上半年购房者的表情
十房网讯（重庆商报）今年上半年，或许是近年来楼市*不平静的半年。
从1月26日，国务院出台了新一轮调控政策“国八条”以来，半年来，系列调控政策还在不断加码。
地方政府频频出台限购政策，“有钱也不让买”的调控政策下，市场成交量迅速下滑……
面对通胀压力，央行今年以来连续6次提高存款准备金率，并3次加息，5年以上人民币贷款基准利率已经超过7%，大大增加了购房者的还贷压力……
银行开始对第三套房“限贷”，而二套房乃至首套房的贷款利率也在节节攀升……
在政策的“狂风骤雨”当中，上半年的楼市显得有些惨淡。
今年以来，一线城市房地产市场成交量持续低迷。而成交量长期低迷，则引发了价格松动，房价开始出现更大范围、更明显的下降。而现在，楼市的低迷已经迅速传导到土地市场上，上半年多数城市土地成交明显放缓……
然而，这半年并非是“绝望”的半年，在一片愁云惨雾中，我们也看到了暴雨后出现彩虹的希望。
一些品牌楼盘开始率先降价，引来市场上一部分观望已久的刚需开始下叉，市场小有回暖，足见观望等待的刚性购房需求依然旺盛，当房价逐渐回归理性，市场回暖便指日可待。
而仔细研究上半年销售出彩的楼盘，无一例外都是高品质楼盘，足见消费者仍愿为品质买单，所以在这场风暴中，练好内功，才有机会跑在前面，迎接雨过天晴后的**道曙光。
2011年上半年重庆主城共成交商品房81472套成交均价7058元/平方米
成交量跌价摇上半年楼市表现低迷
2011年上半年，重庆主城共成交商品房81472套，成交均价7058元/平方米。相比去年成交数据，今年上半年总体成交表现为“量跌价摇”，上半年成交量出现明显的下滑，尽管成交均价表现出上扬的趋势，但是从整体楼市看，重庆房地产市场表现不容乐观，低迷势态仍在持续。
从1~6月的成交套数来看，1月重庆商品房成交套数突破18000套，高于其他月份。从上半年成交均价来看，2月房价受新“国八条”、房产税的影响，成交量出现大跌，不到8000套的销量，创下上半年的新低。加之保障房项目的集中备案，导致建面成交均价跌破6000元/平方米，创近6个月来*低值。3月价格开始反弹，虽然成交量持续走低，但成交均价一直处于稳中有升的状态。4月成交均价回升较慢，房交会期间大量中低端楼盘成交较好，高端楼盘价格下调，开发商优惠力度加大，且成交产品以普通住宅为主，仅个别高端住宅项目成交，因此价格出现小幅上调。随着成交量持续回落，五六月，各开发商纷纷打出价格牌，不断加大优惠力度，致使均价回落至7000元/平方米线下。
总体来看，重庆楼市目前的现状可概括为：量跌价摇。受政府宏观调控政策的持续影响，加之市场叠加效应正逐渐显现，预计下半年重庆楼市将出现“量价齐跌”的现象。
供给充足接近2010年的五成
2011年上半年，重庆主城商品房持续放量，供给较为充足。新办预售共计475张，总供应建筑面积为993.44万平方米。其中，住宅面积880.3万平方米，非住宅面积113.14万平方米。
从2011年上半年的预售情况来看，已经接近2010年的五成，但从当前市场来看，预计下半年入市项目还会有所增多，2011年全年预售会在2010年基础上有所增加，主要是由于2011年上半年政策密集出台之后，市场成交一直处于低迷状态，各开发商为保证销售目标的完成，抢占市场上有限的客户资源，明显加快开发节奏，上半年预售同比明显增长，而下半年市场状况可能依然处于低谷，那么开发商的跑量将会愈演愈烈。
从各对比指标看，今年上半年商品房供应环比出现一定幅度的缩水，但同比却呈现出增长态势。纵观上半年各月的供应情况，2月房地产供应市场延续一贯的低迷，4月在春交会的拉动下，商品房供应量达到上半年*高点，此外，受重庆商品房成交量持续下跌的影响，各开发商纷纷调整推售策略，加大市场放量，因此五六月商品房持续供应，尽管和4月相比有所回落，但与去年同期相比，却呈现持续走高的态势。重庆商品房市场已经持续了半年的低迷期，多数开发商资金压力剧增，年度销售业绩压力增大，上半年开发商大批次推量，市场供应量居高不下。
成交均价
稳中再涨攀至7058元/平方米
面对2011年调控政策接连不断地出台，上半年成交均价并未有所松动，同比增长为33%，自2004年以来，各年成交均价稳定上涨，只是在2006年、2008年由于大背景影响增速较低，不过2011年上半年相比较2010年同比增长38%而言，增速亦开始减缓。
从当前市场中各大开发商的反应来看，今年下半年降价预期加重。目前房地产市场呈现出量跌价缓的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好预计。但大概预计2011年整体均价将低于上半年的7058元/平方米。
上半年众多楼盘都在大打折扣战，或者通过赠送装修基金、购车基金、免契税或认可公积金等优惠来吸引各方潜在消费者，欲以价换量，但是大部购房者面对眼花缭乱的促销战小心谨慎，并且似乎看到了降价的曙光，因此多采取时刻关注房地产动态，等待*佳时机下叉的策略。
