销其下的滨水别墅。而在前不久，海南一个旅游项目也利用“不限购”的招牌，在包括济南在内的全国20个城市展开了巡回推广活动。
分析人士指出，限购政策主要针对大中城市的市区和少数县、市，必然产生“挤出效应”。“不限购”成为周边三四线城市地产项目营销时主打的招牌，限购“挤出效应”导致周边不限购中小城市房价快速上升的现象，也已开始显现，值得引起政府职能部门注意。
策略四 无条件退房
日前，位于白马山片区的宏瑞国际星城公开打出“无条件退房”承诺称，现已购房的客户，在办理网签备案之前，均可无条件全款退房，不会再有“图纸”阶段购买时的忐忑担心。开发商声称，之所以敢作出“无条件退房”的承诺，是基于对自身实力和楼盘品质的信任。
分析人士认为，尽管此举的效果仍有待观察，但开发商提出“无条件退房”，毕竟在济南房地产市场开了先河。在当前调控政策重压之下，不少开发商还倾向于以种种理由拒绝退还购房者支付的“订金”、“定金”甚至首付款，宏瑞国际星城的举动，必然对行业“潜规则”造成一定冲击，对购房者来说，这样的承诺是有利且值得期待的。
