十房网讯 北京市《商品房销售明码标价规定》实施细则昨天正式出台，细则对国家“一房一价”政策中的标价内容和方式进行了细化，明确用套内建筑面积标注每平方米单价和销售总价。细则将于5月1日起执行。
专家表示，细则对新售商品房和二手房的明码标价规定很细很严格，有助于解决商品房销售不标价、信息不透明、价格欺诈等问题。
网上发虚假房源要受罚
细则规定，对已完成销售的新建商品房房源，商品房经营者应予以明确标示。对已完成销售的存量房房源，商品房经营者应及时撤下相关房源信息。
“这主要解决一套房屋信息多家使用情况，有些中介干脆没有房源，用虚假信息忽悠购房者。”市发改委相关人士说。
对于部分网站房源信息过期或存在虚假，误导买房人的问题，该人士表示，细则不仅针对实体销售，而且对网站的商品房销售一样适用，不执行明码标价规定的，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，一样将会受到处罚。
价格手册该说的都得说
“细则区分了标价牌和价格手册两种方式应标示的内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。”市发改委有关人士解释。
过去开发商售楼处里除了沙盘，就是楼盘的宣传册。销售人员的讲解，有时会有意无意遗漏掉一些重要信息，有的购房人买完房才发现被忽悠了。
细则提出，交易场所要在醒目位置放置标价牌或者张贴价目表。公示出开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率。
为了便于购房人了解真实信息，交易场所还要公示出每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方米单价，每套销售总价。
“除了醒目位置张贴的内容，还有一部分需要以价格手册的形式明确标示。”该人士举例，比如每套商品房户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；机动车停车管理办法和收费标准；楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
在售车位也要明码标价
与国家“一房一价”政策相比，北京的落地政策更加细化。比如售楼处要公布车位配比率，开发商销售地下停车位，应标明每个在售车位的面积和销售总价。
“随着汽车进入家庭，越来越多的购房人开始关注车位数量。对于车位的明码标价，是细则新增补的一个内容，以前没有过。”市发改委相关人士解释。
记者了解到，除了在售地下停车位面积和销售总价，新增补的需要明示的内容还包括：存量房销售标价项目、前期物业管理企业名称和收费标准等。
权威解读
为何用套内面积算总价
为何二手房要标起止年限
这次细则特别强调，用套内面积而非建筑面积算总价。北京市发改委相关人士解释，过去开发商宣传的都是建筑面积，可购房者买房后感觉面积缩水。尤其是一些50年产权的商住两用房，由于有的公摊面积接近30%，这方面的问题更突出。为了让购房者明白消费，细则要求用套内面积计算总价。
为何二手房要标起止年限
有的中介为了尽早让二手房出手，有意屏蔽重要信息，致使买房人吃亏上当。
为此，北京市发改委相关人士解释，根据住建部门的规定，白砂砖、红砖、现浇等不同建筑，使用年限不一样，购房者可能并不清楚。因此，细则要求中介必须标明二手房的起止年限。
二手房
新规或根治中介痼疾
痼疾1
特价房源大多“已售出”
很多二手房看房人都见识过中介经纪人以“房源已售出”打马虎眼，企图用莫须有的低价房广告吸引人看房的手段。根据市发改委的要求，对已完成销售的存量房房源，商品房经营者应及时撤下相关房源信息。但如何判定是否“及时”，规定还应进一步明确。
痼疾2
网上滥发虚假房源钓客户
从4月上旬开始，市住建委已就中介公司在门店内发布的二手房房源信息进行检查，确保在售房源的真实性。但网上的不实房源信息仍随处可见，明明是每天都更新，一些发布信息的经纪人还会故意将已经出售的房源信息留在网上，吸引购房人来电询问。本次市发改委发布商品房明码标价规定的监管范围覆盖网上房源，这种利用网络滥发假房源的钓客户伎俩彻底没戏了。
痼疾3
“代书费”等隐性收费多
在二手房中介佣金收费频频打折示好购房人的背后，“代书费”等各种隐性收费却层出不穷，中介则称其为“行业惯例”。 按照新规的要求，销售存量房，应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。其中，并不包含“代书费”等不合理费用，严格监管中介经纪人按照收费标准范围内的项目收费，可以有效保护购房人利益。
细则亮点
1、明码标价方式多
商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表和价格手册，可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应保持一致，价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。
2、房源一次全公开
对已取得预售许可证或者已完成房屋所有权登记的房地产开发项目，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。
3、中介收费要明示
销售存量房，应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。
4、开发商不许乱加价
商品房经营者不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。
5、宣传单价格要真实
商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示等对价格作出的具体确定的承诺，必须真实、准确、严谨。
新房
新规抖搂开发商猫儿腻
猫儿腻1
先报高价再假降价促销
按照现行规定，网上申报价格只是新开楼盘的*高价，开发商可以自行决定折扣价格。于是，由个别通州楼盘掀起的“报价22000元，售价16000元，每平方米相当于猛降6000元”的假降价模式，就成了一些开发商的促销手段。新规要求，对已取得预售许可证或者已完成房屋所有权登记的房地产开发项目，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。开发商打折优惠等促销活动，也会受到主管部门的监管。“五一”新规执行以后，开发商再用假降价这招就不灵了。
猫儿腻2
热销新房开盘前临时涨价
在楼市红火的时候，一些热销新盘在开盘前临时涨价成了开发商惯用的伎俩，让购房人十分不满。按照市发改委的规定，商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示中对价格作出的具体确定的承诺，必须真实、准确、严谨。但目前的楼市中，开发商从宣传蓄客到开盘售房，之间一般要相隔数月。其间，市场价格如出现波动，开发商此前的价格承诺若不算数就得掂量掂量了。
猫儿腻3
商住楼改民用水电不兑现
“商业用水、电可改为民用水、电”已经成为很多商住楼盘给购房人开出的空头支票，对此，购房人多数只能听之任之。新规中规定，开发商应向购房人发放以往只有售楼人员才掌握的《价格手册》，并在其中明示楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。开发商一旦将这些承诺写进《价格手册》，日后无法兑现，业主维权时可请主管部门撑腰。
