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十房网讯 记者 郝新颖 报道：当刚性需求和改善性需求还没有找到出路时，新政的到来让不少购房者变得理性而节制，但对动迁、结婚等特刚性需求来说，无论新政怎样，他们都会将购房计划落实到底。虽然愿望如此强烈，在严厉新政情况下购房还是需要规避不必要的损失或者风险，为此，记者采访了银行、房地产业内内人士、律师等相关人士，通过具体案例和购房者面临的“具体问题”，来详解新政下的“特刚需”购房需要注意的问题。
结婚购房——首先量力而行
案例1
首付拿不出当了“啃老族” 考虑日后还款更应量体裁衣
购房人：小杨；年龄25岁；月收入3000元
讲述：我刚大学毕业一年，女朋友倒是比我早一年，可是月收入才2000元，还不算稳定，我们打算早点把婚房买了，省得赚的总也跟不上房价涨的快。实际上，我们家的经济条件还算可以，父母能为我拿出50万的首付，剩下的就得靠我们贷款了，现在不知道把总房款控制在多少以内算是合理，不会太影响将来的生活质量。
分析：市内一家商业银行信贷部负责人认为，对于选购婚房的年轻人来说，首先就要考虑自身经济承受力问题。有数据统计显示，将近80%以上的人群都会借助贷款来完成婚房置业。一般来说，适婚的年轻人由于工作时间不长，手中没有过多的积蓄，资金并不是特别充裕，因此，在贷款的月还款比例上就应该要有严格的把控，不能头脑一热就盲目购买自己日后难以偿还的婚房，否则刚刚结婚就被房贷压得节衣缩食，难免影响生活质量。她的建议是，月还款额占两人总收入的30%-40%比较合理，当然如果家里有经济“后盾”，放宽到50%也可以。针对小杨的情况，每月*多还2000-2500元是应该能接受的，总房款差不多应该控制在80万以内。
案例2
婚房是人生**笔大额** 地段选择应争取*大发展潜力
购房人：小詹；年龄28岁；月收入5500元左右
讲述：我还没有女朋友，不过现在全家总动员在帮我张罗，同时选购婚房的事也在进行。我个人还是比较倾向于花个70万以里在单位附近买一套50来平米的二手小房，但是家人和身边的很多朋友持反对意见，他们认为，首先80年代的房太旧，不适合当婚房，其次，50平米太小，婚后再有个小孩就没法住了；还有就是这地方还可能很快动迁，赚也未必赚多少，到时候还得买新房结婚。
分析：就十堰这座城市来说，目前距离上班地点近的地方多处于中心区域，二手房房龄都很长，房价还很高，因此，对于适婚一族来说，户型面积和地段往往不能两全。业内人士认为，对于多数年轻人来说，工作并不十分稳定，跳槽的可能性非常大，婚房只是一个过渡，也是人生**笔大额**，目光应该更长远，尽量选择未来升值潜力大，交通便利、生活配套齐全的地段。而对于婚后想立刻要孩子的年轻人来说，周边的幼儿园和学校等教育问题也应是他们重点考察的购房因素。
入学买房——随时了解政策
案例1
手前详细了解政策调整 避免学区房没有“入学权”
购房人：尹女士；儿子5岁，即将上学
讲述：我儿子眼看着就要上学了，这学区房的问题还是挺棘手的。*近看中了一套学区房，别的条件都很一般，只是因为这周边在售的学区房太少了，所以着急出手，但是它正好处在那所重点小学的边缘，我有些担心，不知道是不是可以购买。
分析：所谓“学区房”只包括小学和初中，虽然学区的划分是依据“就近入学”的原则，但要买学区房也必须得在“学区房”的政策上做足功课。业内人士介绍，家长在购买学区房前，首先就要关注每年教育局公布学区的划分信息，政府有可能会对学区划分做一些调整，今年该小区属于学区房，明年有可能就被划出去，尤其是尹女士说的这种学区边缘的住房，更要慎重，*好还是等到确定自己所要购买的“学区房”属于自己心仪的学区后再出手。
案例2
拆迁问题应在考察范围内 避免孩子择校错过好时机
购房人：郭先生；女儿1岁
讲述：虽然女儿还小，但是4、5年的工夫也是眨眼之间就过去，房价一直在涨，学区房越早买越好。我看中过一套学区房，当时中介极力推荐，那个地脚的学区房就那么一套，总价还不高，差点买了。结果一打听，才知道那个片区未来2年内会动迁，而且听说不会回迁，这才打消了念头。
分析：一位从业多年的二手房经纪人告诉记者，动迁问题是购买学区房时比较容易忽视的问题，但它也非常重要。受客观条件限制，一些好学区周边没有新商品房或极少，家长就只能选择二手房源。一些二手房中介的经纪人为了尽快卖出房子，有时候会特意隐瞒该区域将被拆迁的事实，或者经纪人由于从业时间比较短，他也不甚了解动迁情况，此时，购房者就要对此进行考察了解，避免买了“学区房”后却被拆迁，尤其是还不能及时回迁的，避免影响孩子择校的好时机。