土地市场
供需强劲供应119宗成交118宗
2011年上半年，重庆主城区土地市场总体表现为“供需强劲”。上半年供应土地119宗，供应面积997.54万平方米，同比上涨49%，其中住宅及商业供地41宗345.3万平方米；上半年成交土地共计118宗，成交面积996.37万平方米，同比高涨82%，其中住宅及商业成交46宗351.7万平方米，成交均价644.6万元/亩，成交楼面地价2644元/平方米。2011年上半年，重庆主城土地市场总体表现十分强劲。
工业用地受大量供需的影响，土地供需量同比出现大幅攀升，基本接近了历史*高位，土地成交均价高于去年同期，总体来看，目前房地产市场调控对政府土地出让收入影响还不明显，重庆土地交易市场仍然保持高位。上半年，政府进一步加强房地产市场调控政策，“国八条”出台、房产税试点改革，伴随着存款准备金率、利率的继续上调，宏观经济流动性趋紧，房地产企业融资受限，企业资金压力逐步显现，开发商拿地热情下降。
同时上半年保障性住房用地优先供应，商住用地成交量明显下降，上半年仅成交46宗，成交面积351.7万平方米，同比下降12.07%。然而随着重庆第二产业快速发展，工业用地需求大量增长，特别是两江新区、西永综合保税区成立，吸引了大量工业、物流企业进入，今年来工业用地成交量增长明显，共成交土地72宗644.68万平方米，占据重庆主城上半年土地成交量的65%。
新闻链接
2011年1~6月重庆楼市要闻回顾
一月
重庆市正式启动了个人住房房产税的改革试点。征收对象包括主城区商品住房成交建筑面积超过均价两倍的新房，全部独栋商品房（含存量和增量），无重庆户籍、未在当地工作的购房者**套不收税，但是两套及两套以上开始收税。税率方面，独栋商品房、新购商品房价格在普通均价3倍以下的，按照0.5%征缴，3~4倍的收1%，4倍以上的收1.2%。
二月
重庆市全年计划开工保障性住房和各类棚户区改造安置房49.45万套，在全国保障性住房建设总量增加的情况下占全国总任务的1/20，其中公租房和廉租房建设量位居全国首位。
重庆市政府正式对外公布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》（以下简称《细则》）。符合条件的申请人即可通过主城区30多个公租房申请点或公租房信息网提出申请。今年重庆将对1000万平方米公租房摇号分配。
三月
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》3月23日出炉，重庆本土房企中，龙湖、金科分别以第11名和第18名位列前20强，隆鑫、协信则分别以45和49名进入前50强。“渝派地产”在全国舞台上的表现越发抢眼。
重庆市政府办公厅印发了《重庆市人民政府办公厅关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》指出，2011 年，重庆市主城区新建住房价格上涨幅度，要低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。
四月
重庆市三届人大常委会举行的第23次会议对《重庆市城镇房地产交易管理条例(修订草案)》进行分组审议。该审议结果显示，重庆将规定商品房在销售时需同时公布房屋套内和建面的面积、价格，并载入商品房买卖合同。当发生面积纠纷时，以套内面积和价格作为处理纠纷的计价依据。
重庆市政府第97次常务会议研究落实今年新建住房价格控制目标的有关问题时指出，重庆对商品房房价的调控将把握两个指标：一是主城区双职工家庭平均六七年收入能买套普通商品房；二是新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速，力争降低增速，使房价少增或不增，保持长期稳定。
为期四天的2011重庆春季房地产展示交易会惨淡收场，共成交各类房屋3403套，成交建筑面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元。成交套数不足去年秋交会四成。
五月
重庆市人民政府第100次常务会议审议通过的《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率的方案》涉及三方面：普通标准住宅预征率由以前的1%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%，其中规定，独栋别墅预征率上调为5%；非住宅(商业用房)预征率确定为3.5%。
重庆市国土房管局局长张定宇对外透露，今年重庆主城交易的应税住房将接近万套，加上存量独栋住房，预计将有约13000套住房被征收超过1亿元人民币的房产税。目前重庆主城共有3464套独栋住房按规定应缴纳房产税。
六月
6月23日，重庆调整土地增值税预征率，普通标准住宅预征率为2%，非普通标准住宅、非住宅预征率为3.5%。
