十房网讯（上海热线）6月底，一波“一二手楼市倒挂”的新闻从深圳一直延伸到津沪，楼市似乎又再次步入“2008式”的十字路口。然而在深圳，围绕限价房周边的投机客再度活跃，购房者的预期难言明确，所谓拐点难道就真的不期而至？
慎言“倒挂”
深圳二手楼市忽然又上演了一幕一二手倒挂的现象，6月20日至26日，深圳一手房量价同涨，成交均价为18304.05元/平方米；然而根据深圳中原地产的监测，同期深圳二手房成交均价为21044.44元/平方米。一手房比二手房便宜了近15%。
如果说统计数据还有统计结构的变化，那么单盘价格的变动就让期盼楼价下调的购房者兴奋了一把。6月18日，招商地产位于南山区蛇口的高端豪宅项目招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价入市，其价格比周边二手豪宅便宜了近万元。这并非孤例，6月以来这样的故事已上演了第三回，端午节前后位于观澜的招商观园以1.2万元/平方米均价入市，而同片区的楼盘成交价格可以达到1.4万元/平方米。同样地，6月11日莱蒙水榭春天超过1000套房源以2.1万元/平方米均价入市也在当日基本售罄，据称其价格比周边二手价格便宜了3000元/平方米。
2008年遍及全国的楼市下调，也始于深圳，也同样是源于一波一二手倒挂。这着实给了购房者充分的想象空间。但这个判断并没有得到普遍的认同。“这种看法有很大的偏差，”世华地产市场研究中心总监肖小平认为，现在的一二手房价倒挂的现象往往由两个原因造成，一是同一片区或同一楼盘，只是一手房在位置、景观、户型等综合品质上不如二手房，售价才会稍低。其二是现在与一手房对比的价格实际上是二手房的放盘价。“将放盘价与一手房售价相比，明显不合适。”肖小平认为。
世华地产的成交资料显示，以观澜片区为例，招商观园日前开盘销售均价为12000元/平方米，但是这个楼盘地理位置较差，生活配套缺乏，同个片区的中航格澜郡，目前二手房的成交价格为14000元/平方米，但它无论是地理位置，还是小区环境，都优于观园。
短炒客又现
肖小平还认为，7月11日深圳二手房交易将按评估价征税，二手房的交易成本可能会大幅上升，因此，即使一二手房售价相同，二手房的买房成本依然大幅高于一手房。
尽管如此，有业内人士还是向记者表示：“开发商这样紧贴二手市场价格的定价策略，这两年来都很少见，以往*起码会在二手房基础上上浮15%。”但《中国经营报》记者在深圳调查后发现，这些低价入市的项目周围出现不少炒房者的身影。
“有人联系我，只要加上5万元，就可以将一套位于8楼的房子转给我。”陈先生告诉记者，他6月中旬曾“挤”进了水榭春天[*新消息 价格 户型 点评]三期的销售现场，但*后没有买成房子。一周后，就有电话找上门，说是可以转让房子。“而且对方说，现在只要在开发商处转名即可，不需要在二手市场承受更多的额外费用。”陈先生表示，他对此也颇为心动。
记者在水榭春天的各大论坛里，都看到了这种“转名”房的信息。不完全统计，各大论坛中的房源就有30至40套。同样的情况在招商观园以及雍景湾均有出现。“转让”价格通常都是在房价基础上加5万至15万元。
业内人士表示，这种情况通常都出现在楼市上涨期，市场价上涨速度超出开发商定价预期。现在楼市基本处于观望状态，这种短炒客比较罕见。“通常这就证明开发商定价策略失败，利润都让炒房者拿了。”一位专门为开发商制定销售策略的资深代理向记者表示。
有知情人士向记者透露，这与深圳市政府的“限价令”密切相关。开发商内部人士向记者透露，水榭春天三期曾计划在“五一”推盘，但预售证却迟迟无法批复。据称当时开发商上报的价格是2.4万元/平方米，*后在价格下调到2.1万元/平方米后才拿到了销售资格。为此开发商的首席运营官忽然离职。
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部分开发商的降价促销举措带动深圳楼市在2011年上半年提前进入价跌量升的格局。而在去年上半年，深圳新建商品房的销售面积下降幅度还超过六成，今年的楼市成交甚至好于去年。
世联地产[简介 *新动态]根据官方成交数据不完全统计，截至6月29日，2011年上半年深圳新建商品房成交面积约为152万平方米，其中新建商品住房成交面积约为140万平方米。去年上半年，深圳全市新建商品房销售面积为153万平方米，同比下降了62.4%，其中商品住宅销售面积为135万平方米，同比下降64%。
对比可以发现，2011年上半年深圳新建商品房成交面积与去年同期基本持平，但新建商品住房成交面积则同比略升4%。
受限价政策影响，近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%~15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。以招商地产旗下深圳项目为例，6月份开盘的深圳招商观园项目，开盘均价为12000元/平方米，低于周边项目均价约2000元/平方米；蛇口雍景湾定价35000元/平方米，远低于原先拟定的均价40000元/平方米。这种低价销售策略获得了市场的肯定，6月份招商地产的认购金额爆发式增长，达到40多亿元。
早在5月初，中海地产就曾以“新房八折”为促销噱头，1000多套房源迎来数千人排队抢购的热闹场面。
多家开发商的低价促销策略在拉动深圳上半年楼市成交量的同时，也使房价出现下跌。世联地产官方成交数据不完全统计显示，2011年上半年深圳新建商品房成交均价约为20088元/平方米，其中新建商品成交均价约为18500元/平方米。而去年同期深圳的新建商品住宅平均价格为19962元/平方米。这意味着今年深圳房价较去年同期约下降6%。
从房价总体走势而言，2011年1~6月，深圳新建商品住房平均价格出现过不小的波动趋势。1至2月房价处于徘徊状态，均价分别为每平方米20152元和20588元。3月份，深圳新建商品住房平均价格开始下跌至每平方米19424元，但4月份反弹至每平方米20295元，5月份再次急剧下跌至每平方米15262元。
需要关注的是，在严厉的限价政策下，深圳市一手楼的价格大幅下降，市场出现一二手房价格倒挂现象，新房价格比二手房低20%甚至更多。
位于深圳市南山区的招商雍景湾在6月18日开盘，这是深圳限价令出台后入市新盘中价格调整幅度*大的一个，当天，该项目以3.5万元/平方米的均价开盘，单价低于该片区同等二手豪宅近万元。
深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年5月，深圳二手住宅市场成交均价为24783元/平方米，但因低价或促销的项目成交多，5月深圳全市新房成交均价只有15262元/平方米，环比大跌近25%。
一手新房售价低于周边二手楼价近万元，2008年全国范围内出现的一、二手房价倒挂现象再次降临深圳，有分析认为，这是市场出现拐点的前兆。
但也有分析认为，深圳一、二手房价倒挂现象很大程度上是因为政府限价政策所致，并不是市场供求关系的真实表现，深圳楼市的下一步走向还要看政策能否继续严格执行。