案例3
买学区房其实就是买户籍 购房人户口迁入才能算数
购房人：马先生；儿子10岁
讲述：当时孩子已到了上小学的年龄，我在学校附近买了套二手学区房。购房过程很顺利，双方签订了买卖合同，也顺利拿到了房产证。但没想到去派出所迁户口时，却被告知原房主没有把户口迁出去，我们一家不能将户口迁入，之后还打了官司，惹了无尽的苦恼和麻烦。
分析：购买学区房的意义不是房子本身，而是为了让孩子户口落在相应学校的学区里，因此购买学区房尽快落户才是关键。但在二手房买卖过程中，一般情况下是先办理产权过户手续，然后再办理户口迁移手续，卖家先将原有户口从房屋迁出，然后买家才能够将家庭成员户口迁入。业内人士提醒，要尽量避免出现卖家没有迁出户口或迁出户口不及时，导致买家户口无法迁入的情况，另外，在签订购房合同时，建议以孩子监护人名义签订，以免因房主不是孩子直系亲属，在学校招生中遇到麻烦。
动迁买房——注意控制风险
案例1
回迁房有时会存在问题签协议时要多加注意
购房人：张先生
讲述：我现在的住房听说已经被列入了政府的拆迁范围之内，我四处打听找人出主意，但还是拿不定主意，是回迁安置还是拿货币补偿？希望给出出主意。
分析：十房网法律顾问博理律师事务所陈勇律师解答：这个问题要综合考虑，有些业主故土难离，特别不愿意离开原来居住的地块，不愿意改变原有的一些生活习惯，可能选择回迁的愿望要强烈一些。从法律防范的角度来说，一般开发商建设的回迁安置房与其建设的普通商品房在建筑质量以及办理产权方面可能会有一些差异，实践中经常会发生回迁安置房偷工减料和长期无法办理房证的问题，所以在回迁安置时应该注意和拆迁单位签订完备的回迁安置协议，对于房屋买卖的主要条款一定要注意，比如交房日期、办证日期以及违约责任等一定要约定，将风险控制到*小。回迁安置的优点是可以基本保证新房地角不变，升值空间有保证。而且更重要的一点是：回迁安置不属于新政下的新购置房屋，不受已有住房套数的限制。
案例2
拿动迁补偿款买房二手房、新房各有利弊
购房人：王先生
讲述：我现在的住房马上要拆迁，能拿到拆迁安置补偿款100余万，但是在选房子的过程中，我很犹豫，是买新房还是买二手房合适呢？
分析：律师解答：对于手里拿着现金选房子的朋友，要根据自己的实际需求合理选择，有些人选择学区房，二手房的余地要大一些，因为新楼盘即使有配套学校，一般软环境也相对薄弱。从税费的角度，现在二手房一般税费相对比较高，新政下，不满五年的房屋全额征收营业税，还要缴纳个人所得税，很多交易的税费在房屋总价的10%以上。而购置新房一般只有契税，税负要低很多。
从房屋质量、配套设施以及产权的角度，二手房不确定因素很少，基本没有风险，只要尽到合理的注意义务，所有风险基本可控；而新房特别是预售房，房屋质量、配套设施不确定，有些开发商不讲诚信，楼盘开发偷工减料，还有可能不能及时办理产权，很有可能发生纠纷，所以选择新楼盘尽量选择口碑好的开发商开发的楼盘。
提醒 “准夫妻”共同买婚房房产证如何署名应明晰
十房网法律顾问博理律师事务所律师陈勇介绍，如果房产证署名两个人的姓名，以后结婚的话，房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如果没有“借条”等其他证据，父母的出资被认定为是赠与夫妻两人的财产，归双方共有。如果购房后，“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手的话，“准婚房”为双方的共有财产，如无特殊约定，则按各自出资比例（含还贷比例）进行分割。
但如果婚前双方共同出资买房，房产证上仅登记了一方名字，该房屋应为在婚前进行了产权登记的一方当事人的婚前个人财产。所以，律师建议，为了保护自己的权益，双方婚前共同出资购房的，应在房屋权属证书上将双方的名字都进行登记，这样才能确保自身的合法权益不受侵犯。
后记 不能因为时间紧就“马虎大意”
对于动迁户和婚房、教育购房等特刚性需求购房来说，确实存在需求紧迫，选择时间短，选择产品范围有限等问题，尽管如此，也不能以需求紧张为代价，给自己的居住带来不必要的困惑甚至麻烦。其实，购房*主要的原则不外乎是购买住的舒心、舒适的产品，品牌开发商的楼盘是**，不仅品质上值得信赖，更主要的是相关物业等问题也可以从源头上解决。如果选择二手房，就需更谨慎，品牌中介公司的服务可以规避更多不必要的风险。在商业买卖中，一分价钱一分货，这是定律。
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